รถไฟรื้อสัญญาเช่าทำเลทอง "บุญรอด-เซ็นทรัล" กระอัก

การรถไฟฯเร่งสปีดแผนล้างหนี้แสนล้าน รื้อสัญญาเช่าที่ดินแปลงใหญ่ ต้อนเข้า พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ เจรจาผลประโยชน์ใหม่หมด ธุรกิจใหญ่-ตระกูลดังแจ็กพอต ประเดิมสิ้นปีนี้สนามกอล์ฟหัวหิน 500 ไร่ ของ "บุญรอดฯ" คิวต่อไป "โซฟิเทล เซ็นทารา หัวหิน-ทวินทาวเวอร์" ทำเลกลางกรุงจ่อเจรจารอบใหม่

แหล่งข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ขณะนี้ ร.ฟ.ท.กำลังสำรวจที่ดินมีศักยภาพทั่วประเทศที่จะหมดสัญญาเช่าเพื่อนำมาจัด ระเบียบใหม่ โดยนำมูลค่าที่ดินและทรัพย์สินมาพิจารณาเพื่อปรับอัตราค่าเช่าให้สอดคล้อง กับสภาพพื้นที่ปัจจุบัน เนื่องจากนโยบายของ ร.ฟ.ท.ต่อจากนี้ไปจะนำที่ดินมีมูลค่าเกิน 1 พันล้านบาท ที่มีแผนจะเปิดประมูลใหม่หรือต่อสัญญาเช่า นำเข้าสู่กระบวนการตาม พ.ร.บ.การให้เอกชนร่วมทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556 หรือ PPP ตามนโยบายรัฐบาล

ซึ่งสามารถดำเนินการได้ทั้งเปิดประมูลใหม่ หรือเจรจากับรายเดิม ขึ้นอยู่กับนโยบายคณะกรรมการพิจารณาคัดเลือกที่ตั้งขึ้นตามมาตรา 24 ของ พ.ร.บ.ร่วมทุนฉบับใหม่ ซึ่งมีผลบังคับใช้แทน พ.ร.บ.ว่าด้วยการให้เอกชนเข้าร่วมงานหรือดำเนินการในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2535 ตั้งแต่ 4 เม.ย. 2556 ที่ผ่านมา

กวาดที่เช่าตระกูลดังเข้า PPP

วิธีนี้จะทำให้การรถไฟฯมีรายได้เพิ่มขึ้นมาก เพราะเจรจาบนพื้นฐานใหม่ ไม่ใช่แค่ต่อสัญญาเช่าระยะยาวเหมือนที่ผ่านมา แต่อาจใช้เวลาดำเนินการนาน 6 เดือนถึง 1 ปี เพราะต้องเสนอสำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (สคร.) เพื่อเข้าพิจารณาในคณะกรรมการ PPP และเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) จากนั้นคณะกรรมการคัดเลือกจึงจะเริ่มพิจารณาข้อเสนอของเอกชน ซึ่ง สคร.กำลังจะหาวิธีเร่งรัดขั้นตอนให้เร็วขึ้น

ทั้งนี้ มีที่ดินแปลงใหญ่ที่เอกชนเช่าและใกล้หมดสัญญาเช่ากับ ร.ฟ.ท. ซึ่งต้องดำเนินการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนใหม่หลายแปลง ประกอบด้วย

1.สนามกอล์ฟหัวหิน เนื้อที่ 500 ไร่ โดยบริษัท บุญรอดบริวเวอรี่ จำกัด ของตระกูลภิรมย์ภักดี อยู่ติดกับสถานีรถไฟหัวหิน ที่จะหมดสัญญาเช่า 30 ปีในปีนี้ อัตราค่าเช่าปีสุดท้ายที่บริษัทจ่ายให้ ร.ฟ.ท.อยู่ที่ 476,000 บาท

"แม้จะให้รายเดิมต่อระยะเวลาการเช่าได้ แต่ ร.ฟ.ท.จะพิจารณาใหม่ตาม พ.ร.บ.ร่วมทุน เนื่องจากมูลค่าที่ดินและทรัพย์สินแปลงนี้คาดว่าเกิน 1 หมื่นล้านบาท ขณะนี้อยู่ระหว่างให้บริษัทที่ปรึกษาประเมินมูลค่า อีกทั้งจะเปิดกว้างให้เอกชนรายอื่นที่สนใจเข้าร่วมยื่นข้อเสนอด้วย นอกเหนือจากบริษัทบุญรอดฯที่เป็นผู้เช่ารายเดิม เพื่อให้เกิดการแข่งขัน ส่วนการพัฒนายังเป็นสนามกอล์ฟขนาด 18 หลุม แต่สามารถเสนอพัฒนาแบบผสมผสานได้ เช่น สร้างรีสอร์ตเพิ่มเติม เป็นต้น"

