Case Study 22: ไม่มีเงินดาวน์ จะสามารถซื้อบ้าน/คอนโดได้หรือไม่?

ความฝันในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซักแห่งหนึ่งนั้น หลายคนที่ไม่มีเงินเก็บ ไม่มีเงินดาวน์ มักจะหาวิธี “กู้เต็ม 100%” เพื่อให้ได้มาซึ่งบ้าน/คอนโดนั้นๆ ทั้งนี้จึงเกิดคำถามที่ว่า “ถ้าไม่มีเงินดาวน์ จะสามารถซื้อบ้าน/คอนโดได้หรือไม่?” หากให้ TerraBKK Research ตอบคำถามนี้ ก็คงจะต้องตอบว่า “ได้ แต่มีความเสี่ยงสูง” ทุกวันนี้เรามักจะได้เห็นโครงการใหม่ที่จับมือกับธนาคาร ออกโปรโมชันกู้ได้ 100% เต็มไปหมด เพื่อให้ผู้ที่ไม่อยากควักเงินสดตัวเองมาซื้อบ้าน ให้มีโอกาสกู้ผ่านมากขึ้น แต่เมื่อกู้ธนาคารสูงถึง 100% ย่อมมีความเสี่ยงตามมา TerraBKK Research จึงขออธิบายด้วยกรณีศึกษาต่อไปนี้

คอนโดมิเนียม ราคา 1,800,000 บาท ขนาด 28 ตารางเมตร โดยการกู้เพื่อซื้อคอนโดมิเนียมห้องนี้ มีให้เลือก 2 แบบคือ

1. กู้ 80% ดาวน์ 20% = กู้ธนาคาร 1,440,000 บาท และเงินดาวน์ที่ต้องออกเอง 360,000 บาท
2. กู้ 100% = กู้ธนาคารเต็มจำนวน 1,800,000 บาท

พร้อมรายละเอียดอื่นๆ ตามตารางด้านล่าง ที่จะเห็นได้ว่าเงื่อนไขอื่นๆเหมือนกันหมด ยกเว้นสัดส่วนการกู้

ซึ่ง TerraBKK Research จะขอเปรียบเทียบ 2 แบบ คือ

แบบที่ 1: ระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปีเท่ากัน
แบบที่ 2: อัตราผ่อนต่องวด 12,000 บาทต่อเดือน เท่ากัน
จะได้ดังตารางด้านล่าง ดังนี้

แบบที่ 1: ระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปีเท่ากัน

ในกรณีนี้ ทำให้การกู้แบบมีเงินดาวน์ 20% จ่ายค่าผ่อนชำระเพียงเดือนละ 9,100 บาท ในขณะที่กู้ 100% ต้องผ่อนชำระเดือนละ 12,000 บาท อาจจะดูว่าต่างเพียงเดือนละประมาณ 3,000 บาท แต่หากมองในภาพรวมถึงจำนวนเงินที่ชำระไปทั้งหมดทั้งสิ้น จะต่างกันอยู่ 813,163 บาท แต่จริงๆแล้วจะเปรียบเทียบจำนวนเงินชำระทั้งหมดไม่ได้ เพราะแบบที่กู้ 80% นั้น เราวางเงินสดไป 360,000 บาทในตอนต้น

การเทียบจากจำนวนรวมของดอกเบี้ยที่เสียไปจึงเป็นการเทียบที่ดีที่สุด (เนื่องจากดอกเบี้ยคือเงินเสียเปล่าที่เราต้องเสียให้ธนาคาร) ซึ่งในกรณีนี้จะเห็นว่า หากเรามีเงินดาวน์ 360,000 บาท จะช่วยให้ประหยัดดอกเบี้ยไปได้ถึง 453,163 บาทเลยทีเดียว

