แก้กฎหมายประมูลคอนโดมือ2 ยกเว้นหนี้ค่าส่วนกลาง

ปลดล็อกประมูลซื้อคอนโดฯมือสอง อธิบดีกรมที่ดินคนใหม่แบะท่าไม่ขัดข้อง ถ้าจะขอแก้ไขกฎหมายโอนกรรมสิทธิ์ไม่ต้องใช้เอกสารใบปลอดภาระหนี้ส่วนกลาง งานนี้ "กรมบังคับคดี" โล่งอก เผยมีห้องชุดขายทอดตลาดไร้คนสนใจตกค้างอื้อกว่า 6.2 หมื่นล้าน ยันหนี้ไม่ได้หายไปไหน แนะให้นิติบุคคลอาคารชุดไปฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายจากเจ้าของเก่าแทน

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการสำรวจภาวะการขายทอดตลาดทรัพย์ยึดประเภทคอนโดมิเนียมในช่วงที่ผ่านมา พบว่ามีทรัพย์รอการขายหรือ NPA (Non Performing Asset) ตกค้างรอการประมูลหรือรอการขายทอดตลาดจำนวนมาก อาทิ คอนโดฯรอการขายในพอร์ตของบริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด หรือ บบส. มีไม่ต่ำกว่า 600 ยูนิต มูลค่าขายประมาณ 200 ล้านบาท, ในพอร์ตของบริษัท บริหารสินทรัพย์กรุงเทพ จำกัด หรือ บสก. มีประมาณ 2,000 ยูนิต มูลค่าประมาณ 1,000 ล้านบาท แต่พอร์ตใหญ่สุดเป็นของกรมบังคับคดี ซึ่งตกค้างเกือบ 2 หมื่นรายการ มูลค่ามากกว่า 6 หมื่นล้านบาท

ทั้งนี้ อุปสรรคสำคัญประการหนึ่งที่ทำให้ทรัพย์รอขายประเภทคอนโดฯไม่ได้รับความนิยม เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายที่เป็นหนี้สินค่าส่วนกลางตกค้างมาด้วย เคยมีตัวอย่างบางรายการที่พบว่าหนี้ค้างค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายให้กับ นิติบุคคลอาคารชุดสูงเกือบเท่ากับราคาห้องชุดก็มี

ล่าสุด ปัญหาข้อนี้มีแนวโน้มว่าจะได้รับการแก้ไขให้คลี่คลายลง เนื่องจากทางกรมที่ดินซึ่งเพิ่งจะมีการเปลี่ยนแปลงผู้บริหารคนใหม่ มีแนวโน้มว่าจะมีนโยบายผ่อนปรนให้การขายทอดตลาดคอนโดฯไม่ต้องใช้ใบปลอดภาระ หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางมาแสดงในวันโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อรายใหม่

กรมที่ดินชี้ไม่ขัดข้อง

นาย พีระศักดิ์ หินเมืองเก่า อธิบดีกรมที่ดิน เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า กรมเคยได้รับการติดต่อจากกรมบังคับคดีถึงความประสงค์จะขอแก้ไขกฎหมาย ให้ผู้ซื้อห้องชุดหรือคอนโดฯจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีไม่ต้องรับภาระ หนี้ค่าส่วนกลาง เนื่องจากเป็นบุคคลที่ 3 ที่เข้ามาประมูลซื้อห้องชุดในภายหลัง โดยไม่ใช่ผู้ก่อภาระในการค้างจ่ายค่าส่วนกลางแต่อย่างใด

เบื้องต้น มีความเห็นว่าเป็นสิ่งที่สามารถทำได้ ไม่น่าจะขัดข้อง เนื่องจากเข้าใจว่าเจตนาของกรมบังคับคดีต้องการเพิ่มความคล่องตัวในการขาย ทอดตลาดห้องชุด อย่างไรก็ตาม เรื่องนี้จะต้องหารือร่วมกันระหว่างหน่วยงานอีกครั้ง โดยกรมที่ดินมีนโยบายเตรียมจะปรับปรุงประมวลกฎหมายที่ดินครั้งใหญ่ในเร็ว ๆ นี้อยู่แล้ว ดังนั้น ก็จะถือโอกาสหยิบยกเรื่องนี้มาพิจารณาด้วย

โอนห้องชุดไม่มีใบปลอดหนี้

ผู้ สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ก่อนหน้านี้ นางสาวรื่นวดี สุวรรณมงคล อธิบดีกรมบังคับคดี เปิดเผยว่า หลังจากเข้ามารับตำแหน่งใหม่ หนึ่งในภารกิจสำคัญคือนโยบายแก้ไขปัญหาการขายทอดตลาดห้องชุด เนื่องจากข้อมูลราคาประมูลจะมี 2 ส่วนหลักคือราคาห้องชุดกับหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระ ปรากฏว่ามีห้องชุดจำนวนมากที่ผู้ซื้อหมดความสนใจเนื่องจากหนี้ค่าส่วนกลางมี มูลค่าสูง

