คอนโดพัทยาป่วน พิษ"รูเบิล" วิกฤตรัสเซียแห่ทิ้งดาวน์

คอนโดฯ พัทยาเจอวิกฤตรูเบิลร่วงแรง หวั่นลูกค้ารัสเซีย 2 พันรายทิ้งดาวน์ไม่โอนห้อง ผู้ประกอบการปรับแผนยืดดาวน์-ยืดโอนดึงลูกค้า ชะลอเปิดโครงการใหม่ หันจับลูกค้าไทย-จีนทดแทน เผยสต๊อกคงค้างเกือบ 2 หมื่นยูนิต

แหล่งข่าวจากบริษัทพัฒนาที่ดินท้องถิ่นในเมืองพัทยา จ.ชลบุรี เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า จากปัญหาเงินรูเบิลของประเทศรัสเซียอ่อนค่าลงกว่า 50% จาก 30 รูเบิลเป็นกว่า 60 รูเบิล/ดอลลาร์สหรัฐ ส่งผลกระทบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเมืองพัทยาโดยตรง ทั้งในฝั่งผู้ซื้อและนักลงทุนชาวรัสเซียที่เข้ามาพัฒนาโครงการ ซ้ำรอยกับช่วงเกิดวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ที่มีลูกค้ายุโรปไม่มาโอนคอนโดฯ หรือบางรายผ่อนดาวน์อยู่ก็ทิ้งดาวน์

ชะลอเปิดโครงการใหม่

ทั้งนี้ ในฝั่งผู้ซื้อมองว่าเริ่มมีลูกค้ารัสเซียที่ซื้อคอนโดมิเนียมไว้แต่ไม่มาโอนกรรมสิทธิ์ หรือสร้างเสร็จแต่ขายไม่หมด เนื่องจากเดือนที่ผ่านมาค่าเงินรูเบิลลดลงกว่า 50% จากเดิมเคยซื้อห้องชุดราคา 2 ล้านบาท เท่ากับจะต้องจ่ายเพิ่มเป็น 4 ล้าน คาดว่ามีกลุ่มที่ซื้อและอยู่ระหว่างดาวน์ห้องชุดไม่ต่ำกว่า 2 พันยูนิต

"โครงการอสังหาฯในพัทยาที่ลงทุนโดยต่างชาติ สัดส่วนประมาณ 50% เป็นชาวรัสเซีย ล่าสุดเมื่อเดือนธันวาคม 2557 ทราบว่ามีคอนโดฯสูง 30 ชั้นในพัทยาที่เพิ่งเปิดขายเป็นของคนรัสเซียร่วมทุนคนไทยแต่ก็เพิ่งยกเลิกโครงการไป และมีอีก 1-2 โครงการที่ทยอยยกเลิกการเปิดตัว"

แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า ขณะนี้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนการขาย เบนเข็มไปจับลูกค้าคนไทยและชาวต่างชาติอื่น ๆ เช่น จีน ยุโรป ส่วนผู้ประกอบการที่ประสบปัญหาขาดสภาพคล่อง ในอนาคตจะเห็นการดึงนักลงทุนชาติเข้ามาซื้อกิจการไปพัฒนาต่อ

ทั้งนี้ นักท่องเที่ยวรัสเซียเริ่มเข้ามาพัทยาตั้งแต่ปี 2545 ส่วนใหญ่หนีหนาวเข้ามาอยู่อาศัยประมาณ 2-3 เดือน จากนั้นก็เริ่มสนใจซื้ออสังหาฯ โดยนิยมซื้อคอนโดฯเห็นวิวทะเล ต่อมาปี 2550 จึงเริ่มมีนักลงทุนรัสเซียเข้ามาลงทุนเอง ยุคบูมคือช่วงปี 2553 ที่ราคาน้ำมันแพงกว่า 100 ดอลลาร์สหรัฐ/บาร์เรล เนื่องจากรัสเซียเป็นหนึ่งในผู้ส่งออกน้ำมันรายใหญ่ของโลกจึงร่ำรวยจากธุรกิจน้ำมัน ผู้ลงทุนหลัก อาทิ ทิวลิปกรุ๊ป, ไฮด์ โฮลดิ้ง ฯลฯ

