เจาะลึกคอนโดฝั่งธนฯ เหตุใดจึงกลายเป็นบ้านหลังที่ 2 ของบรรดา Middle Manager

เมื่อพูดถึงทำเลฝั่งธนฯในหลายปีก่อนที่หลายคนติดภาพชานเมือง มีแต่ทุ่งหญ้า บ้านเรือนผู้คน และอาคารพาณิชย์เก่าๆ แต่ปัจจุบันภาพเหล่านี้เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง มีความเป็นเมืองมากขึ้น และยิ่งนับตั้งแต่ที่มีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เปิดให้บริการที่ฝั่งธนฯนับตั้งแต่ปี 2552 ทำให้เห็นการเข้ามาลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบคอนโดมิเนียมมากขึ้น และในปี 2556 ที่มีการเปิดใช้บริการสถานีโพธิ์นิมิตร-บางหว้า ยิ่งทำให้ทำเลนี้มีความเป็นเมืองอย่างชัดเจน

บรรดาค้าปลีกเริ่มสร้างเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดย่อมๆ เพื่อรองรับประชากรที่เข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น ทวีความร้อนแรงให้กับทำเลฝั่งธนฯ เกิดการขยายของตัวเมืองไล่มาตามแนวรถไฟฟ้า ที่เน้นรองรับคนทำงานในเมือง มี lifestyle ในการใช้ชีวิตแบบสะดวกสบาย การเดินทางที่ไม่ต้องเร่งรีบ เพราะอยู่ติดรถไฟฟ้าและใกล้ใจกลางเมืองอย่างสีลม-สาทร

โดยเฉพาะราคาคอนโดในย่านนี้ที่อยู่ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ทำให้เป็นที่นิยมแก่เหล่าผู้บริหารระดับกลาง (Middle Manager) ที่มีบ้านอยู่โซนราชพฤกษ์อันเป็นโซนบ้านเดี่ยว 5-10 ล้านขึ้นไป หันมาซื้อคอนโดฯในทำเลนี้เป็น “บ้านหลังที่ 2”เพื่อให้ง่ายต่อการเดินทางเข้าเมือง ไม่ต้องประสบกับปัญหาการจราจรในช่วงพีคของวัน และด้วยปัจจัยด้านการคมนาคมที่สะดวกและเชื่อมต่อกับใจกลางเมือง บวกกับการขยายของตัวเมืองที่มาตามแนวรถไฟฟ้า ทำให้ TerraBKK Research มองว่า ทำเลตรงนี้จะกลายเป็น “ศูนย์กลางของฝั่งธนฯ” เพื่อรองรับคนในเมือง และในอนาคตสามารถเกิดการลงทุนทั้งจากภาครัฐและเอกชนอีกมาก

เมื่ออ้างอิงราคาที่ดินจากบจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) พบว่า ที่ดินบริเวณส่วนต่อขยาย ตากสิน-บางหว้าเป็นโซนที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงที่สุด โดยในช่วง 1 ปีที่ผ่านมามีการเพิ่มขึ้นถึง 14% แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ของที่ดินในทำเลนี้ ในอนาคตอาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมที่เป็น High-End มากขึ้น เพราะราคาที่ดินก็ปรับตัวสูง จนไม่สามารถพัฒนาเป็นโครงการแนวราบหรือคอนโดมิเนียมราคาถูกได้อีกต่อไป

จุดเด่นทำเลใกล้สาทร เดินทางเข้าเมืองได้อย่างสะดวกรวดเร็ว

ทำเลฝั่งธนฯสามารถเชื่อมต่อกับโซนสำคัญๆอีกหลายโซน โดยจะผ่านจุดตัดที่สำคัญ 3 จุดคือ

1. แยกตากสิน ผ่านสะพานตากสิน เพื่อเข้าสู่โซนศูนย์กลางธุรกิจอย่างสีลม สาทร และมุ่งตรงไปยังแหล่งช้อปปิ้งอย่างสยาม

2. แยกมไหสวรรค์ ผ่านสะพานพระราม 3 เพื่อเข้าสู่โซนสีลมและโซนพระราม 3 อันเป็นแหล่งของสำนักงานและแหล่งท่องเที่ยวของชาวต่างชาติ

3. แยกราชพฤกษ์-บรมราชชนนี วิ่งไปตามถนนราชพฤกษ์ก็จะไปเชื่อมต่อกับโซนแหล่งที่อยู่อาศัยระดับกลาง-สูงอย่างโซนตลิ่งชัน

