จับตา “Interchange ท่าพระ” Hub ใหญ่ที่สุดของฝั่งธนบุรี

TerraBKK Research ขอนำเสนออีกหนึ่งทำเลศักยภาพในอนาคตที่น่าสนใจมีความสะดวกทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกและติดแนวรถไฟฟ้าย่านฝั่งธนบุรีที่กำลังจะได้เห็นภาพชัดขึ้นในปี 2562 หลังจากโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินแล้วเสร็จเราอาจจะได้เห็นรูปแบบการคมนาคมและรูปแบบของการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เปลี่ยนแปลงออกไปจากเดิม สำหรับทำเลที่ TerraBKK Research มองว่าจะเป็นทำเลศักยภาพแห่งใหม่ย่านฝั่งธนบุรี นั่นก็คือทำเล “ท่าพระ” ด้วยปัจจัยที่สำคัญที่ผลักดันทำเลแห่งนี้ จนกลายเป็น Hub ด้านการคมนาคมที่ใหญ่ที่สุดของฝั่งธนบุรี ดังนี้

TerraBKK Research คัดเลือกทำเลศักยภาพขึ้นมาจากความโดดเด่นของตัวทำเลที่มีอนาคต และมีศักยภาพในการเติบโตไปข้างหน้าโดยเลือกทำเลศักยภาพจากการให้ความสำคัญกับโครงการขนาดใหญ่ (Mega project) ซึ่งจะส่งผลดีต่อทำเลนั้น ๆ ในด้านของความหลากหลายในรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับการพัฒนาโครงข่ายคมนาคม (Transportation) นั้นมีความสำคัญและส่งผลโดยตรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดเพราะหากทำเลใดมีการพัฒนาทั้ง “โครงการขนาดใหญ่ และโครงข่ายคมนาคม” เกิดขึ้น ทำเลนั้นจะกลายเป็นทำเลทอง ที่สามารถอำนวยความสะดวก ช่วยเพิ่มคุณภาพชีวิต รวมถึงดึงธุรกิจต่อเนื่องอื่นๆเข้าสู่ทำเลนั้น ๆ ในปริมาณทบเท่าทวีคูณ

ถ้าจะให้เปรียบเทียบ Interchange ย่านฝั่งธนบุรีว่า Interchange ไหนได้เปรียบมากที่สุด ในย่านฝั่งธนบุรีนั้นมี Interchange ที่สามารถเชื่อมต่อเข้ากับรถไฟฟ้าได้ 6 Node ด้วยกัน ได้แก่

Node 1 : จุดเชื่อมต่อสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายหัวลำโพง-บางแคกับสายสีเขียวอ่อนที่สถานีบางหว้า,
Node 2 : จุดเชื่อมต่อสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายที่สถานีท่าพระ
Node 3 : จุดเชื่อมต่อสายสีม่วงและสายสีแดงที่สถานีวงเวียนใหญ่
Node 4 : จุดเชื่อมต่อสายสีแดงที่สถานีตากสินกับสายสีเขียวที่สถานีวุฒากาศ
Node 5 : จุดเชื่อมต่อสายสีส้มกับสายสีน้ำเงินที่สถานีบางขุนนท์
Node 6 : จุดเชื่อมต่อสายสีแดงกับสายสีส้มที่สถานีธนบุรี-ศิริราช

โดยทั้ง 6 Interchange นี้ มีเพียง 1 Interchage ที่เห็นว่ามีศักยภาพมากที่สุดนั่นก็คือ Interchange สถานีท่าพระ ด้วยเหตุผลใด TerraBKK Research ถึงมองว่า Interchange แห่งนี้ดูมีศักยภาพมากที่สุด

ภาพจาก : pazanews.com 

Interchange ท่าพระ เป็นสถานีที่เกาะอยู่บนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งเส้นทางที่วิ่งผ่านล้วนแล้วแต่เป็นย่านการค้าและเศรษฐกิจหลายสถานี โดยเฉพาะเข้าสู่ย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพ (CBD) ย่านอโศก สีลม สามย่าน พระราม9 และยังผ่านไปบริเวณตัวเมืองชั้นในของกรุงเทพ (Urban area) นั่นคือ หัวลำโพง ลาดพร้าว จตุจักรอีกด้วย โดยลักษณะของสายสีน้ำเงินมีลักษณะของการเดินทางวนเป็นวงแหวนรอบเมืองกรุงเทพชั้นใน