ลุ้นรัสเซียโอน 3 พันยูนิต

อย่างไรก็ตาม นับจากปี 2555 ราคาน้ำมันเริ่มอ่อนตัวลงทำให้กำลังซื้อลูกค้ารัสเซียในพัทยาเริ่มลดลง ส่วนปริมาณนักท่องเที่ยวรัสเซียช่วง 7 เดือนแรกปี 2557 ลดลง 30% คาดว่าปีที่ผ่านมาจะลดลง 50% จากเดิมกว่า 1 ล้านคน ซึ่งนับเป็นการลดลงครั้งแรกในรอบ 12 ปี

"สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือภาพรวมคอนโดฯ พัทยากำลังโอเวอร์ซัพพลาย มีห้องชุดเหลือขายประมาณ 1.6 หมื่นยูนิต ส่วนที่ขายให้คนรัสเซียไปแล้วแต่ยังไม่ถึงกำหนดโอนอีกกว่า 2 พันยูนิต ต้องรอดูว่าจะทิ้งดาวน์มากแค่ไหน" แหล่งข่าวกล่าว

ปรับแผนจับลูกค้าคนไทย

นายศักดา ภูเกิดพิมพ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการกลุ่มบริษัท โกลบอลท็อปกรุ๊ป กลุ่มทุนอสังหาฯจากประเทศอิสราเอลที่พัฒนาคอนโดฯในเมืองพัทยา เปิดเผยว่า ตั้งแต่กลางปี 2557 เริ่มมีสัญญาณกำลังซื้อชาวรัสเซียชะลอตัวจากปัญหาเศรษฐกิจในประเทศของเขา แนวโน้มภาพรวมกำลังซื้อชาวรัสเซียจะลดลงกว่า 50%

สำหรับคอนโดฯใหม่ของบริษัทแบรนด์ "ซิตี้การ์เด้น โอลิมปัส" เปิดตัวปลายเดือนธันวาคมที่ผ่านมา ปรับแผนมาจับกลุ่มลูกค้าคนไทยและชาติอื่นๆ ทดแทน จากที่ผ่านมาบริษัทมีสัดส่วนลูกค้ารัสเซีย 15-40% ส่วนลูกค้ารัสเซียที่อยู่ระหว่างผ่อนดาวน์ยังไม่พบว่าทิ้งดาวน์หรือคืนห้องชุด แต่ได้เตรียมแผนช่วยลูกค้าที่มีปัญหา ซึ่งจะพิจารณาแนวทางช่วยเหลือเป็นรายๆ อาทิ ขยายเวลาผ่อนดาวน์นานขึ้น ลดวงเงินยอดผ่อนต่องวด เป็นต้น

นายวันจักร์ บุรณศิริ ประธานผู้บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ เปิดเผยว่า คอนโดฯแสนสิริในพัทยาและภูเก็ตมีลูกค้าที่เป็นชาวรัสเซียบ้าง คาดว่าปัญหาเงินรูเบิลอ่อนค่าอาจมีลูกค้าบางส่วนหยุดผ่อนดาวน์ ล่าสุด ยังไม่มีรายงานผลกระทบ ส่วนการรับมือจะนำห้องชุดกลับมาขายใหม่เน้นคนไทยหรือชาติอื่นทดแทน

สต๊อกบาน 2 หมื่นยูนิต

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยว่า อสังหาฯ เมืองพัทยาปีนี้ต้องจับตามอง เนื่องจากกำลังซื้อลูกค้าชาวรัสเซียในตลาดคอนโดฯ มีสัดส่วน 10-15% ของตลาดรวม และเริ่มชะลอการซื้อลง กระทบกำลังซื้อคนท้องถิ่นถดถอยตามเนื่องจากรายได้จากนักท่องเที่ยวรัสเซียน้อยลง คาดว่าต้องใช้เวลาอีกพอสมควรจึงจะฟื้นตัวได้

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ผลสำรวจคอนโดฯพัทยา ได้แก่ โซนชายหาด ตัวเมืองพัทยา วงศ์อมาตย์ เขาพระตำหนัก จอมเทียน และนาจอมเทียน ณ สิ้นปี 2557 มีซัพพลายรวม 67,801 ยูนิต ขายได้ 72% หรือ 48,475 ยูนิต คงเหลือ 28% หรือ 19,326 ยูนิต อย่างไรก็ตาม เฉพาะโซนชายหาดและตัวเมืองพัทยาเหลือขายสูงสุดที่ 40% หรือ 4,844 ยูนิต จากซัพพลายรวม 12,000 ยูนิต