ความหวังลมๆ แล้งๆ "ดอกเบี้ยบ้าน"

คอลัมน์ ฟรีสไตล์เรื่องบ้านๆ โดย เมตตา ทับทิม misstubtim@yahoo.com

กลายเป็นพระเอกขับเคลื่อนเศรษฐกิจไปซะงั้น สำหรับมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์

รัฐบาลทั่นก็ใจดีแจกแหลก แจกไม่ยั้ง ทั้งมาตรการภาษี ด้วยการยกเว้นค่าโอน-ค่าจดจำนอง เบ็ดเสร็จ 2%+1% รวมเป็น 3% หรือล้านละ 3 หมื่นบาท

มาตรการที่สำคัญไม่แพ้กันและใกล้ตัว

ผู้บริโภคยังมีภาคการเงินด้วย โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย เบื้องหลังการถ่ายทำคือสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยกู้ จนทำให้เส้นกราฟสถิติยอดปฏิเสธสินเชื่อ ที่เรียกว่า "รีเจ็กต์เรต" พุ่งสูงปรู๊ดปร๊าดในปีนี้ บนเวทีสัมมนาของสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยเคยระบุตัวเลขว่าสูงถึง 40-50% กันเลยทีเดียว

ถ้าจริง ก็แปลว่า ประชาชนยื่นขอกู้ 100 ราย โดนเด้งออกมา 40-50 รายนั่นเอง

รัฐบาล คสช. โดย อ.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรีด้านเศรษฐกิจ มองเห็นปัญหาทะลุปรุโปร่ง ก็เลยใช้กลไกสถาบันการเงินของรัฐ ซึ่งก็คือธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส. เป็นตัวตั้งตัวตีในการหยิบคำขอสินเชื่อหรือหยิบผู้กู้ที่เคยพลาดหวังมาแล้ว ให้นำกลับมาพิจารณาใหม่ แน่นอนว่านโยบายคือช่วยปล่อยกู้คนกลุ่มนี้ได้ไหม

ปัญหาคือ สินเชื่อในภาพรวมแต่ละปีเขาตั้งไว้ 2-3 แสนล้านบาท แต่วงเงินที่รัฐบาลให้ ธอส.มาใช้กระตุ้นอสังหาฯ มีเพียง 10,000 ล้านบาท ...แปลว่าอะไร ก็ต้องแปลว่าวงเงินมีน้อยกว่าความต้องการกู้จริงไงล่ะคะ

อย่าเพิ่งตกใจค่ะ ได้บอกไปแล้วว่ารัฐบาลใช้กลไกสถาบันการเงินรัฐมาเป็นตัวกระตุ้นหรือเป็นตัวจุดประกาย เพื่อหวังให้มีการแข่งขันปล่อยสินเชื่อในวงการสถาบันการเงิน โดยเฉพาะแบงก์เอกชนทั้งหลายแหล่

ในทางจิตวิทยา ตอนนี้คนทั้งสังคมกำลังตื่นเต้นอยู่กับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ โดย ธอส.ก็ออกมาให้ข่าวทุกวี่ทุกวันว่ามีผู้แห่มาขอยื่นกู้ซื้อบ้านซื้อคอนโดมิเนียมกันมากมายล้นหลาม เห็นบอกว่า 2-3 วันแรกปล่อยกู้ไปแล้ว 2-3 พันล้านบาท คิดว่าอีกแป๊บเดียวคงหมดเกลี้ยงแน่นอน เพราะฉะนั้น แบงก์เอกชนจะไม่ทำอะไรเชียวหรือ คำตอบคือ หลายแบงก์เขาเริ่มกระเพื่อมไปตามภาวะการแข่งขันแล้วค่ะ

ความหวังสำคัญหรือคำถามสำคัญคือ ดอกเบี้ยถูกลงด้วยหรือปล่าว

คำอธิบายมีอยู่ว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯรอบนี้ ไม่มีเรื่องดอกเบี้ย 0% ดอกเบี้ยต่ำอะไรทั้งสิ้น นโยบายรัฐต้องการช่วยเหลือผู้ที่ขอสินเชื่อยากๆ หรือขอแล้วไม่ผ่านสักที ให้มีโอกาสซื้อบ้าน-คอนโดฯกับเขาได้บ้าง

ดังนั้น เราจึงต้องตามไปดูเงื่อนไขปล่อยกู้ของ ธอส. จะเห็นว่ามีตัวล็อกอยู่ 2-3 ตัว เริ่มจากราคาอสังหาฯตั้งเพดานไว้ที่หลังละไม่เกิน 3 ล้านบาท (เพื่อให้เข้านิยามว่าเป็นบ้านผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ไม่ได้ช่วยคนรวย)

เงื่อนไขอีกตัวที่น่าสนใจคือ รายได้ผู้กู้ มีการกดให้ต่ำเหลือรายได้ไม่เกิน 3 หมื่นบาท สามารถกู้ซื้อบ้านได้หลังละ 3 ล้านบาท (แปลอีกทีคือเดิมจะซื้อบ้านราคา 3 ล้านต้องมีรายได้เกิน 3 หมื่นบาทนั่นเอง) เหตุผลเพราะในการพิจารณาสินเชื่อ ทางแบงก์เกอร์เขามีเกณฑ์คำนวณอยู่ตัวหนึ่งที่เรียกว่า DSR (Debt Service Ratio) หรือ อัตราหนี้สินต่อรายได้

เริ่มจะมีศัพท์แสงยากแล้วแฮะ อธิบายง่ายๆ ดีเอสอาร์ก็คือเวลาไปขอกู้เงินเขา แบงก์อนุญาตให้เรามีหนี้สินเท่าไหร่โดยคำนวณเปรียบเทียบกับรายได้ ยกตัวอย่างของ ธอส. เขาตั้งเกณฑ์ดีเอสอาร์ไว้ที่ 30% (แบงก์เอกชนทั่วไปเฉลี่ยตั้งไว้ที่ 40%) เช่น มีรายได้ 100 บาท แบงก์เขาจะอนุญาตให้เรามีหนี้สินได้ 30-40 บาท ถ้าแสดงหลักฐานได้ว่ามีหนี้สินไม่เกินนี้เขาก็จะปล่อยกู้ให้เรา เป็นต้น

โดยสรุป ตัวที่ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงปรี๊ดในปีนี้ก็เพราะดีเอสอาร์นี่เอง แสดงว่าผู้กู้มีหนี้สูงเกินเกณฑ์ที่เขาใช้คำนวณ ซึ่งก็ไม่ใช่เรื่องแปลก เพราะหนี้ครัวเรือนประเทศไทยสูงจนฝรั่งยังทึ่งประมาณ 82% ของจีดีพี (ก็หนี้บัตรเครดิต รถคันแรก กู้มาบริโภค ซื้อหวย เรียนหนังสือ อื่นๆ จิปาถะ ฯลฯ)

วิธีการช่วยเหลือของมาตรการรัฐก็คือ ให้ ธอส.ขยับเกณฑ์ดีเอสอาร์จาก 30% เป็น 50% แปลว่า เดิมมีรายได้ 100 บาท อยากซื้อบ้านต้องมีหนี้ติดตัวไม่เกิน 30 บาท จึงจะขอเงินกู้ผ่าน ปัจจุบันขยับหนี้ติดตัวให้เป็น 50 บาท

เพราะฉะนั้น เราจึงจะเห็นว่าแพคเกจสินเชื่อของ ธอส. ไม่ได้มีเรื่องดอกเบี้ยต่ำแต่อย่างใด เพราะประกาศอัตราดอกเบี้ยออกมาแล้ว ปีแรก 3.50% ปีที่สอง 4.25% ปีที่เหลือของเงินกู้ใช้อัตรา MRR (ดอกเบี้ยเงินกู้รายย่อยชั้นดี เฉลี่ยอยู่ที่ 6-7%)

ทีนี้ ลองหันมาดูว่าแบงก์เอกชนเขาแข่งกับ ธอส.ยังไงบ้าง เท่าที่เห็นผ่านตามี 2-3 แห่ง อย่าง ธนาคารซีไอเอ็มบี ลุกขึ้นมาทำแคมเปญดอกเบี้ย 4% 3 ปีแรก เทียบฟอร์มกันแล้วถือว่าดูดีกว่าดอกเบี้ย ธอส.เล็กน้อย แต่ก็มีเงื่อนไขพ่วงมาพอให้รุงรังเล็กน้อยว่าจะต้องเป็นบ้านหรือคอนโดฯ ที่ทำเลอยู่แนวรถไฟฟ้าด้วยนะ

อีกแห่งคือธนาคารออมสิน (อาจจะรวมธนาคารกรุงไทยด้วย เพราะเป็นแบงก์รัฐทั้งคู่) ออกมาแบไต๋แล้วว่าถูกรัฐบาลสั่งให้มาช่วยปล่อยกู้อสังหาฯ เห็นบอกว่าดอกเบี้ยคงจะให้เหมือนๆ กับ ธอส.นั่นแหละ แต่ที่เหนือกว่าคือ "ระยะเวลาผ่อนชำระ" ซึ่ง ธอส.เขายังจำกัดเพดานอายุสินเชื่อสูงสุด 30 ปี ทางผู้บริหารออมสินกระซิบกระซาบมาแล้วว่าน่าจะยืดให้ถึง 40 ปี

ถ้าจะมีข้อแตกต่างอยู่บ้างคงเป็นเรื่องเวลา โดย ธอส.ให้เวลายื่นกู้ถึง 1 ปี เริ่มนับจากวันที่ 19 ตุลาคม 2558 เป็นต้นไป ส่วนคู่แข่งคือซีไอเอ็มบี บอกอย่างกระมิดกระเมี้ยนว่าไตรมาส 4/58 หรือ 3 เดือนสุดท้ายของปีนี้ก็พอแล้ว มังคะ

ที่มา : มติชนรายวัน 24 ตุลาคม พ.ศ. 2558