ดังนั้น กรมจึงขอแก้ไขกฎหมายนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อขอให้ผู้ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด ของกรมไม่ต้องเป็นผู้รับผิดชอบหนี้ค่าส่วนกลางดังกล่าว

"จริง ๆ แล้วพี่เพิ่งเข้ามารับตำแหน่งอธิบดีกรมบังคับคดีไม่ถึง 2 เดือน สิ่งที่สังเกตเห็นคือทรัพย์รอการขายหรือ NPA ของกรม ถึงแม้คอนโดฯจะมีจำนวนรายการคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 8% แต่ก็มีมูลค่าสูงคิดเป็นสัดส่วนถึง 26% แสดงว่ามีปัญหามาก ซึ่งก็คือเรื่องหนี้ค่าส่วนกลางนี่แหละ ทำยังไงจะปลดล็อกตรงนี้ได้ เรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ เพราะกรมเคยเสนอขอแก้ไขกฎหมายตั้งแต่ปี"50-51 เพียงแต่เรื่องเงียบหายไป ครั้งนี้ก็จะนำขึ้นมาเป็นประเด็นทางนโยบายที่สำคัญ เพราะถ้าแก้ไขได้ คาดว่าจะทำให้การขายทอดตลาดทรัพย์ประเภทคอนโดฯจะดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้อ ได้มากขึ้นแน่นอน"

ให้นิติบุคคลฟ้องเจ้าของเก่า

สำหรับ หลักการที่ขอแก้ไขปัญหาหนี้ค่าส่วนกลางนั้น นางสาวรื่นวดีอธิบายว่า พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดแนวทางปฏิบัติให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด และมาตราที่เกี่ยวข้องคือมาตรา 18 กำหนดให้ผู้อยู่อาศัยในโครงการต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ขณะเดียวกัน ก็ได้กำหนดในมาตรา 29 วรรคสอง ไว้ด้วยว่า กรณีต้องการโอนกรรมสิทธิ์จะต้องมีหลักฐานที่เรียกว่า "ใบปลอดภาระหนี้ค่าส่วนกลาง" มาประกอบการขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยสามารถขอได้จากนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ๆ

แนวทางที่กรมบังคับคดีขอ แก้ไขกฎหมายคือเสนอขอแก้ไขเพิ่มเติมบทบัญญัติในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความ แพ่ง โดยเสนอให้การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่ซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงาน บังคับคดี สามารถทำได้โดยให้พนักงานเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ โดยไม่ต้องใช้ใบปลอดภาระหนี้ค่าส่วนกลางมาแสดง

ขณะเดียวกัน หนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระนั้น อธิบดีกรมบังคับคดีชี้แจงว่า หนี้ก้อนนั้นไม่ได้หายไปไหน แต่ผู้ก่อต้องเป็นผู้จ่าย หรือเจ้าของห้องชุดรายเดิมก่อนที่จะถูกยึดทรัพย์จะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ สิทธิในการได้รับชำระหนี้ของนิติบุคคลอาคารชุดจึงยังมีอยู่ เพียงแต่จะต้องไปฟ้องร้องคดีกับเจ้าของเก่าแทน ซึ่งเป็นไปตามมาตรา 287 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง

คอนโดฯค้างประมูล 6.2 หมื่น ล.

อนึ่ง สถิติ ณ เดือนกรกฎาคม 2557 กรมบังคับคดีมีทรัพย์รอการขายทอดตลาดทั้งหมด 170,140 รายการ มูลค่ารวมกัน 236,151 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นห้องชุด 14,287 รายการ คิดเป็นสัดส่วน 8.4% ของรายการทรัพย์ทั้งหมด แต่ในด้านมูลค่าสูงถึง 62,172 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 26.33% ของมูลค่าทรัพย์ทั้งหมด

"ที่ผ่านมา NPA ห้องชุดขายได้ค่อนข้างช้า เพราะคอนโดฯบางยูนิตค้างค่าส่วนกลาง 2-3 แสนบาท เกือบเท่าราคาห้องชุด ผู้ซื้อจึงไม่ประมูลดีกว่า ทำให้บางยูนิตใช้เวลาหลายปีก็ยังขายไม่ได้ หากแก้ไขกฎหมายได้ เชื่อว่าการขายทอดตลาดห้องชุดจะคล่องตัวขึ้น ขั้นตอนทำงานเรื่องนี้เกี่ยวข้องกับ พ.ร.บ.อาคารชุด ซึ่งขึ้นกับกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย จึงต้องหารือร่วมกันในระดับกรมและกระทรวงด้วย โดยกรมยื่นเรื่องเสนอกระทรวงยุติธรรมตั้งแต่เดือนสิงหาคมที่ผ่านมา" นางสาวรื่นวดีกล่าว