ในทางกลับกันหากเราดูรถไฟฟ้า “สายสีม่วง และสายสีแดง” นั้นจะเป็นรถไฟฟ้าวิ่งสู่ชานเมืองแทบทั้งสิ้น ซึ่งความน่าสนใจหรือปริมาณผู้คนที่ใช้งานคาดการณ์น้อยกว่าสายสีน้ำเงินอย่างแน่นอน สำหรับรถไฟฟ้าสายที่สามารถแข่งกับสายสีน้ำเงินได้ก็คงจะเป็นสีเขียว เนื่องด้วยสายสีเขียวเป็นเส้นทางทีวิ่งผ่านย่านศูนย์กลางเศรษฐกิจ (CBD) ทั้ง สยาม สีลม สุขุมวิท พหลโยธิน เช่นเดียวกับสายสีน้ำเงิน

คู่เปรียบ Interchange ที่ “สถานีบางหว้า” กับ “สถานีท่าพระ”
หากเปรียบเทียบปริมาณการสัญจรของรถยนต์นั้น พบว่า “บริเวณแยกท่าพระ” ถือเป็นแยกหลักที่มีปริมาณรถยนต์มากที่สุดในย่านฝั่งธนบุรี และ “การเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีอื่น” นั้น สถานีท่าพระ นั้นเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าอีก 4 สาย ได้แก่สายสีส้มสีแดงสีม่วงและสีเขียวในระยะห่างเพียง 2-3 สถานีเท่านั้น ดังนั้นทำเลที่ตั้งบริเวณ “Interchange ท่าพระ” นั้นเป็นทำเลที่สามารถเชื่อมต่อไปยังทิศต่าง ๆ ของกรุงเทพฯ ได้ด้วยโครงข่ายรถไฟฟ้าหลากสีอย่างสมบูรณ์พร้อมที่สุดของย่านฝั่งธนบุรี

ท้ายสุดคือ “ขนาดความใหญ่ของสถานี” จะเป็นตัวบอกถึงปริมาณคนที่ทางสถานีคาดการณ์ว่าจะเข้ามาใช้บริการ ถ้าเราดูจาก Model การก่อสร้างสถานีท่าพระถือเป็น Interchange ที่มีทางขึ้น-ลงและมีขนาดของสถานีใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของโครงการรถไฟฟ้ามีทางขึ้นลงถึง 9 จุดดังภาพ ทำให้เราค่อนข้างมั่นใจว่า “ท่าพระ” ถูกวางให้เป็นหนึ่งในที่ทำเลที่มี Traffic ค่อนข้างหนาแน่น ซึ่งจะสะท้อนกลับไปยังความเจริญของอสังหาริมทรัพย์ในย่านนั้นในที่สุด โดยหากเปรียบเทียบกับ “บางหว้า” แล้วสถานีบางหว้าก็จะกลายเป็นสถานีรองเท่านั้นเอง

สำหรับทำเล “ท่าพระ” นอกจากจะกลายเป็น Hub ใหญ่ที่สุดของฝั่งธนบุรีแล้ว ณ ทำเลนี้ หรือบริเวณใกล้เคียงนี้ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ทั้ง ศูนย์การค้า โรงพยาบาล ร้านอาหารที่มีชื่อเสียงทั้งเจ้าเก่าและเจ้าใหม่จำนวนมาก รองรับความเป็นอยู่ของคนในพื้นที่อยู่แล้วดังนี้

แหล่งช้อปปิ้ง ในย่านท่าพระรายล้อมไปด้วยศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้าต่างๆมากมาย ได้แก่ เดอะมอลล์ ท่าพระ, เดอะมอลล์ บางแค, ซีคอน บางแค, แม็คโคร จรัญสนิทวงศ์,บิ๊กซี อิสรภาพถ้าจะข้ามฝั่งไปก็จะมีตลาดน้ำยอดพิมาน ริเวอร์ วอล์ค ซึ่งเป็นตลาดน้ำแห่งใหม่สำหรับย่านนี้ นอกจากแหล่งไลฟ์ไสตล์แล้ว ท่าพระยังมีตลาดเก่าแก่ซึ่งเป็นแหล่งของกินของกินของคนในพื้นที่เช่น ตลาดนัดคลองสานและตลาดพลูซึ่งตลาดพลูถือเป็นอีกหนึ่งแหล่งท่องเที่ยวทางวัฒนธรรมที่มีการเปลี่ยนแปลงมาอย่างยาวนาน ตั้งแต่สมัยอยุธยา

