ซื้อบ้านมือสอง เตรียมพร้อมอย่างไร ?

การซื้อบ้านมือสอง เป็นอีกทางเลือกสำหรับคนอยากมีบ้าน ในการเตรียมตัวกู้เงินจากสถาบันการเงินนั้น ไม่ได้แตกต่างจากการซื้อบ้านใหม่ แต่อาจจะมีรายละเอียดบางอย่างเพิ่มขึ้น ทั้งนี้สิ่งที่ควรคำนึงถึงนั้นมีรายละเอียดแตกต่างจากบ้านใหม่อยู่บ้าง

เริ่มต้นค้นหาบ้านมือสอง ?

การเลือกทำเล :
ออกสำรวจทำเลบ้านมือสองว่าอยู่ในแหล่งที่อยู่อาศัย หรือแหล่งลงทุนรองรับศักยภาพในอนาคต โดยรอบมีสิ่งอำนวยความสะดวกตอบโจทย์การใช้ชีวิตประจำวันได้ เช่น ใกล้ทางด่วน รถไฟฟ้า โรงเรียน ศูนย์การค้า ตลาด และโรงพยาบาล

การเจรจาซื้อขาย :
การเจรจาซื้อขายกับ “เจ้าของบ้าน” โดยตรงเป็นวิธีที่ง่ายที่สุด ทั้งการต่อรองราคาและอำนาจเด็ดขาดในการขาย โดยผู้ซื้อควรมีหลักการตรวจสอบเบื้องต้น ดังนี้

ควรตรวจสอบให้แน่ใจเสียก่อนว่า เจ้าของบ้านต้องการขายด้วยความเต็มใจ ไม่ได้มาจากปัญหาที่เกิดจากตัวบ้าน หรือปัญหาในการอยู่อาศัยอื่น

เรื่องสำคัญในการเจรจาซื้อขายการทำ สัญญาซื้อขาย และ การวางเงินมัดจำล่วงหน้า เป็นเรื่องที่ต้องใช้ความระมัดระวังมากที่สุด เนื่องจากทั้งสองฝ่ายจะต้องดำเนินการเรื่องเอกสารสัญญาทั้งหมดด้วยตนเอง หากไม่มีการตรวจสอบอย่างรอบคอบ ก็อาจกลายเป็นปัญหาใหญ่ได้ในภายหลัง ประเด็นหลักๆที่ควรตรวจสอบคือ

ควรตรวจสอบว่าเป็น “เจ้าของบ้านตัวจริง” เช่น ขอดูเอกสารหลักฐานการถือครองกรรมสิทธิ์หลักทรัพย์ เช่น โฉนดที่ดิน หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์อาคารชุด ควรตรวจสอบชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ พร้อมบัตรประชาชน ก่อนการจัดทำสัญญา

ควร ตรวจสอบการถือครองกรรมสิทธิ์ ของผู้ขายทั้งส่วนของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยผู้ซื้อต้องตรวจสอบให้ดีว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นชื่อบุคคลคนเดียวกันหรือไม่ และ ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างอย่างถูกต้องหรือไม่ ไม่เช่นนั้น อาจะเกิดปัญหาได้ในภายหลัง

นายหน้า : การเจรจาซื้อขายผ่านตัวแทนนายหน้าเป็นวิธีที่นิยมและช่วยลดความวุ่นวายเรื่องเอกสารสัญญาต่าง ๆ แต่จะมีค่าใช้จ่ายที่สูงกว่า เนื่องจากต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมให้แก่นายหน้า

การเปรียบเทียบราคาก่อนตัดสินใจซื้อ : ก่อนจะตัดสินใจเลือกซื้อบ้านมือสอง ควรเปรียบเทียบราคาจากบ้านที่มีลักษณะใกล้เคียงกันในบริเวณนั้นรวมถึงการเริ่มติดต่อขอสินเชื่อกับธนาคาร เพื่อขอให้เจ้าหน้าที่ธนาคารเข้าไปประเมินราคาให้เพื่อให้แน่ใจว่า บ้านมือสองหลังนั้นมีราคาขายที่เหมาะสม คุ้มค่าจริง ก่อนจะตัดสินใจซื้อ

เมื่อได้บ้านมือสองถูกใจและตกลงราคาซื้อขายเรียบร้อยแล้ว ถึงเวลาต้อง “ขอสินเชื่อ” เพื่อเป็นเจ้าของบ้านตัวจริง ?

ปัจจัยนำมาพิจารณาในการขอสินเชื่อจะไม่ต่างจากสินเชื่อบ้านใหม่ ทั้งความสามารถในการผ่อน, อัตราดอกเบี้ย ,ระยะเวลาผ่อน ,ประเภทของหลักทรัพย์ค้ำประกัน คือบ้านหรือทาวน์เฮ้าส์ที่จะซื้อ และเงินดาวน์หรือเงินวางมัดจำ เป็นต้น

เตรียมเอกสารด้านกรรมสิทธิ์หลักทรัพย์ : เพื่อใช้เป็นเอกสารประกอบการยื่นกู้ สำเนาโฉนดที่ได้รับต้องมีขนาดเท่ากับตัวต้นฉบับจริงซึ่งจะขอได้จากผู้ขาย

เตรียมเอกสารการเงินเพื่อเตรียมยื่นสินเชื่อ :

ความสามารถผ่อนชำระ : คำนวณรายได้ของตัวเองเพื่อประเมินความสามารถในการผ่อนชำระที่เหมาะสม โดยยอดผ่อนชำระที่สามารถผ่อนชำระได้ควรประมาณ 1ใน 3 ของรายได้รวมต่อเดือน

หลักฐานการเงิน : เตรียมหลักฐานทางการเงิน ได้แก่หลักฐานเงินได้เข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอไม่น้อยกว่า 6 เดือน และควรมีเงินออมสะสมไม่ว่าจะเป็นเงินฝากประจำหรือการมีเงินฝากออมทรัพย์เพื่อเป็นเงินดาวน์ ประมาณ 10-15% ของงบประมาณในการซื้อบ้าน จะช่วยให้การยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารต่างๆ ง่ายขึ้นและช่วยลดภาระการผ่อนบ้านต่อเดือนไม่ให้เป็นภาระหนักเกินไปด้วย เตรียมเงินสำหรับ ค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าประเมินราคา, ค่าโอน , ค่าอากร และ ค่าจดจำนอง เป็นต้น

เคล็ดไม่ลับ สินเชื่อบ้านมือสอง ควรรู้?

สินเชื่อบ้านมือสองจะอนุมัติวงเงินประมาณ 80%-90%ของราคาประเมินหลักประกัน คิดอัตราดอกเบี้ยเช่นเดียวกับสินเชื่อซื้อบ้านใหม่ ซึ่งการอนุมัติสินเชื่อจะไม่ต่างกับการกู้ซื้อบ้านใหม่ โดยธนาคารจะพิจารณาในเรื่องความน่าเชื่อถือของราคาซื้อขายเพิ่มขึ้น เนื่องจากเป็นราคาซื้อขายระหว่างบุคคลไม่ใช่โครงการจัดสรรที่มีราคาอ้างอิงที่น่าเชื่อถือได้ ทั้งนี้ ผู้ยื่นขอสินเชื่อ สามารถเลือกประเภทการผ่อนชำระ (แบบคงที่/แบบขั้นบันได) และเลือกรูปแบบการคำนวณอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ได้ อย่างกรณีกู้ซื้อบ้านมือสองระดับราคา 3-5 ล้านบาท จะมี 3 ทางเลือกดังนี้

ทางเลือกที่ 1 (ดอกเบี้ยแท้จริง 5.28%) = ปีที่ 1 คิด 2.75% จากนั้นคิด MRR-1.375%
ทางเลือกที่ 2 (ดอกเบี้ยแท้จริง 5.75%) = ปีที่ 1-2 คิด 5% จากนั้นคิด MRR-1.375%
ทางเลือกที่ 3 (ดอกเบี้ยแท้จริง 5.59%) = ปีที่ 1 คิด MRR-3.5% , ปีที่2 คิด MRR-2.5% จากนั้นคิด MRR-1.375%

ขอขอบคุณข้อมูลจาก สินเชื่อบ้านบัวหลวงธนาคารกรุงเทพ หากสนใจข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับสินเชื่อบ้าน สามารถสอบถามจากเจ้าหน้าที่ที่มีความเชี่ยวชาญด้านสินเชื่อบ้านที่ธนาคารกรุงเทพทุกสาขา ทั่วประเทศ

อ้างอิงข้อมูลจากธนาคารกรุงเทพ : *อัตราดอกเบี้ยแท้จริงต่อปีตลอดอายุสัญญา คำนวณจากวงเงินสินเชื่อ 4 ล้านบาท อายุสัญญา 10 ปี *รูปแบบการผ่อนชำระแบบคงที่ เลือกผ่อนได้ทุกทางเลือก *รูปแบบการผ่อนชำระแบบขั้นบันได เลือกผ่อนได้เฉพาะทางเลือก 1 และ 2 *MRR ปัจจุบัน ณ วันที่ 25 เมษายน 2559 เท่ากับ 7.625%

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก

อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com