ฟองสบู่อสังหาฯ จีน ทะลักเข้ามาเลย์!

บริษัทพัฒนาที่ดินจากประเทศจีนกำลังแห่เข้าไปลงทุนสร้างอาคารที่อยู่อาศัยในเขตเศรษฐกิจพิเศษอีสกันดาร์เมืองยะโฮร์บารู ที่อยู่ตอนใต้ของมาเลเซีย ใกล้สิงคโปร์ โดยบริษัทจากแดนมังกรมองว่า อิสกันดาร์ จะพัฒนาไปเหมือนกับเมืองเสินเจิ้น ซึ่งเคยเป็นหมู่บ้านชาวประมงเล็ก ๆ อยู่ใกล้กับฮ่องกง และได้แปลงสภาพเป็นมหานครขนาดใหญ่มีประชากร 10 ล้านคนในเวลาไม่ถึง 3 ทศวรรษ

บริษัทจากจีนกำลังลุยสร้างโครงการคอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัย ในแบบเดียวกับที่ทำในประเทศจีนคือการสร้างอาคารสูงทีเดียวเป็นสิบๆ แท่ง แม้จะยังมองไม่เห็นว่าใครจะเป็นผู้ซื้อ โดยเดินหน้าก่อสร้างอย่างต่อเนื่องจนบริษัทพัฒนาที่ดินเจ้าถิ่นทั้งของมาเลเซียและสิงคโปร์รู้สึกหนาว ๆ ร้อน ๆ จากปัญหาโอเวอร์ซัพพลายและการดัมพ์ราคาจากบริษัทจีนที่ทำต้นทุนได้ต่ำกว่าบริษัทท้องถิ่นด้วยการสร้างทีเดียวในจำนวนมาก ๆ

เขตเศรษฐกิจพิเศษอิสกันดาร์ เกิดขึ้นในปีพ.ศ. 2549 มีพื้นที่รวมกว่า 2,000 ตารางกิโลเมตร จัดตั้งขึ้นตามแผนพัฒนาเศรษฐกิจแห่งชาติฉบับที่ 9 และ ฉบับที่ 10 ของประเทศมาเลเซีย เพื่อพัฒนาเป็นระเบียงเศรษฐกิจขนาดใหญ่ ตามวิสัยทัศน์การยกระดับประเทศเข้าสู่การเป็นประเทศรายได้สูง ลูกค้าเป้าหมายคือคนสิงคโปร์ ซึ่งประสบปัญหาที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้าและพื้นที่อุตสาหกรรมมีราคาแพง

การประกาศเขตเศรษฐกิจพิเศษอิสกันดาร์ ทำให้นักธุรกิจชาวมาเลย์ ลงทุนถมทะเลพื้นที่ชายฝั่งของหมู่บ้านชาวประมงที่เงียบสงบ ทำให้ได้พื้นที่สำหรับพัฒนาที่ดินจำนวนมากในราคาถูก จนมีนักธุรกิจท้องถิ่นและสิงคโปร์ทยอยลงทุนพัฒนาที่ดินหลายโครงการ แต่ดูเหมือนว่าโครงการต่าง ๆ จะคืบหน้าไปช้ามากจนกระทั่งบริษัทจากประเทศจีนเข้ามาและมองเห็นว่าอิสกันดาร์ มีโอกาสเป็นเสินเจิ้น 2 จึงประกาศว่าจะสร้างมหานครมูลค่าหลายล้านล้านบาทบนพื้นที่ที่ถมจากทะเล

นายศิวะ ชางการ์ (Siva Shanker) หัวหน้าฝ่ายลงทุนของบริษัท Axis-REIT Managers และอดีตประธานสถาบันตัวแทนค้าอสังหาริมทรัพย์มาเลเซีย ให้สัมภาษณ์ สำนักข่าวบลูมเบิร์กว่า “พวกที่มาจากจีนสร้างทีเดียวเป็นพันยูนิต ทำให้คนอื่นหนาวไปเลย พระเจ้าเท่านั้นที่จะรู้ว่าใครจะเป็นผู้ซื้อห้องอาคารชุดเหล่านี้และ คำถามต่อไปคือเมื่อสร้างเสร็จแล้วใครจะเป็นคนเข้าไปอยู่”