2.โรงแรมโซฟิเทล เซ็นทรัล หัวหิน เนื้อที่ 71.65 ไร่ โดยบริษัท เซ็นทรัลหัวหินบีช รีสอร์ท จำกัด ของตระกูลจิราธิวัฒน์ หรือเดิมโรงแรมรถไฟหัวหิน จะครบสัญญาเช่า 30 ปี ช่วงต้นปี 2559 โดยปีสุดท้ายบริษัทจ่ายค่าเช่าให้จำนวนกว่า 6.8 ล้านบาท ก่อนหน้านี้กลุ่มเซ็นทรัลและ ร.ฟ.ท.ได้หารืออย่างไม่เป็นทางการแล้ว เบื้องต้นผู้เช่าขอต่อสัญญาเช่าออกไปอีก 30 ปี จากสัญญาเดิมกำหนดให้ต่อได้ 15 ปี 2 ครั้ง ต้องกลับมาพิจารณากันใหม่ภายใต้เงื่อนไข พ.ร.บ.ร่วมทุน

3.โรงแรมเดอะทวินทาวเวอร์ เนื้อที่ 6.53 ไร่ ย่านรองเมือง เขตปทุมวัน ของบริษัท โกลเด้น แอสเซ็ท จำกัด จะครบสัญญาเช่า 30 ปี ในปี 2564 ค่าเช่าปีสุดท้ายอยู่ที่ 3.29 ล้านบาท 4.ตลาด อ.ต.ก. เนื้อที่ 39.45 ไร่ ขององค์การตลาดเพื่อเกษตรกร (อ.ต.ก.) จะหมดสัญญาเช่าปี 2560 โดย อ.ต.ก.จ่ายค่าเช่าปีสุดท้ายที่ 53.54 ล้านบาท

5.ที่ดินสถานีสุไห งโก-ลก เนื้อที่ 23.91 ไร่ ของบริษัท ส่งเสริมการตลาด จำกัด หมดสัญญาเช่าตั้งแต่ปี 2555 ปัจจุบันอยู่ระหว่างการเจรจาต่อสัญญาเช่า ปีสุดท้ายบริษัทจ่ายค่าเช่าให้ 1.37 ล้านบาท และ

6.สำนักงานใหญ่บริษัท ปตท. จำกัด (มหาชน) ย่านนิคมรถไฟ กม.11 ติดถนนวิภาวดีรังสิต เนื้อที่ 22.26 ไร่ หมดสัญญาเมื่อปี 2556 ปัจจุบันได้ข้อยุติแล้ว ร.ฟ.ท.จะต่อสัญญาเช่าให้ 30 ปี คิดเป็นรายได้ประมาณ 1.5 พันล้านบาท

ตลาด อ.ต.ก.-ปตท.รอดฉลุย

แหล่งข่าวกล่าวว่า ที่ดินตลาด อ.ต.ก.กับ ปตท.สามารถเจรจาต่อสัญญารายเดิมได้เลย เพราะเป็นการเช่าแบบรัฐต่อรัฐ แตกต่างกับที่ดินให้เอกชนเช่าจัดหาประโยชน์ระยะยาว ที่ต้องนำกลับมาพิจารณาใหม่ ตามหลักการของ PPP ให้ได้ค่าเช่าที่สมเหตุสมผล และใกล้เคียงความเป็นจริงมากที่สุด เหมือนกับกรณีการเช่าที่ดินย่านลาดพร้าวของห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่ดำเนินการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุน 2535 ผ่านการพิจารณาจากคณะกรรมการตามมาตรา 13 เป็นที่พอใจด้วยกันทั้ง 2 ฝ่าย คือ การรถไฟฯต่อสัญญาเช่าให้เป็นระยะเวลา 20 ปี แลกกับผลตอบแทนที่กลุ่มเซ็นทรัลจ่ายค่าเช่ารวมแล้วกว่า 2 หมื่นล้านบาท

นอกจากการเร่งรัดแปลงที่ดินกำลังจะทยอยหมดสัญญาเช่า แล้ว ขณะนี้ ร.ฟ.ท.ได้ว่าจ้างที่ปรึกษามาศึกษารูปแบบการร่วมลงทุนตาม พ.ร.บ.ร่วมทุน 2556 ในที่ดิน 3 แปลงใหญ่ ที่ดำเนินการไปแล้วด้วย คือที่ดินย่านสถานีกลางบางซื่อ 218 ไร่ มูลค่ากว่า 6.8 หมื่นล้านบาท จะให้เอกชนเข้ามาร่วมทุนได้ปีหน้า แปลงที่อยู่ระหว่างดำเนินการมี ที่ดินย่าน กม.11 เนื้อที่ 359 ไร่ มูลค่า 18,370 ล้านบาท และสถานีแม่น้ำ เนื้อที่ 277 ไร่ มูลค่า 10,413 ล้านบาท

