หุ้นตก หลบลงกองทุน REIT ดีมั้ย

ช่วงเวลาที่ผ่านมาตลาดหุ้นทั่วโลกผันผวนมาก ทำให้คนส่วนใหญ่ต้องไปลงทุนอสังหริมทรัพย์ เพื่อเก็บค่าเช่า แต่มีปัญหาคือ เงินน้อย ทำเลดีๆไม่มี ยุ่งยาก ไม่มีเวลาดูแลเรื่องการซ่อมบำรุง และ เก็บค่าเช่า ขายต่อยาก ปัญหาร้อยแปดอย่าง นี่คือเหตุผลที่ต้องมารู้จัก กอง REIT กัน

REIT ย่อมาจาก Real Estate Investment Trust มีชื่อเป็นภาษาไทยว่า “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” เป็นการลงทุนที่ไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากเหมือนกับการลงทุนโดยตรง และ มีข้อจำกัดน้อยกว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เป็นกองทรัพย์สินที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีลักษณะเป็นกองทรัสต์ ไม่ใช่นิติบุคคลเหมือนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือ

1. สินทรัพย์ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี (Trustee)
2. ทรัสตี (Trustee) มีอำนาจดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินในกองทรัสต์ รวมทั้งดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager)
3.ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT manager) ทำหน้าที่บริหารอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้น ๆ เช่น ดูแลทรัพย์สินให้พร้อมเช่า จัดหาผู้เช่า จัดเก็บค่าเช่า เป็นต้น
4. REIT สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท และจะออกไปลงทุนในต่างประเทศก็ได้
5. REIT สามารถกู้มาลงทุนได้ไม่เกิน 35% ของ สินทรัพย์รวม และถ้ามีการจัดอันดับว่า REIT นั้นมีคุณภาพผ่านระดับ Investment Grade ขึ้นไป ก็สามารถกู้ได้ถึง 60% ซึ่งประเด็นนี้ ทำให้ REIT มีโอกาสในการขยายธุรกิจสูงกว่า กองทุน Property Fund ที่กู้ได้แค่ 10% เท่านั้น REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

การลงทุนใน REIT เหมาะกับใคร?
REIT รายได้ส่วนใหญ่จะมาจากค่าเช่า หลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้ว REIT จะต้องจ่ายผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลอย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิ พูดสั้นๆได้รับค่าเช่าเต็ม หักค่าคนดูแลนิดหน่อย ค่าเช่ามักไม่ค่อยมีความผันผวน ทำให้ REIT ไม่เหมาะกับนักลงทุนประเภทเก็งกำไร แต่จะเหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนระยะยาว ผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลอย่างต่อเนื่อง ถ้าเปรียบเทียบระหว่างผลตอบแทนกับความเสี่ยงของ REIT เรียงจากน้อยไปมาก คือ หุ้นกู้, REIT, หุ้น นั่นเอง

ข้อดีของการลงทุนใน REIT คือ ?
1) สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ชอ บ โดยไม่ต้องใช้เงินเยอะ
2) ไม่ต้องเหนื่อย
3) กระจายความเสี่ยง เช่น เงิน1.0 ล้านบาท ถ้าเลือก 4 กองทุน จะได้ ทำเลที่ต่าง เป็นการกระจายความเสี่ยง เป็นต้น
4) REIT สามารถซื้อขายกันได้ในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้ซื้อง่ายขายคล่อง
5) ผลตอบแทนที่อยู่ในระดับดี จากข้อมูล SET SMART ผลตอบแทนเฉลี่ยของกองทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 6-7% ต่อปี

ลองยกตัวอย่าง REIT :
AMATAR เป็น REIT ที่ลงทุนในกรรมสิทธิ และสิทธิการเช่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงงานที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร (ชลบุรี) และนิคมอุตสาหรรมอมตะซิตี้ (ระยอง) เพื่อเก็บค่าเช่าแล้วนำมาจ่ายเป็นผลตอบแทนให้ผู้ลงทุน

IMPACT GROWTH โครงการอิมเพคเมืองทองธานี แจ้งวัฒนะ

LHSC(LH Shopping Centers Leasehold REIT) โครงการศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21

นักลงทุนที่รัก ต้องประเมินตนเองว่ารับความเสี่ยงได้ระดับใด และทําความเข้าใจลักษณะของ REIT ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน นะคะ เน้นย้ำต้องดูที่ทำเล ทำเล และ ทำเล ก่อนตัดสินใจ ชัยชนะจะเป็นของท่านโชคเฮงรับทรัพย์

ผู้เขียน : นฤมล บุญสนอง CFP®
รองกรรมการผู้จัดการ บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส(ประเทศไทย) จำกัด และ วิทยากรตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย