อยากรู้เวลาซื้อบ้านจัดสรร หรือคอนโดฯ ทำไมต้องมีค่าส่วนกลาง และกำหนดกันยังไง

ตั้งคำถามง่าย ๆ ตอบก็ไม่ยาก แต่ต้องค่อย ๆ ทำความเข้าใจ

"ค่าส่วนกลาง" กฎหมายเป็นคนกำหนดค่ะ ใช้บังคับสำหรับโครงการจัดสรรประเภทที่พักอาศัย ซึ่งก็คือบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดฯ นั่นเอง โดยกฎหมายที่เกี่ยวข้องตรง ๆ คือ พ.ร.บ.บ้านจัดสรร พ.ศ.2535 กับ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2535 ซึ่งดูแลสองฝั่งคือฝั่งผู้ประกอบการ กับฝั่งผู้บริโภคหรือผู้ซื้อ ซึ่งก็คือประชาชนตาดำ ๆ อย่างพวกเรานี่แหละ

ฝั่งผู้ประกอบการ เวลายื่นขอจัดสรรโครงการเข้ามา กฎหมายจะมีภาคบังคับว่า ถ้าเป็นโครงการขนาดเล็ก-กลาง-ใหญ่ การก่อสร้างพื้นที่ส่วนกลางจะต้องล้อไปตามขนาดโครงการ เพื่อประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยในอนาคต เช่น ถ้าหมู่บ้านใหญ่หน่อย จะมีข้อบังคับเรื่องขนาดถนนในโครงการ เช่น ถนนเมนต้อง 20 เมตร ถนนรองต้อง 16 เมตร ถนนซอยในหมู่บ้านต้อง 8-12 เมตร เป็นต้น

นอกจากนั้น เรื่องพื้นที่ส่วนกลาง ยังรวมถึงพื้นที่สีเขียว กรณีหมู่บ้านต้องไม่ต่ำกว่า 5% (ซึ่งเป็นเหตุผลที่ทำไมหมู่บ้านทุกแห่งถึงหยิบไปโฆษณาว่ามีสวนสาธารณะในหมู่บ้านขนาดเท่านั้นเท่านี้) กรณีคอนโดฯ ต้องมีที่จอดรถอย่างต่ำ 30% เป็นต้น

พูดภาษาชาวบ้านก็คือ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครงการจัดสรร เป็นการซื้อคุณภาพชีวิตนั่นเอง

ประเด็นต่อมา การกำหนดพื้นที่ส่วนกลางในโครงการ ทุกอย่างเป็น "ต้นทุน" ทั้งสิ้น หมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโดฯ ทุกแห่ง ไม่ว่าเล็กหรือใหญ่ ถ้ารับโอนพื้นที่ส่วนกลางมาแล้ว จำเป็นจะต้องมีเงินทุนมาดูแลบำรุงรักษา จริงไหมคะ

สิ่งที่กฎหมายทำก็คือให้ลูกบ้านลงขันกัน โดยกำหนดให้สมาชิกในหมู่บ้านหรือคอนโดฯ โครงการนั้น ๆ ต้องจ่ายค่าส่วนกลางทุกเดือน สำหรับเป็นค่าจ้างนิติบุคคล ค่าจ้างพนักงาน ค่าบำรุงรักษา โดยลูกบ้านจะใช้วิธีโหวตเลือกตั้งตัวแทนเข้ามาเป็น "กรรมการนิติบุคคล" หรือบอร์ดหมู่บ้าน เพื่อกำหนดแนวทางอยู่ร่วมกันได้อย่างผาสุข เช่น จะเพิ่มพื้นที่สวนส่วนกลางไหม? ทำน้ำตกก็ไม่เลวนะ? นโยบายรักษาความปลอดภัยทำยังไงดี (ส่วนใหญ่ห้ามซาเล้งรับซื้อของเก่า และรถเข็นขายอาหารเข้ามาเพ่นพ่านในโครงการ เพราะมีสถิติยืนยันว่าเป็นช่องทางกลุ่มมิจฉาชีพแฝงตัวเข้ามาได้ง่ายสุด) ฯลฯ

เพราะฉะนั้น ค่าส่วนกลางกำหนดโดยกฎหมาย ส่วน "อัตรา" หรือราคาค่าส่วนกลาง ขึ้นกับข้อตกลงกันค่ะ ถ้าเป็นหมู่บ้าน จะเรียกเก็บเป็น "บาทต่อตารางวา" ถ้าเป็นคอนโดฯ จะเรียกเก็บเป็น "บาทต่อตารางเมตร"

ตัว "หมอเมต" เองมีประสบการณ์เป็นผู้ร่วมก่อตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร และเป็นกรรมการชุดแรกของคอนโดมิเนียมที่ตัวเองพักอยู่ย่านประชาชื่น ทำให้ได้รับความรู้เพิ่มเติมอีก 1 ข้อ ซึ่งสำคัญมาก นั่นคือ หมู่บ้านหรือคอนโดฯ ที่มีการดูแลพื้นที่ส่วนกลางดี ทำให้อสังหาริมทรัพย์ของเราไม่เสื่อมค่า มีแต่จะสวยขึ้นทุกวัน ดังนั้น เวลาต้องการจะขายต่อมักจะได้ราคาดีหรือราคาตลาดเสมอ

ส่วนหมู่บ้านหรือคอนโดฯ ที่นิติบุคคลไม่เข้มแข็ง ไม่มีสตางค์มาดูแลพื้นที่ส่วนกลาง อย่าว่าแต่จะขายให้ได้กำไรเลยค่ะ แค่ขายพยุงราคาไม่ให้ขาดทุนก็เก่งมากแล้ว ดังนั้น "ค่าส่วนกลาง" จึงมีความสำคัญด้วยเหตุนี้

โดย หมอเมต