โครงการขนาดใหญ่ของเอกชน ICONSIAM ถือเป็นโครงการขนาดใหญ่อีกหนึ่งโครงการสำคัญที่จะเข้ามาเติบเต็ม Lifestyle และความเป็นอยู่ของคนในพื้นที่ ด้วยขนาดโครงการกว่า 50 ไร่ มูลค่าโครงการประมาณ 50,000 ล้านบาท ซึ่งจะแล้วเสร็จในปี พ.ศ.2560 นี้

แหล่งกวดวิชา นอกจากแหล่งช๊อปปิ้ง Lifestyle ฝั่งธนบุรียังมีศูนย์รวมกวดวิชาจากทุกสถาบันบริเวณวงเวียนใหญ่ ทั้ง Pure Chem Center (เคมี อ.อุ๊), ศูนย์คุมอง, ศูนย์เอ็นคอนเส็ปท์ และอื่น ๆ อีกมากมาย

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปี พ.ศ.2556 ทำเลท่าพระ

จากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปี พ.ศ. 2556 ทำเลท่าพระ ตั้งอยู่บนผังเมืองสีน้ำตาลเข้ม ย.8-ย.9 (FAR 6-7:1, OSR 5-4.5%) ถูกจัดให้เป็นพื้นที่สำหรับอยู่อาศัยความหนาแหน่นมากสามารถขึ้นอาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยจำนวนมากได้ ด้วย โดยผังเมืองสีน้ำตาลเข้มกินพื้นที่ไปทางถนนจรัญสนิทวงศ์และไปทางด้านถนนเพชรเกษมบริเวณบางหว้า หากขยับออกไปอีกจะเป็นทางถนนเพชรเกษมจะเป็นพื้นที่สีส้ม ย.5-ย.7 (FAR 4-5:1, OSR 7.5-6%) ถูกจัดให้เป็นพื้นที่สำหรับที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ทำให้มีข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ที่ดินเมื่อเทียบกับพื้นที่สีน้ำตาลเข้ม

สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมย่านท่าพระ

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมย่านท่าพระ ถือว่าค่อนข้างน่าจับตามองเป็นอย่างมาก ด้วยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มหันมาพัฒนาคอนโดฯในทำเลนี้มากขึ้น ประเดิมบุกตลาดเจ้าแรกตั้งแต่ปี 2551 จากศุภาลัย ด้วยโครงการ City Home Tha-Phra Intersection (ซิตี้ โฮม สี่แยกท่าพระ) อยู่ห่างจากรถไฟฟ้า 100 เมตรเท่านั้น ปัจจุบันโครงการ Sold Out แล้ว และโครงการ The Estate ท่าพระอยู่ห่างจากรถไฟฟ้า 700 เมตร จากโครงการในอดีตเราเห็นถึงการเติบโตของราคา (Capital Gain) ในย่านท่าพระสูงถึง 5-10% ต่อปีเลยทีเดียว สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าของราคาคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ได้เป็นอย่างดี

นอกจากนี้สำหรับผู้ที่สนใจซื้อเพื่อปล่อยเช่า สามารถปล่อยเช่าได้ในอัตรา 7,000-10,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับขนาดและตำแหน่งของห้อง หรือคิดอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้ประมาณ 4-6% ต่อปี

และในช่วง 1-2 ปีมานี้ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมอื่น ๆ เกิดขึ้นบริเวณแยกท่าพระอีกเช่น โครงการ The Parkland เพชรเกษม-ท่าพระ จากนารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ และโครงการ Unio Condo จรัญ 3 จากอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งทั้ง 2 โครงการ อยู่ห่างจากแยกท่าพระหรือสถานีรถไฟฟ้าท่าพระประมาณ 400-700 เมตร และในปีนี้อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ได้ส่งโครงการ Ideo ท่าพระ ประเดิมต้นปี 2559 มาอีกหนึ่งโครงการ ด้วยทำเลที่อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าท่าพระเพียง 100 เมตร ถือเป็นทำเลหนึ่งที่ผู้ประกอบการเริ่มให้ความสนใจ ทั้งการมาถึงของรถไฟฟ้าและการเพิ่มขึ้นของมูลค่าคอนโดฯในทำเลนี้

อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com