"กู้ซื้อบ้านให้ผ่าน" แหกด่านสินเชื่อฝืด 3 กูรูวงการแบงก์ติวเข้มผู้บริโภค

เศรษฐกิจตกต่ำ-รีเจ็กต์เรต (อัตราปฏิเสธสินเชื่อ) พุ่งสูงดูเหมือนจะเป็นของคู่กัน แต่สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงจะทนไม่ไหว ลุกขึ้นมาจัดเสวนาหัวข้อ "สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยชี้ทางออกผู้บริโภค กู้ซื้อบ้านยังไงให้ผ่าน" เชิญ 3 กูรูสถาบันการเงิน "ไทยพาณิชย์-กรุงเทพ-กสิกรไทย" ช่วยกันติวเข้มผู้บริโภค เมื่อเร็ว ๆ นี้

รีเจ็กต์เรตสูงกระหน่ำ SMEs

ประเดิมด้วยเจ้าตลาดสินเชื่อเคหะ "พิกุล ศรีมหันต์" รองผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสูงสุดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและธุรกิจรายย่อยบมจ.ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ SCB ยืนยันว่า ธนาคารทุกแห่งยังปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน ไม่ได้มีการชะลอแต่อย่างใด ครึ่งปีแรกทั้งตลาดมีอัตราเติบโต 10% ขณะที่ SCB โตเหนือตลาดที่ 20% แบ่งสัดส่วนลูกค้าพนักงานมีรายได้ประจำกับลูกค้าผู้ประกอบการอย่างละ 50%

กรณีที่ผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้อบ้านมองว่า สถาบันการเงินเข้มงวดมากขึ้นนั้น ปัญหาเกิดจากหนี้ครัวเรือนในอัตราสูง คาดการณ์ปี 2558 ทั้งปีอยู่ที่ระดับ 81.50% ธนาคารจำเป็นต้องพิจารณาสินเชื่อตามเกณฑ์ ส่วนใหญ่ยอมให้ลูกค้ามีภาระหนี้ได้ไม่เกิน 50-80% ของรายได้

และยอมรับว่ารีเจ็กต์เรตครึ่งปีแรกของ SCB สูงขึ้นเป็น 23% จากปีก่อน 20% แบ่งตามกลุ่มลูกค้าผู้มีรายได้ประจำ ขยับขึ้นเป็น 17% จากปีก่อน 15% โดยมากเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำกว่า 2 หมื่นบาท/เดือน กับกลุ่มผู้ประกอบการรายย่อย (SMEs) สูงขึ้นเป็น 34% จากปีก่อน 19% ถือเป็นกลุ่มที่มีอัตราสูงสุด เพราะลูกค้ามักจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยราคาสูง พอเศรษฐกิจซบเซา SMEs มีสายป่านธุรกิจสั้น ทำให้ถูกมองว่าเป็นลูกค้ากลุ่มเสี่ยง

"ลูกค้าต้องเข้าใจว่า สินเชื่อบ้านเป็นหนี้ระยะยาว 25-30 ปี จะซื้อบ้านต้องมีวินัยการเงินเคร่งครัด ควรแสดงความสามารถการชำระหนี้ อาจใช้วิธีทดลองสร้างวินัยการผ่อนก่อนยื่นกู้ 1 ปี หรือหาผู้กู้ร่วม"

ต้องชี้แจงให้หมดเปลือก

"พิมลพร พูลนาผล" เจ้าหน้าที่บริหารระดับ SVP ฝ่ายผลิตภัณฑ์และช่องทางบริการ บมจ.ธนาคารกรุงเทพ แนะนำว่า ลูกค้าที่ต้องการยื่นกู้ซื้อบ้านควร "เดินบัญชี" เป็นเวลาติดต่อกัน 6-12 เดือน นำรายได้ฝากเข้าบัญชีสม่ำเสมอ ลูกค้ามนุษย์เงินเดือนไม่ค่อยมีปัญหา เพราะเงินเดือนถูกโอนผ่านบัญชี แต่กลุ่มต้องระวังคือผู้มีอาชีพอิสระ หรือ SMEs ที่ไม่มีรายได้ประจำ วิธีเดินบัญชีจะเป็นหนทางทำให้มีหลักฐานที่ทำให้ธนาคารพิจารณาสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

ขั้นตอนต่อมา เมื่อยื่นบัญชีหรือหลักฐานการเดินบัญชีแล้ว ธนาคารจะพิจารณา "เงินคงเหลือ" ในบัญชีต้องสอดคล้องกับวงเงินขอกู้ แม้มีรายได้มากแต่ถ้ามีเงินคงเหลือต่อเดือนน้อย จะมองว่าแนวโน้มมีภาระหนี้สูงและไม่อนุมัติสินเชื่อ คำแนะนำคือ ควรแจงรายละเอียดว่ารายได้อาจนำไปลงทุนเป็นสินทรัพย์ เช่น กองทุนรวม หุ้น รถยนต์ ที่ดิน

อีกประการหนึ่งของเงินคงเหลือสุทธิ โดยทั่วไปจะให้สินเชื่อ 90% ของราคาซื้อขาย ลูกค้าต้องมีเงินฝากในบัญชี 10-15% ของราคาซื้อขาย จึงมีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อ

สุดท้ายคือ "เครดิตบูโร" ธนาคารสามารถตรวจสอบเครดิตทางการเงินย้อนหลัง 3 ปี นำมาคำนวณว่าหากเพิ่มภาระสินเชื่อบ้านจะมีหนี้เกินเกณฑ์หรือไม่ ปกติอัตราก่อหนี้สูงสุดไม่เกิน 80% ของรายได้ อีกทั้งเป็นการตรวจสอบประวัติผิดนัดชำระหนี้ ไม่ควรชำระช้ากว่ากำหนดเกิน 30 วัน หากลูกค้าทราบว่าเคยมีกรณีดังกล่าวเกิดขึ้นในรอบ 3 ปี ควรรายงานธนาคารตั้งแต่เริ่มขอยื่นกู้ถึงสาเหตุการผิดนัด รวมทั้งแสดงหลักฐานว่าได้ชำระหนี้นั้นเรียบร้อยแล้ว

ข้อคิด "หลักทรัพย์ค้ำประกัน"

"อลงกต บุญมาสุข" ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อธุรกิจขนาดย่อม บมจ. ธนาคารกสิกรไทย หรือเคแบงก์กล่าวเสริมว่า ปัญหาที่สำคัญอีกเรื่อง คือ มักยื่นหลักฐานทางการเงินไม่ครบถ้วน ทำให้การพิจารณาล่าช้า แต่ถ้ายื่นครบการพิจารณาสินเชื่อจะรวดเร็วขึ้น

กรณีมีการใช้สินทรัพย์ค้ำประกัน ธนาคารจะพิจารณามูลค่าทรัพย์นั้นเมื่อต้องยึดนำมาขายทอดตลาด ขอให้ระวัง 2 ข้อ คือ 1.ที่ดิน ต้องไม่เป็นที่ตาบอด 2.อสังหาริมทรัพย์ ไม่อยู่ทำเลแหล่งเสื่อมโทรม

ส่วนผู้ประกอบการ SMEs ที่ไม่มีการเดินบัญชีมาก่อน ให้ใช้หนังสือชำระภาษีประจำปีเป็นหลักฐานแสดงรายได้แทน

"แต่ละสถาบันการเงินมีการออกแบบโมเดลวิเคราะห์สินเชื่อลูกค้าแต่ละกลุ่มอยู่แล้วสมมุติลูกค้าเป็นSMEs เปิดร้านอาหารเล็ก ๆ คุณใช้การจ่ายภาษีสิ้นปีมายืนยันแทนได้ แม้แต่การแจกแจงด้วยการแสดงยอดขาย ต้นทุน กำไร ต่อวันก็ยังได้ ขอย้ำว่า ไม่ได้เลือกปล่อยกู้เฉพาะพนักงานมีเงินเดือน ยังปล่อยสินเชื่อให้ SMEs อยู่"

สำหรับยอดรีเจ็กต์เรตปีนี้เพิ่มขึ้น 5% แบ่งเป็น 2 กลุ่มตามราคาซื้อขายสินทรัพย์ 1.กลุ่มราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท อยู่ที่ 40-45% 2.กลุ่มราคามากกว่า 1.5 ล้านบาท อยู่ที่ 20-25% ส่วนปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ต้องรอให้ลูกค้าปลดหนี้รถยนต์คันแรกสิ้นปี 2559 เสียก่อน สถานการณ์ (พิจารณาสินเชื่อ) จึงจะดีขึ้น