บลูมเบิร์ก ระบุว่าบริษัทพัฒนาที่ดินยักษ์ใหญ่ของจีนหันมาขยายตัวในมาเลเซีย เนื่องจากธุรกิจในประเทศจีน กำลังชะลอตัว ทำให้บริษัทพวกนี้ต้องหาทางไปโตนอกประเทศเพื่อให้สามารถทำโครงการใหญ่ ๆ อย่างที่เคยทำในประเทศต่อไปได้ และเมื่อบริษัทพวกนี้เจอเขตเศรษฐกิจพิเศษที่มีพื้นที่ใหญ่กว่าสิงคโปร์ 3 เท่าและอยู่ใกล้ ๆ กับสิงคโปร์ทำให้วาดฝันไปได้ว่าเขตเศรษฐกิจพิเศษตอนใต้สุดปลายแหลมมาเลย์แห่งนี้จะกลายเป็นเสินเจิ้นในอนาคต

นักพัฒนาอสังหาฯท้องถิ่น กล่าวว่า ขนาดโครงการของบริษัทจีนล้วนใหญ่ยักษ์ ยกตัวอย่างโครงการ ฟอเรสต์ซิตี้ ซึ่งเป็น 1 ในโครงการคันทรี่การ์เด้น เป็นโครงการที่อยู่บนเกาะเทียม 4 เกาะ รวมเนื้อที่ใหญ่เป็น 4 เท่าของเซ็นทรัลปาร์กของนิวยอร์ก มีบ้านสำหรับประชากร 7 แสนคน ในโครงการมีทั้งอาคารสำนักงาน สวนสาธารณะ โรงแรม ศูนย์การค้า โรงเรียนนานาชาติ โดยการก่อสร้างเริ่มตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา

บริษัทของจีนระบุว่าโครงการฟอร์เรสซิติ้ ขายห้องอาคารชุดได้แล้ว 8,000 ห้องลูกค้าส่วนใหญ่เป็นคนจีนที่ผู้บริหารโครงการเช่าเครื่องบินไปรับมาจากประเทศจีน

บริษัทที่ปรึกษา CH Williams Talhar & Wong ระบุว่า ฟอเรสต์ซิตี้ เป็นโครงการที่ใหญ่ที่สุดในจำนวน 60 โครงการที่สร้างใน เขตอีสกันดาร์มาเลเซีย ซึ่งเป็นพื้นที่ที่อยู่รอบเมืองยะโฮร์บารู เป็นโครงการที่จะมีการสร้างบ้านกว่าครึ่งล้านหลัง ทำให้ราคาบ้านและอาคารชุดแถบนั้นลดลง 10 % และบางโครงการที่สร้างเสร็จแล้วเสนอส่วนลดถึง 20 % เพื่อแข่งกับโครงการใหม่

การรุกเข้ามาของบริษัทจีนทำให้บริษัทท้องถิ่นอย่าง ยูอีเอ็มซันไร้ส์ ซันเวย์ และ เอสพีซีเตีย ซึ่งร่วมกับรัฐบาลมาเลย์ พัฒนาพื้นที่มาตั้งแต่เริ่มโครงการได้รับผลกระทบกำไรลดลงถ้วนหน้า

นางอลิซ ตัน (Alice Tan) ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัย ของบริษัท คไนท์แฟรงค์ ในสิงคโปร์ให้สัมภาษณ์ บลูมเบิร์กว่า “ผู้ซื้อจากประเทศจีน สนใจซื้อห้องชุดเพราะราคาถูกและอยู่ใกล้สิงคโปร์ แต่ก็น่าเป็นห่วงว่าจำนวนห้องใหม่ ๆ ที่กำลังทยอยเข้าตลาดจะสามารถขายหมดภายใน 5 ปีข้างหน้าหรือไม่” ขณะที่นายชางการ์ชี้ว่าครึ่งหนึ่งของห้องใหม่ที่สร้างเสร็จคงหาคนซี้อยากและไม่รู้ว่าอีก 10 ปีขายหมดหรือเปล่า

ขณะเดียวกันผู้บริหารบริษัทของจีน ที่ให้สัมภาษณ์ บลูมเบิร์ก ส่วนใหญ่ยังมองภาพอนาคตของอีสกันดาร์ว่าเป็นเสินเจิ้น 2 ดังนั้นจึงเชื่อได้ว่า แท่งอาคารสูงคงผุดขึ้นอีกอย่างไม่ยั้งที่ปลายแหลมมาเลย์ในอนาคตอันใกล้

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,214 วันที่ 1 – 3 ธันวาคม 2559