กองทุน Property Fund กับ REIT ต่างกันมั้ย

บทความนี้ ลูกหมูอยากเปรียบเทียบ Property Fund (กองทุนอสังหาริมทรัพย์) กับ การลงทุนใน REIT (Real Estate Investment ) จะเห็นว่า ทั้งคู่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีขนาดกองทุนไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท มีความเหมือนกันตรงที่มีรายได้เป็นค่าเช่า ซึ่งค่อนข้างแน่นอน ไม่หวือหวา การเติบโตหลักๆจะมาจากการขึ้นค่าเช่า หรือการเพิ่มขึ้นของตัวอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า ส่วนผลตอบแทน ความเสี่ยง จะขึ้นอยู่กับคุณภาพของสินทรัพย์นั้นๆ

ส่วนความต่างหลักๆ คือ

1. Property Fund ลงทุนได้เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทยเท่านั้น

แต่ REIT ลงทุนได้ในอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่อยู่ในไทยและต่างประเทศ

2. Property Fund ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ ไม่ได้ 

แต่ REIT ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จได้ แต่ต้องไม่เกิน 10% ของ สินทรัพย์รวม

3. Property Fund กู้ยืมเงินได้ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV)  

แต่ REIT กู้เงินได้มากกว่า แต่ต้องไม่เกิน 35% ของทรัพย์สินรวม และได้ไม่เกิน 60% ถ้า REIT นั้นๆ ได้รับ Credit rating ในระดับ Investment Grade คือการจัดลำดับความน่าเชื่อถือ ยิ่งสูงยิ่งดี

4. ผู้ถือหน่วยของ Property Fund ที่เป็นบุคคลเดียวหรือกลุ่มบุคคลเดียว ห้ามถือหน่วยเกิน 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด 

แต่ REIT บุคคลเดียวถือหน่วยได้สูงสุดไม่เกิน 50% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด

5. ภาษีเงินปันผลที่ได้จาก Property Fund ถ้าเป็นบุคคลธรรมดา หักภาษี ณ ที่จ่าย 10% และ ถ้าเป็นนิติบุคคล ได้รับการลดหย่อนพิเศษ

แต่ REIT ผู้ถือหน่วยทุกประเภทต้องเสียภาษี

6. ผู้บริหารกอง Property Fund คือบริษัทจัดการกองทุนรวม(บลจ)  

แต่ REIT มี REIT Manager (ผู้จัดการกองทรัสต์)ซึ่งอาจเป็น บลจ. หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้าน การลงทุนในอสังหาฯตาม เกณฑ์ของก.ล.ต.

7. Property Fund เป็นเจ้าของทรัพย์สิน และเป็นคู่สัญญาในการลงทุน โดยมีผู้ดูแลผลประโยชน์ เป็นผู้เก็บรักษาทรัพย์สิน

แต่ REIT มี ทรัสตี เป็นเจ้าของทรัพย์สิน, เป็นคู่สัญญาในการลงทุน และ เก็บรักษาทรัพย์สิน เท่านั้น

8. Property Fund เป็นนิติบุคคล จึงล้มละลายได้ 

แต่ REIT เป็นกองทรัพย์สิน จึงล้มละลายไม่ได้

สำหรับนักลงทุนแล้ว REIT ก็คล้ายๆ เหล้าเก่าในขวดใหม่ ของ Property Fund เพียงเปลี่ยน จาก กองทุน มาเป็น ทรัสตี ทำให้สินค้าดูเป็นสากลที่โดนใจนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น และ อาจจะทำให้เหล้าขวดใหม่มีราคาแพงขึ้นอีกนิดสำหรับผู้ซื้อ คาดว่าน่าจะซื้อขายที่คึกคัก คักคึก จึงนำมาฝากพอหอมปากหอมคอนะ ท้ายสุดขอให้ทุกท่านโชคดีมีกำไรในการลงทุนนะจ๊ะ

ผู้เขียน : นฤมล บุญสนอง CFP®
รองกรรมการผู้จัดการ บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส(ประเทศไทย) จำกัด และ วิทยากรตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย