การเปลี่ยนแปลงของเมือง เมื่อรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินวิ่งครบลูป

หากจะกล่าวถึงเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่กำลังเป็นที่กล่าวถึงเป็นอย่างมากในขณะนี้ คงหนีไม่พ้น “รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน” ที่จะมาเชื่อมต่อสถานีบางซื่อ-ท่าพระ-หัวลำโพง-หลักสอง ให้เชื่อมต่อถึงกันเป็นลูปขนาดใหญ่ ความพิเศษของสายนี้คือเป็นจุด interchange ให้กับรถไฟฟ้าสายสีอื่นๆ เรียกได้ว่าจะกลายเป็นเส้นรถไฟฟ้า ที่เข้ามาเติมเต็มรถไฟฟ้าในอนาคตให้สมบูรณ์มากยิ่งขึ้น ซึ่งขณะนี้แม้จะกำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จครบทั้งลูป ประมาณปี 2562 (ยกเว้นช่วงหลักสอง-พุทธมณฑลสาย 4) ก็ยังมีความร้อนแรงของทำเล ทั้งผู้ประกอบการเล็กใหญ่ ต่างก็รุมเข้ามาในทำเลนี้ ซึ่งวันนี้ TerraBKK Research จะพาทุกท่านย้อนอดีตกลับไปถึงก่อนที่จะเกิดรถไฟฟ้าและสถานการณ์ในอนาคต เมื่อรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินวิ่งครบลูป จะเกิดอะไรขึ้นกับกรุงเทพมหานคร ลักษณะการใช้ชีวิตของผู้คนจะเปลี่ยนไปอย่างไร? การอยู่อาศัยของคนจะถูกเปลี่ยนจากแนวราบเป็นคอนโดฯหรือไม่? TerraBKK Research มีคำตอบให้แล้ว

การเปลี่ยนแปลงของเมืองนับตั้งแต่เริ่มมีการพัฒนารถไฟฟ้า (Urban Transition)

ในปี พ.ศ.2547 รถไฟฟ้าสายเฉลิมรัชมงคลหรือรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินระบบรถไฟฟ้าใต้ดินสายแรกได้เปิดให้บริการในกรุงเทพฯ โดยมีเส้นทางระหว่าง บางซื่อ-หัวลำโพง การพัฒนาระบบรถไฟฟ้าทำให้เกิดความตื่นตาอย่างมาก และเป็นปัจจัยให้ ทำเลห้วยขวาง-พระราม9-อโศก มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างหนาแน่น รวมไปถึงมูลค่าที่ดินและที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นในเวลาอันรวดเร็ว ในช่วงเวลานั้นโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนทางราง เน้นการรองรับปริมาณการเดินทางภายในเมือง ทำให้การเปลี่ยนแปลงของพื้นที่บริเวณเมืองชั้นในที่อยู่บริเวณใกล้เคียงกับเส้นทางรถไฟฟ้ามีการกระจุกตัวของการพัฒนามากกว่าพื้นที่อื่น

ต่อมาในปี พ.ศ.2554 ได้มีโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายทั้งหมด 2 ช่วง ได้แก่ ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และ ช่วงหัวลำโพง-บางแค ก็ได้เกิดปรากฎการณ์ที่คล้ายคลึงกัน โดยทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด โดยมีการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัย ทั้งแนวราบและแนวสูงคือทำเลบริเวณแนวเส้นถนนจรัญสนิทวงศ์และช่วงทำเลบริเวณพุทธมณฑลสาย1 ซึ่งมีการเพิ่มขึ้นของบ้านเดี่ยวเป็นจำนวนมาก และในปี พ.ศ.2560 หรือในปัจจุบัน โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเกือบเสร็จสมบูรณ์ พร้อมสำหรับการให้บริการ แต่รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายนี้ มีความแตกต่างจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ-หัวลำโพงเล็กน้อย เนื่องจากโครงข่ายนี้จะเชื่อมระหว่างพื้นที่ชานเมืองสู่โครงข่ายในเมือง ซึ่งนี่จะเป็นปัจจัยดึงดูด ให้เกิดการเกาะกลุ่มของที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นในบริเวณแนวเส้นรถไฟฟ้า ที่จะไม่ได้กระจุกตัวอยู่แค่ในบริเวณพื้นที่เมืองเท่านั้น ทำให้ทำเลบริเวณเมืองรอบนอกอย่างช่วงจรัญสนิทวงศ์หรือแม้กระทั่งบางแค มีศักยภาพของทำเลมากขึ้นอย่างยิ่งยวด เนื่องจากสามารถเดินทางเข้าสู่ในเมืองได้อย่างสะดวก โดยที่ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย ยังไม่ได้เพิ่มสูงมากเกินไปเมื่อเทียบกับบริเวณใจกลางเมือง

การเข้าถึงและการเชื่อมต่อกับเมือง (Accessibility and Transportation Network)

เราลองมาดูกันว่า โครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินทั้ง 3 ช่วง หากก่อสร้างเสร็จและพร้อมสำหรับการให้บริการครบลูป จะสามารถเชื่อมโยงไปสู่แหล่งใดได้บ้าง และสามารถเชื่อมต่อกับระบบการเดินทางในรูปแบบอื่นได้อย่างไร

รางต่อราง
รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมีลักษณะโครงข่ายเส้นทางแบบเป็นวงกลม ทั้ง 3 สายผ่านสถานที่สำคัญรอบกรุงเทพฯ เป็นรถไฟฟ้าที่ไปครบทุกจุดสำคัญในเมือง ทั้งใน ย่านธุรกิจและแหล่งงาน ย่านที่อยู่อาศัยในเมือง ย่านท่องเที่ยว และย่านชานเมือง อีกทั้งยังสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายอื่นๆ อีกหลายสาย โดยสายที่กำลังมีการก่อสร้างและก่อสร้างเสร็จแล้ว ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีม่วง เพื่อเดินทางไปสู่ฝั่งนนทบุรี เชื่อมที่สถานีเตาปูน, รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม เพื่อเดินทางไปสู่บริเวณทำเลดอนเมือง-สะพานใหม่-ลำลูกกาและจังหวัดสมุทรปราการ เชื่อมที่สถานีพหลโยธิน, รถไฟฟ้าสายสีแดง เพื่อเดินทางไปสู่ทำเลรังสิต เชื่อมที่สถานีบางซื่อ, รถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน เพื่อเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมือง เชื่อมหลายสถานีได้แก่ เพชรบุรี, สีลม และหมอชิต และรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรลลิงค์ เพื่อเดินทางไปสุวรรณภูมิ เชื่อมที่สถานีเพชรบุรี

ด้วยศักยภาพการเชื่อมต่อที่สามารถเดินทางไปสู่พื้นที่รอบนอกได้ทั่วทุกสารทิศ จึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เป็นสายที่มีศักยภาพมากที่สุดสำหรับการเชื่อมต่อและการเดินทางภายในเมือง อีกทั้งยังเป็นรถไฟฟ้าสายแรกที่สร้างเสร็จครบลูป

รางต่อรถ
การเชื่อมต่อ mode การเดินทางของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ไม่ได้มีเพียงแค่ mode รางเท่านั้น การเดินทางด้วยรถหรือถนน ก็ยังเชื่อมต่อเส้นทางสำคัญที่ใช้เดินทางเพื่อเข้าสู่ภายในใจกลางเมืองและออกสู่พื้นที่รอบนอก โดยถนนเส้นสำคัญที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ได้แก่ พหลโยธิน, วิภาวดีรังสิต, ลาดพร้าว, เพชรบุรี, พระราม9, รัชดาภิเษก, พระราม 1, พระราม 4, เยาวราช, ทรงสวัสดิ์, บรมราชชนนี, เพชรเกษม ฯลฯ อีกทั้งยังเชื่อมต่อกับทางด่วนเกือบทุกเส้นทาง ได้แก่ ทางพิเศษศรีรัช เชื่อมกับสถานีบางซื่อ, สถานีพระราม 9, สถานีเพชรบุรี และสถานีหัวลำโพง, ทางยกระดับอุตราภิมุข เชื่อมกับสถานีพหลโยธิน, ทางพิเศษเฉลิมมหานคร เชื่อมกับสถานีคลองเตย และทางหลวงพิเศษหมายเลข 9 เชื่อมกับสถานีบางแค

รางต่อเรือ
การเดินทางทางน้ำก็เป็นอีก mode สำคัญของคนกรุงเทพฯ ที่เชื่อมระหว่างพื้นที่รอบนอกและในเมือง โดยจากนโยบายการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนจากภาครัฐ ก็มีการส่งเสริมให้เกิดการเดินทางที่เชื่อมระหว่าง รถ เรือ ราง โดยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเอง ก็สามารถเดินทางข้าม mode เหล่านี้ได้อย่างสะดวก โดยสามารถเชื่อมต่อกับท่าเรือหลายท่าตลอดแนวเส้นแม่น้ำเจ้าพระยา

นอกจากนั้น จากการส่งเสริมการเดินทางด้วยเรือจากภาครัฐ ทำให้แนวคลองภาษีเจริญมีการพัฒนาระบบขึ้นใหม่ให้ทันสมัยมากขึ้น ถึงแม้จะไม่ได้เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินโดยตรง โดยเชื่อมกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มบริเวณสถานีบางหว้า แต่ก็เป็นการเพิ่มศักยภาพด้านการเดินทางให้กับพื้นที่ฝั่งธนได้มากขึ้น ช่วยส่งเสริมให้แต่ละ mode ของการเดินทางระหว่างชานเมืองและเมืองชั้นในมีประสิทธิภาพและรองรับปริมาณการเดินทางได้มากยิ่งขึ้น โดยสามารถใช้บัตร rabbit บัตรเดียวกับระบบ BTS ในการใช้จ่ายสำหรับการเดินทาง ค่าบริการ 15 บาทตลอดสาย โดยแนวโน้มของการเดินทางในแนวคลองภาษีเจริญ ก็เพิ่มมากขึ้นประมาณเดือนละ 20% ตั้งแต่ปี 2014 ซึ่งถือเป็นแนวโน้มที่ดีสำหรับการคมนาคมทางเรือ

ปัจจัยในการดึงดูดการอยู่อาศัย
ถ้าหากอ้างอิงตามทฤษฎีการตั้งถิ่นฐานของมนุษย์ตามหลักการของผังเมืองแล้ว จะพบว่านับตั้งแต่อดีตมนุษย์มักตั้งถิ่นฐาน ตามแนวเส้นทางคมนาคม ไม่ว่าจะเป็น คลอง ถนน หรือราง เรียกว่า การตั้งถิ่นฐานแบบเส้นตรง (Linear Settlement) ซึ่งจะปรากฎขึ้นมาเสมอในช่วงแรกๆ ที่มีการพัฒนาโครงข่ายคมนาคม ในกรณีของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินก็เช่นเดียวกัน หากมีการก่อสร้างเสร็จครบลูปทั้ง 3 ช่วง จะทำให้เกิดการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยในลักษณะนี้ เนื่องจากความจำเป็นของระยะทางระหว่างที่อยู่อาศัยและแหล่งงานไม่ได้เป็นสิ่งที่สำคัญที่สุดอีกต่อไป เมื่อสามารถเดินทางไปกลับระหว่างที่ทำงานและที่อยู่อาศัยได้อย่างสะดวกด้วยโครงข่ายรถไฟฟ้า โดยแหล่งงานที่สำคัญที่สามารถเข้าถึงได้โดยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน กระจายอยู่ตลอดแนวเส้นทาง สามารถแบ่งช่วงทำเลที่เป็นแหล่งงานซึ่งจะเป็นแม่เหล็กสำคัญในการดึงดูดการอยู่อาศัยบริเวณแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินได้ดังนี้

• ช่วงสถานีบางแค-บางซื่อ : เส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินตั้งแต่ช่วงบางแคจนถึงท่าพระ เรียกได้ว่าเป็นช่วงของการเชื่อมชานเมืองเข้าสู่พื้นที่เขตเมือง ทำเลช่วงนี้แต่เดิมจะเป็นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์แนวราบ ซึ่งนับตั้งแต่รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินได้มีการก่อสร้างในทำเลนี้ ก็เกิดอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้น อีกทั้งยังเป็นเส้นทางที่พาดผ่านแนวเส้นถนนจรัญสนิทวงศ์ ที่เต็มไปด้วยแหล่งงานประเภทสถานพยาบาล นับเป็นเส้นทางที่เชื่อมคนฝั่งธนฯเข้าสู่เมืองอย่างแท้จริง

โดยสิ่งที่แสดงให้เห็นว่ามีการขยายตัวเมืองออกมาสู่บริเวณฝั่งธนฯ ได้อย่างชัดเจน นั่นคือพื้นที่รองรับแหล่งงานและไลฟ์สไตล์ต่างๆ ที่เกิดขึ้นใหม่และมีการปรับปรุง เช่น เดอะมอลล์ บางแค ได้ทำการรีโนเวทขยายพื้นที่จอดรถ เพื่อรองรับปริมาณนักช็อปมากขึ้น, การเปิดสำนักงานใหญ่ของ ธนาคาร UOB ที่จะเปิดทำการในเดือนกรกฎาคม 2560 นี้ ซึ่งจะเป็นผลให้ดึงดูดประชากรเข้ามาในทำเลนี้มากขึ้น เนื่องจากมีพนักงานกว่าพันคนย้ายเข้ามาอยู่ในโซนนี้

นอกจากนั้นยังมี community mall อีกมากมาย ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะเป็นลักษณะของร้านอาหาร คาเฟ่ และแหล่ง hang out สำหรับเพื่อนและครอบครัว ซึ่งรองรับการใช้ชีวิตของคนฝั่งธนที่อาศัยอยู่บริเวณพุทธมณฑลและตามแนวเส้นถนนเพชรเกษม เช่น The Circle, The Bloc, Food Villaในย่านราชพฤกษ์ และ Victoria Gardenในย่านเพชรเกษม รวมไปถึงคาเฟ่ต่างๆในเส้นพุทธมณฑลสาย1 ที่เพิ่มขึ้นจากเมื่อก่อนมากมาย อีกทั้งยังเจือปนด้วยเสน่ห์ของความเป็นเมืองเก่า ด้วยสถานที่อย่างตลาดน้ำคลองภาษีเจริญและตลาดน้ำคลองลัดมะยม เป็นต้น

ต่อมาในช่วงบางพลัดหรือตามแนวเส้นถนนจรัญสนิทวงศ์ ก็มีศูนย์การค้าหลายแห่ง เช่น เซ็นทรัล พลาซ่า ปิ่นเกล้า, เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ ปิ่นเกล้า หรือพาต้า เป็นต้น นอกจากนั้นยังมีร้านอาหารและตลาดประปราย โดยส่วนใหญ่เป็นลักษณะพื้นที่กิจกรรม ที่รองรับกลุ่มประชากรขนาด community ที่จะหลากหลายกว่าในช่วงถนนเพชรเกษม รองรับประชากรในช่วงปิ่นเกล้าและจรัญสนิทวงศ์

• ช่วงสถานีบางแค-หัวลำโพง : เส้นทางช่วงสถานีท่าพระ-หัวลำโพง คือเส้นทางที่ผ่านย่านเก่าแก่ของกรุงเทพฯ ที่เป็นเส้นทางที่มากไปด้วยวัฒนธรรมและสถานที่ท่องเที่ยวสำคัญของกรุงเทพฯ ถึงแม้ทำเลในช่วงนี้จะไม่สามารถพัฒนาอะไรได้มากนักเนื่องจากติดข้อจำกัดทางด้านผังเมือง แต่ศักยภาพพื้นที่ในช่วงนี้ก็เป็นย่านเศรษฐกิจที่สำคัญของพระนครเลยทีเดียว ช่วงตั้งแต่สามย่านไปจนถึงเขตพระนคร ครอบคลุมตั้งแต่สถานีสามย่าน-วังบูรพา เป็นย่านเก่าแก่ที่เป็นทำเลเศรษฐกิจดั้งเดิมของกรุงเทพฯ เช่น เยาวราช, ดิ โอ สยาม, สะพานเหล็ก, สำเพ็ง, พาหุรัด, ปากคลองตลาด หรือยอดพิมาน ที่เป็นแหล่งรองรับไลฟ์สไตล์ใหม่ๆ ย่านนี้ประกอบไปด้วยแหล่งท่องเที่ยวมากมาย เป็นย่านวัฒนธรรมที่สำคัญที่สุดของกรุงเทพฯ

• ช่วงสถานีหัวลำโพง-ศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิตติ์ : เส้นทางช่วงสถานีหัวลำโพง-ศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ คือเส้นทางของย่านธุรกิจหรือ CBD ที่ผ่านแหล่งงานและย่านธุรกิจที่ใหญ่ที่สุดของกรุงเทพฯ อย่าง สามย่าน สยาม สีลม สาทร อโศก เหล่านี้ล้วนเป็น destination ด้านแหล่งงานที่สามารถเชื่อมการเดินทางของคนที่พักอาศัย ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเพื่อเข้ามาสู่ CBD แห่งนี้ได้

• ช่วงสถานีศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์-ลาดพร้าว : เส้นทางช่วงสถานีศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์-รัชดาภิเษก นับเป็นทำเลศักยภาพที่สำคัญมากอีกแห่งของกรุงเทพฯ เนื่องจากเป็นทำเลที่ได้ขึ้นชื่อว่า New CBD รายล้อมด้วยอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ตลอดแนวนับตั้งแต่ศูนย์ประชุมฯ, พระราม9, ศูนย์วัฒนธรรมฯ ย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นอย่าง ห้วยขวาง, สุทธิสาร รัชดาภิเษก และลาดพร้าว

ในช่วงถนนรัชดาภิเษกเข้าสู่ถนนพระราม9 ไปจนถึงถนนอโศก-เพชรบุรี เริ่มมองเห็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่มากขึ้น เนื่องจากพื้นที่นี้เป็น New CBD จึงจะเห็นความคึกคักอย่างชัดเจน มีตั้งแต่ศูนย์การค้าอย่าง เซ็นทรัล พลาซ่า พระราม9, Show DC, The Street, Fortune Town, Terminal 21 เป็นต้น เรียงรายไปด้วยร้านค้าและร้านอาหารมากมาย ตอบสนองไลฟ์สไตล์ของคนในระดับเมือง บริเวณ CBD ตั้งแต่ช่วงสถานีเพชรบุรี-สามย่าน เป็นทำเลที่เป็น shopping center ของเมือง อย่าง ทำเลสยาม สีลม สาทร ซึ่งมีทั้งร้านอาหาร โรงแรม คาเฟ่ ผับ บาร์ และแหล่งรองรับไลฟ์สไตล์คนเมืองอีกมากมาย

• ช่วงสถานีลาดพร้าว-บางซื่อ : เส้นทางช่วงสถานีลาดพร้าว-บางซื่อ สามารถเดินทางเข้ามาอย่างสะดวกจากทางฝั่งธนฯ ซึ่งย่านนี้มีแหล่งงานคุณภาพ รวมไปถึงสถานศึกษาที่สำคัญหลายแห่งอีกด้วย นอกจากนั้นบริเวณตามแนวเส้นรถไฟฟ้าจากฝั่งธนฯ เข้าสู่บริเวณบางโพไปจนถึงช่วงลาดพร้าว จะมีลักษณะการผสมผสานระหว่างชุมชนดั้งเดิม และพื้นที่กิจกรรมอำนวยความสะดวกใหม่ๆ โดยมีศูนย์การค้าหลายแห่ง เช่น เซ็นทรัล พลาซ่า ลาดพร้าว, ยูเนี่ยนมอลล์ รวมไปถึงตลาดนัดที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย อย่าง จตุจักร, เจเจ กรีน, เจเจ มอลล์ เป็นต้น นอกจากนั้นยังมีร้านอาหาร คาเฟ่ และแหล่ง hang out สำหรับกลุ่มเพื่อนและครอบครัวกระจายอยู่ทั่วทำเล

ซึ่งในกรณีหากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเปิดให้บริการ จะเอื้อประโยชน์ต่อคนฝั่งธนบุรีมากที่สุด เนื่องจากเส้นทางส่วนต่อขยายนั้นพาดผ่านย่านสำคัญของฝั่งธนบุรีทั้งหมด อย่าง จรัญสนิทวงศ์, ปิ่นเกล้า ไปจนถึงแนวเส้นถนนเพชรเกษม ทำให้คนฝั่งธนฯ สามารถย่นระยะเวลาการเดินทางเข้าสู่แหล่งงานในเมืองชั้นในที่เป็นย่านสำคัญดังที่กล่าวมาข้างต้น จากเดิมที่ใช้รถยนต์เพื่อเข้าเมืองต้องใช้เวลาประมาณ 2 ชั่วโมง หากใช้รถไฟฟ้าจะเหลือเพียง 20-30 นาที

ด้วยปัจจัยนี้ จะทำให้เกิดแรงดึงดูดการเข้ามาของกลุ่มคนที่อาศัยอยู่บริเวณชานเมืองที่แต่เดิมเป็นชุมชนบ้านเดี่ยวจำนวนมาก โดยการเปลี่ยนแปลงจะเห็นได้ชัดเจนว่าเปลี่ยนจากการ “กระจาย” ของที่อยู่อาศัย เป็นการ “กระจุก” ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า เนื่องจากคนจะเริ่มย้ายเข้าสู่พื้นที่แนวเส้นรถไฟฟ้าเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง ซึ่งสามารถเดินทางได้อย่างสะดวกมากกว่าเดิม

บริบทของแต่ละทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (Site Characteristic)