สำหรับผู้ที่ต้องเดินทางเข้าไปในโซนสีลม-สาทร ซึ่งหากดูจากปริมาณการจราจรของแต่ละแยกแล้ว แยกมไหสวรรค์แม้จะมีระยะทางไกลกว่าแต่รถก็ติดน้อยกว่า ด้วยปริมาณรถยนต์ที่น้อยกว่าแยกตากสินเกือบครึ่ง ดังนั้นผู้ที่อาศัยอยู่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าโพธิ์นิมิตรและสถานีรถไฟฟ้าวงเวียนใหญ่จะได้เปรียบมากกว่า

เจาะลึกถึงราคาคอนโดรายสถานี

เมื่อกล่าวถึงราคาคอนโดฯในทำเลฝั่งธนฯ จะพบว่าส่วนใหญ่ในปัจจุบันมีราคาขายอยู่ที่ประมาณตารางเมตรละ 80,000-130,000 บาท อีกทั้งทำเลฝั่งธนบุรีนี้เป็นอีกโซนหนึ่งที่มีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) สูงถึง 8-12% ต่อปี TerraBKK Research จึงได้ลงสำรวจราคาคอนโดและค่าเช่าในทำเลฝั่งธนฯ โดยแยกพิจารณารายละเอียดของแต่ละสถานี ดังนี้

1. สถานีกรุงธนบุรี

เป็นสถานีต้นสายที่นับจากข้ามแม่น้ำเจ้าพระยามาจากสถานีตากสิน ซึ่งปัจจุบันคอนโดฯในบริเวณสถานีนี้มีราคาตารางเมตรละ 120,000-140,000 บาทมีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ประมาณ 8-10% ต่อปี ซึ่งหากพิจารณาราคาเปิดตัวของโครงการใหม่ในแต่ละปี จะพบว่ามีการปรับราคาเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยจะปรับปีละประมาณ 5%

สำหรับค่าเช่าของห้องชุดในบริเวณสถานีกรุงธนฯ สามารถปล่อยเช่าได้ในประมาณ 18,000-30,000 บาทต่อเดือน และหากปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนประมาณ 4-5% ต่อปีเมื่อแยกพิจารณาค่าเช่าตามขนาดห้อง จะได้ดังนี้

โดยโครงการแนะนำในบริเวณสถานีนี้คือ

2. สถานีวงเวียนใหญ่

สามารถเชื่อมต่อไปวงเวียนใหญ่อันเป็นจุดที่สำคัญจุดหนึ่งด้านพาณิชย์ของฝั่งธนฯ ซึ่งปัจจุบันคอนโดฯในบริเวณสถานีนี้มีราคาอยู่ที่ตารางเมตรละ 90,000-140,000 บาท มีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ประมาณ 5-7% ต่อปี ซึ่งหากพิจารณาราคาเปิดตัวของโครงการใหม่ในแต่ละปี จะพบว่ามีการปรับราคาเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยจะปรับปีละประมาณ 8%

สำหรับค่าเช่าของห้องชุดในบริเวณสถานีวงเวียนใหญ่ สามารถปล่อยเช่าได้ในประมาณ 13,000-25,000 บาทต่อเดือน และหากปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนประมาณ 4-6% ต่อปี เมื่อแยกพิจารณาค่าเช่าตามขนาดห้อง จะได้ดังนี้

โดยโครงการแนะนำในบริเวณสถานีนี้คือ

3. สถานีโพธิ์นิมิตร

ถือเป็นโซนที่โดดเด่นด้านคมนาคม ที่สามารถไปทางโซนในเมืองอย่างพระราม 3 ได้หลายเส้นทาง ทั้งถนนรัชดาภิเษก และถนนสมเด็จพระเจ้าตากสิน อีกทั้งยังอยู่กึ่งกลางระหว่างสถานีรถไฟตลาดพลูและสถานีรถไฟวงเวียนใหญ่ ซึ่งปัจจุบันคอนโดฯในบริเวณสถานีนี้มีราคาอยู่ที่ตารางเมตรละ 120,000-130,000บาท มีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ประมาณ 9-11% ต่อปี ซึ่งหากพิจารณาราคาเปิดตัวของโครงการใหม่ในแต่ละปี จะพบว่ามีการปรับราคาเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยจะปรับปีละประมาณ 12%

สำหรับค่าเช่าของห้องชุดในบริเวณสถานีโพธิ์นิมิตร สามารถปล่อยเช่าได้ในประมาณ 12,000-18,000 บาทต่อเดือน และหากปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนประมาณ 4-5% ต่อปี เมื่อแยกพิจารณาค่าเช่าตามขนาดห้อง ได้ดังนี้

โดยโครงการแนะนำในบริเวณสถานีนี้คือ

4. สถานีตลาดพลู

ปัจจุบันคอนโดฯในบริเวณสถานีนี้มีราคาอยู่ที่ตารางเมตรละ 50,000-70,000 บาท มีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ประมาณ 10-12% ต่อปี ซึ่งหากพิจารณาราคาเปิดตัวของโครงการใหม่ในแต่ละปี จะพบว่ามีการปรับราคาเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยจะปรับปีละประมาณ 4%

สำหรับค่าเช่าของห้องชุดในบริเวณสถานีตลาดพลู สามารถปล่อยเช่าได้ในประมาณ 10,000-15,000 บาทต่อเดือน และหากปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนประมาณ 6-7% ต่อปี เมื่อแยกพิจารณาค่าเช่าตามขนาดห้อง จะได้ดังนี้

โดยโครงการแนะนำในบริเวณสถานีนี้คือ

5. สถานีวุฒากาศ

ซึ่งปัจจุบันคอนโดฯในบริเวณสถานีนี้มีราคาอยู่ที่ตารางเมตรละ 80,000-90,000 บาทมีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ประมาณ 9-13% ต่อปี ซึ่งหากพิจารณาราคาเปิดตัวของโครงการใหม่ในแต่ละปี จะพบว่ามีการปรับราคาเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยจะปรับปีละประมาณ 6%

สำหรับค่าเช่าของห้องชุดในบริเวณสถานีวุฒากาศ สามารถปล่อยเช่าได้ในประมาณ 11,000-13,000 บาทต่อเดือน และหากปล่อยเช่าจะได้ผลตอบแทนประมาณ 5-6% ต่อปี โดยเป็นห้องขนาด 25-35 ตร.ม. ทั้งสิ้น

โดยโครงการแนะนำในบริเวณสถานีนี้คือ

เมื่อนำทุกสถานีมาพิจารณารวมกัน จะพบว่าราคาขายมีความแตกต่างกันค่อนข้างสูง โดยเฉพาะช่วงต้นสายบริเวณสถานีกรุงธนบุรี-สถานีโพธิ์นิมิตร ที่ราคาขายสูงกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว แต่สำหรับทำเลที่น่าสนใจในตอนนี้คงหนีไม่พ้นสถานีโพธิ์นิมิตร ที่จะเห็นได้ว่ามีการปรับตัวของราคาค่อนข้างสูง ที่โครงการใหม่เปิดตัวในราคาที่สูงขึ้นถึงปีละ 12% ประกอบกับมีการเพิ่มขึ้นของราคาเมื่อขายต่อ (Capital Gain) ปีละ 9-10% จึงเป็นโอกาสดีหากซื้อในราคาที่ยังถูกอยู่ เพื่อเก็งกำไรในระยะยาวต่อไป

หรือหากซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า สถานีตลาดพลูและวุฒากาศก็เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ ด้วยราคาที่ยังไม่สูงมากนัก แต่ได้อัตราค่าเช่าที่ดีพอสมควร ด้วยผลตอบแทนปีละ 6-7%

สุดท้ายแล้ว สำหรับผู้ที่ต้องการคอนโดฯสร้างเสร็จ พร้อมอยู่ TerraBKK Research ได้รวบรวมโปรโมชันที่น่าสนใจของแต่ละโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว แต่จะเห็นว่าโครงการ “ไอดีโอ สาทร-ท่าพระ” ดูจะเป็นโครงการที่จัดโปรโมชันได้ร้อนแรงที่สุด ด้วยห้องพร้อมเฟอร์นิเจอร์แต่งครบ ,ฟรี Samsung Galaxy S6 Edge และพิเศษสำหรับยูนิตที่ร่วมรายการ จะได้รับส่วนลดเงินสด 100,000 บาท ,โครงการนายน์ บาย แสนสิริ ที่ตอนนี้มีโปรโมชันฟรีค่าโอนกรรมสิทธิ์ และโครงการ Aliss วงเวียนใหญ่ มีโปรโมชันรับส่วนลด พร้อมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องปรับอากาศ สำหรับใครที่สนใจโครงการดังกล่าว TerraBKK ขอเสนอภาพตัวอย่างของห้องพร้อมอยู่มาไว้ดังนี้

Case Study 14: แนวคิดใหม่ “หนุ่มสาวผู้บริหารระดับกลาง Middle Managers” กับการบ้าน 2 หลัง
TerraBKK Research เห็นความเปลี่ยนแปลงและความน่าสนใจสำหรับการมีที่อยู่อาศัยในเมืองไว้สำหรับวันทำงาน และในวันหยุดออกนอกเมืองมาพักผ่อนหลีกหนีความวุ่นวายมาอยู่บริเวณชานเมือง แนวคิดการมีที่อยู่อาศัย 2 แห่งทั้งในเมืองและชานเมือง และเห็น Life Style การอยู่อาศัยแบบนี้มีมากขึ้นในกลุ่มนักบริหารระดับกลาง 35 ปีขึ้นไป รายได้ประมาณ 100,000 บาทต่อเดือน และมีความสามารถซื้อบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไป

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้สู่การลงทุนเพิ่มความมั่งคั่ง