อยากรีไฟแนนซ์บ้าน คุ้มหรือไม่คุ้มมาดูกัน

ด้วยภาวะเศรษฐกิจแบบนี้คงมีหลายๆ คนที่อยากจะลดค่าใช้จ่ายภายในบ้านลง ซึ่งค่าใช้จ่ายหนึ่งที่จะลดลงได้ก็คือ ค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือน โดยวิธีหนึ่งที่จะช่วยให้ภาระการผ่อนบ้านในแต่ละเดือนลดลงได้ก็คือ การทำ รีไฟแนนซ์ หรือบางทีการทำรีไฟแนนซ์นี้ก็อาจจะเป็นอีกเทคนิคหนึ่งที่บางคนใช้เพื่อทำให้การผ่อนบ้านหมดเร็วกว่าที่กำหนดกันในสัญญา แต่เรามาทำความเข้าใจและเปรียบเทียบกันดูดีกว่าว่าเมื่อรีไฟแนนซ์บ้านแล้วจะช่วยให้ค่าใช้จ่ายลดลงมากน้อยแค่ไหน

รีไฟแนนซ์ คือ การเปลี่ยนเจ้าหนี้ หรือไถ่ถอนสินเชื่อจากธนาคารเจ้าหนี้รายเก่ามาเป็นธนาคารเจ้าหนี้รายใหม่ เพราะส่วนใหญ่เวลาที่เราได้รับสินเชื่อจากธนาคารนั้นในช่วงปีแรกธนาคารจะให้ดอกเบี้ยที่ถูกมากๆ เพื่อเป็นแรงจูงใจให้เรามาขอสินเชื่อกับธนาคาร แต่เมื่อหมดช่วงโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยก็จะปรับขึ้นมาเป็นอัตราปกติที่จะสูงกว่าช่วงแรกมากพอสมควร ดังนั้นลูกหนี้อย่างเราก็เริ่มที่จะมองหาธนาคารแห่งใหม่ที่มีโปรโมชั่นในการรีไฟแนนซ์ที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำแทน

แต่เราจะมองที่อัตราดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวไม่ได้ เราจะต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในขั้นตอนการพิจารณาสินเชื่อใหม่ทั้งหมด ได้แก่ ค่าใช้จ่ายในการประเมินมูลค่าหลักประกัน ค่าจดจำนองหลักประกัน ค่าใช้จ่ายในการทำประกันทั้งประกันอัคคีภัยและประกันวงเงินสินเชื่อ หรืออาจจะมีค่าปรับให้กับธนาคารที่เป็นเจ้าหนี้รายเก่า ในกรณีที่เราปิดบัญชีสินเชื่อก่อนระยะเวลาที่ระบในสัญญา ซึ่งถ้าหากว่าเราเปรียบเทียบแล้วค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์สูงกว่าหรือเสียเวลาในการดำเนินการที่มากมายเกินกว่าจำนวนดอกเบี้ยที่จะประหยัดได้ เราก็อาจจะต้องเลือกผ่อนสินเชื่อกับธนาคารเดิมก็เป็นได้

เพราะฉะนั้นก่อนที่เราจะทำการีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านเราจะต้องอ่านสัญญาสินเชื่อบ้านของเราให้เข้าใจก่อนว่าจะปิดบัญชีได้ภายในปีที่เท่าไรถึงจะไม่เสียค่าปรับ ส่วนใหญ่ก็มักจะกำหนดไว้ว่าห้ามปิดบัญชีก่อนครบกำหนด 3 ปี เพื่อการรีไฟแนนซ์บ้านในครั้งนี้จะได้ไม่มีต้นทุนที่มากเกินไป ทีนี้เรามาลองเปรียบเทียบกันดูดีกว่าว่าการผ่อนบ้านกับธนาคารที่เดิมกับการรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่นั้นแบบไหนจะคุ้มกว่ากัน

สมมติว่าเรามียอดสินเชื่อบ้านอยู่กับธนาคารเดิมทั้งหมด 3,000,000 บาท ผ่อนชำระมาแล้วทั้งหมด 3 ปี เหลือหนี้สินทั้งสิ้น 2,500,000 บาท อัตราดอกเบี้ยเท่ากับ 7.775% ดังนั้นเราจึงตัดสินใจที่จะทำการรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารอีกแห่งหนึ่งที่มีอัตราดอกเบี้ยถูกกว่า แต่เราจะต้องเสียค่าจดจำนอง ค่าประเมินราคาทรัพย์สินใหม่ และค่าอากรแสตมป์ในการจดจำนอง แต่บางธนาคารก็อาจจะมีโปรโมชั่นที่ออกค่าจดจำนองให้ ก็ถือว่าเป็นเรื่องดีที่เราจะทำการรีไฟแนนซ์ แต่สำหรับการเปรียบเทียบนี้ก็สมมติว่าเราต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายนี้เองทั้งหมด ซึ่งเราก็ต้องมาเปรียบเทียบกันดูว่าดอกเบี้ยที่จะประหยัดได้จากการรีไฟแนนซ์กับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นอันไหนจะคุ้มกว่ากัน

ซึ่งอัตราดอกเบี้ยของธนาคารรายใหม่ที่เราหามาได้ คือ ปีแรกให้อัตราดอกเบี้ยเท่ากับ 1.9% และปีต่อไปก็เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เพราะฉะนั้นเราก็มาดูกันก่อนว่าดอกเบี้ยที่เราจะประหยัดได้จากการรีไฟแนนซ์เป็นเท่าไร โดยเราจะหาได้จากสูตรนี้เลย

เงินต้น x (อัตราดอกเบี้ยเดิม – อัตราดอกเบี้ยใหม่) x จำนวนปีที่ดอกเบี้ยใหม่ต่ำกว่าของเดิม

ดังนั้นจากเงินต้นคงเหลือของเรา คือ 2,500,000 บาท ถ้าเราเลือกทำรีไฟแนนซ์บ้านจะทำให้เราประหยัดดอกเบี้ยได้เท่ากับ 146,875 บาท (2,500,000 x (7.775-1.9)/100 x 1)

จากนั้นเราก็มาดูทางด้านค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์บ้านกันบ้าง สิ่งแรกที่ต้องเจอก็คือ ค่าประเมินราคาทรัพย์สินใหม่ ที่ส่วนใหญ่จะประมาณ 3,000-4,000 บาท สมมติว่าครั้งนี้เท่ากัน 3,500 บาทสำหรับ ค่าประเมินราคา ค่าจดจำนองอีก 1% ของราคาทรัพย์สินแต่ไม่เกิน 200,000 บาท และค่าอากรแสตมป์อีก 0.05% ของวงเงินกู้แต่ไม่เกิน 10,000 บาท ถ้าตามตัวอย่างนี้ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ก็จะเท่ากับ 29,750 บาท โดยเป็นค่าจดจำนอง 25,000 บาท และค่าอากรแสตมป์อีก 1,250 บาท

เพราะฉะนั้นเราจะเห็นว่าดอกเบี้ยที่เราประหยัดได้นั้นมากกว่าค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์ ซึ่งตัวอย่างที่ยกตัวอย่างมานี้ไม่มีค่าปรับที่ปิดบัญชีก่อนกำหนด แต่ถ้าหากเราเลือกจะปิดบัญชีก่อนกำหนดเราจะมีค่าปรับเพิ่มขึ้นมาอีก 75,000 บาท (2,500,000 x 3/100) ซึ่งจะทำให้ค่าใช้จ่ายจากการรีไฟแนนซ์เป็น 104,750 บาท ก็อาจจะทำให้เราตัดสินใจทำการรีไฟแนนซ์ยากสักหน่อย

ดังนั้นหากจะรีไฟแนนซ์บ้านกันก็ควรที่จะรอให้ถึงกำหนดปิดบัญชีได้โดยที่ไม่ต้องเสียค่าปรับกันดีกว่า เพราะจะช่วยทำให้เรามีค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์น้อยลงและทำให้ตัดสินใจง่ายขึ้นไปอีก

Advertorial

สนับสนุนเนื้อหาโดย MoneyHub