แบบที่ 2: อัตราผ่อนชำระต่องวด 12,000 บาทเท่ากัน

แบบที่ 2 นี้จะเทียบในกรณีที่จำนวนผ่อนชำระต่องวดมีอัตราที่เท่ากันคือ 12,000 บาทต่อเดือน (ผู้ที่ผ่อนชำระในอัตรานี้ได้คือผู้ที่มีเงินเดือน 30,000 บาทขึ้นไป) จะเห็นได้ว่า ในกรณีที่มีเงินดาวน์ 20% จะทำให้ร่นระยะเวลาผ่อนชำระเหลือเพียง 19 ปีเท่านั้น

ในขณะที่การกู้ 100% ยังคงใช้เวลา 30 ปีเช่นเดิม แต่ที่น่าตกใจคือความต่างของจำนวนรวมดอกเบี้ย ที่หากเราวางเงินดาวน์ในจำนวน 360,000 เท่าเดิม แค่เปลี่ยนจำนวนผ่อนชำระต่อเดือนเป็น 12,000 บาท เราจะสามารถประหยัดดอกเบี้ยไปได้ถึง 1,250,852 บาท (แถมยังผ่อนหมดภายใน 19 ปี) เรียกได้ว่ากรณีนี้เป็นกรณีที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มีเงินดาวน์ และมีกำลังผ่อนที่ค่อนข้างสูง

นอกจากความเสี่ยงในเรื่องดอกเบี้ยที่สูงลิบและจำนวนระยะเวลาผ่อนที่ยาวนาน ผู้ที่ไม่มีเงินดาวน์หรือแทบไม่มีเงินสดติดตัว ยังเสี่ยงต่อเรื่องค่าใช้จ่ายอื่นๆที่แฝงมากับการซื้อบ้าน ดังที่ TerraBKK Research เคยได้กล่าวถึงในบทความก่อนหน้านี้แล้วไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน, ค่าจดจำนอง, ค่าบริการจากธนาคาร, ค่าส่วนกลาง และยังไม่รวมถึงค่าตกแต่ง/ค่าเฟอร์นิเจอร์

ในกรณีที่คอนโดฯที่ซื้อมาเป็นห้องเปล่าอีกด้วย แน่นอนว่าในตอนนี้อาจจะมีสินเชื่อเพื่อตกแต่งและซื้อเฟอร์นิเจอร์ แต่ในขณะที่ตัวท่านเองก็ยังผ่อนคอนโดฯไม่หมดนั้น คงจะไม่อยากหาภาระให้ตัวเองเพิ่มเท่าไหร่นัก

สุดท้ายแล้วสิ่งที่ TerraBKK Research ต้องการจะบอกแก่ผู้อ่านคือ การกู้ 100% นั้น มีความเป็นไปได้ แต่ก็มาพร้อมกับภาระและความเสี่ยงจำนวนมาก ตามที่ได้กล่าวไปในข้างต้น สิ่งที่ดีที่สุดในการซื้อบ้านคือ ต้องมีเงินสดจำนวนหนึ่ง ไม่ต่ำกว่า 20% ของราคาบ้าน/คอนโด เพื่อที่วางเป็นเงินดาวน์ ลดภาระในการกู้ธนาคาร และเงินสดอีกจำนวนหนึ่งสำหรับค่าใช้จ่ายอื่นๆที่จะเกิดขึ้นเมื่อซื้อบ้าน รวมถึงค่าเฟอร์นิเจอร์และค่าตกแต่งต่างๆ

ซึ่งหากใครที่อยากจะซื้อบ้าน/คอนโดจริงๆ แต่ยังไม่มีเงินสดมากพอ TerraBKK Research แนะนำให้หาซื้อในราคาที่ถูกลง แต่หากยังไม่รีบร้อนที่ก็ควรเช่าไปก่อน รอจนพร้อมค่อยซื้อ “การกู้ยืมธนาคาร คือวิธีลัดที่ทำให้คุณได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายและเร็วขึ้น แต่ไม่ได้แปลว่าคุณจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ในขณะที่ยังไม่พร้อมด้วยการไม่มีเงินสดสำรอง” 

อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com