"สาเหตุที่ต้องว่า จ้างบริษัทที่ปรึกษามาศึกษาการร่วมลงทุนใหม่ ตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนปี"56 เพราะจะมีการคิดมูลค่าสูงสุดตลอดอายุสัญญาเช่า ทำให้ที่ดินมีมูลค่ามากกว่าของเดิมที่เคยศึกษาไว้ ทั้งหมดนี้จะได้ข้อสรุปในปี"59 และเริ่มประกาศทีโออาร์ให้เอกชนยื่นข้อเสนอโครงการได้ทันที"

ดึงเอกชนลงทุนสถานีเมืองกาญจน์

ขณะ เดียวกันมีแผนนำที่ดินบริเวณสถานีรถไฟกาญจนบุรี ติดเชิงสะพานแม่น้ำแควกว่า 300 ไร่ เปิดประมูลให้เอกชนเข้าร่วมลงทุนพัฒนาศูนย์และฝึกอบรมระบบราง มูลค่าที่ดินน่าจะเกิน 1 พันล้านบาท ส่วนหนึ่งเพื่อรองรับการย้ายโรงเรียนวิศวกรรมรถไฟจากย่าน กม.11 ด้วย โดยเอกชนจะมีรายได้จากค่าเช่าพื้นที่อาคารตอบแทน

นายออมสิน ชีวะพฤกษ์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ต่อไปการพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่ของ ร.ฟ.ท.จะเปิดให้เอกชนเข้ามาร่วมพัฒนาทั้งหมด ตาม พ.ร.บ.ร่วมทุน 2556 เนื่องจาก ร.ฟ.ท.ไม่มีความเชี่ยวชาญและการพัฒนาเอง ขั้นตอนการดำเนินการค่อนข้างยุ่งยาก ที่สำคัญคือเพื่อให้สอดคล้องกับนโยบายรัฐบาลที่ต้องการให้เอกชนเข้ามามีส่วน ร่วมลงทุนที่ดินของภาครัฐมากที่สุด

เปิดประมูล 3 ทำเลทองล้างหนี้

พื้นที่ เร่งรัดดำเนินการเป็นลำดับแรก คือ ย่านสถานีกลางบางซื่อ 218 ไร่ รองรับรถไฟฟ้าสายสีแดง กำลังศึกษารูปแบบการร่วมลงทุน นอกจากนี้มีที่ดินย่าน กม.11 พื้นที่ 359 ไร่ ด้านหลังอาคารศูนย์พลังงานแห่งชาติ (เอ็นเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์) และสถานีแม่น้ำอีก 277 ไร่ อาจรวมถึงพื้นที่รอบสถานีในหัวเมืองใหญ่ที่มีศักยภาพด้วย เช่น ขอนแก่น เชียงใหม่

สำหรับการต่อสัญญาเช่าสำนักงานใหญ่ ปตท. บริเวณนิคมรถไฟ กม.11 ทาง ร.ฟ.ท.จะลงนามกับ บมจ.ปตท. วันที่ 26 ต.ค. 58 ผลการเจรจาจะต่อสัญญาเช่าให้ ปตท.อีก 30 ปี โดย ปตท.เป็นผู้จ่ายเงินค่าเช่าที่ดินให้กับ ร.ฟ.ท. เป็นเงินสดจำนวน 800 ล้านบาท และให้ 154 ล้านบาท ปรับปรุงพัฒนาพื้นที่ด้านหลัง ปตท.ด้วย โดยสร้างอาคารที่พักอาศัยสูง 17 ชั้น จำนวน 1 อาคาร มูลค่า 400-500 ล้านบาท ใกล้บ้านพักบางซื่อ (ตึกแดง) สำหรับเป็นที่พักของพนักงาน ร.ฟ.ท.ฟรี เนื่องจากต้องโยกย้ายออก หลัง ร.ฟ.ท.นำที่ดินย่าน กม.11 มาพัฒนาจัดหาประโยชน์ ซึ่งเมื่อรวมเม็ดเงินทั้งหมดที่ ร.ฟ.ท.ได้รับจาก ปตท. อยู่ที่ 1,354 ล้านบาท

ด้านนายวุฒิชาติ กัลยาณมิตร ผู้ว่าการ ร.ฟ.ท. กล่าวว่า จะเร่งนำที่ดิน 3 แปลงใหญ่ใจกลางเมืองมาพัฒนาสร้างรายได้ระยะยาว 30 ปี ได้แก่ ย่าน กม.11 สถานีแม่น้ำ และสถานีกลางบางซื่อ เพื่อปลดภาระหนี้ที่มีอยู่กว่า 1 แสนล้านบาท ในปี 2559 คาดว่ารายได้จากการบริหารทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้น 1 พันล้านบาท จากปีนี้อยู่ที่ 2.5 พันล้านบาท เป็น 3.5 พันล้านบาท