ความโดดเด่นของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินทั้ง 3 สาย คือการพาดผ่านย่านสำคัญทั้งหมดของกรุงเทพฯ นับตั้งแต่เมืองรอบนอกไปจนถึงย่านใจกลางธุรกิจที่สำคัญ โดยสามารถแบ่งบริบทของแต่ละย่านได้หลากหลาย ได้แก่

• Suburban – ตั้งแต่บริเวณสถานีบางแค-สถานีท่าพระ โดยจะกล่าวว่าชานเมืองก็ไม่ได้ถูก 100% เนื่องจากความเจริญในย่านนี้นั้นก็มีให้เห็นค่อนข้างมาก แต่ถ้าหากนับระยะทางการเดินทางเข้าสู่ แหล่งงานของย่านศูนย์กลางธุรกิจก็จะนับว่าไกลพอสมควร พื้นที่ในโซนชานเมืองนี้ จะค่อนข้างยังคงลักษณะของความเป็นย่านที่อยู่อาศัยสูง มีความสงบ ไม่หนาแน่นเหมือนในพื้นที่เมือง แต่ก็มีพื้นที่ที่รองรับไลฟ์สไตล์และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

• Urban – ในช่วงสถานีท่าพระ-บางซื่อ มีความเป็นพื้นที่เมืองสูงกว่าในโซน suburban มีแหล่งงานที่หลากหลาย ขนส่งมวลชนรองรับและมีทางเลือกมาก มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งในรูปแบบแนวราบและแนวสูง และมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่มากกว่าหนึ่งแห่ง อีกทั้งยังสามารถเดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจใจกลางเมืองได้ไม่ลำบาก มีความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยปานกลางไปจนถึงหนาแน่นมาก CBD – โซนที่มีศักยภาพสูงสุดของเมือง ได้แก่ช่วงสถานีหัวลำโพง-ศูนย์วัฒนธรรมฯ เป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ แหล่งงาน การเดินทาง การลงทุน แหล่งไลฟ์สไตล์ แหล่งอำนวยความสะดวก และที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นมาก จะพบเห็นอสังหาริมทรัพย์แนวราบไม่มากเท่าไร มูลค่าที่ดินในทำเลนี้สูงที่สุด เนื่องจากเพียบพร้อมไปด้วยโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งต้องแลกมาด้วยมูลค่าทางการเงินมหาศาลเช่นกัน

• New CBD – ตั้งแต่ช่วงสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ-บางซื่อ เป็นทำเลที่มีการพัฒนาที่ดินอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง โดยได้แก่ ศูนย์การค้าฯ อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม และอื่นๆ ซึ่งมีการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินสูงขึ้น รวมไปถึงมีการเพิ่มขึ้นของความหนาแน่นในที่อยู่อาศัยและประชากร

เมื่อทำเลทางกายภาพเปลี่ยน ย่อมส่งผลถึงลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนไป การเปลี่ยนแปลงนี้หมายถึงการเปลี่ยนไปของทุกๆอย่าง ไม่ว่าจะเป็นประเภทของที่อยู่อาศัย ลักษณะการใช้ชีวิตของผู้คน รวมไปถึงราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ที่จะแสดงให้เห็นถึง “มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์” ในแต่ละทำเล TerraBKK Research จึงขอแยกทำเลออกเป็น 2 ฝั่ง คือรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเส้นเดิม (บางซื่อ-หัวลำโพง) และรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย (เตาปูน-ท่าพระ-หลักสอง) เนื่องจากเราจะได้เห็นการเปลี่ยนแปลง ของฝั่งสายสีน้ำเงินเส้นเดิมมากกว่า อีกทั้งยังอยู่ในทำเล New CBD อย่างรัชดา เพื่อไม่ให้สับสนจึงขออธิบายภาพเป็น 2 ฝั่งควบคู่กันไป ดังนี้

การเปลี่ยนแปลงของรูปแบบที่อยู่อาศัย จาก “แนวราบ” สู่ “คอนโด”

ย้อนกลับไปเมื่อ 25 ปีก่อน ทำเลรอบรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินยังไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมมากนัก หากจะขึ้นซักโครงการหนึ่ง ก็เป็นเพียงเจ้าเล็กๆ มีไม่ถึง 1,000 ยูนิตต่อปี ภาพที่เห็นเรามักจะพบเจอเป็นอาคารพาณิชย์เก่าแก่ หรือเป็นบ้านเดี่ยวในรูปทรงสมัยก่อน แต่เมื่อปี 2004 ที่ได้เริ่มเปิดใช้รถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงิน ช่วงที่ 1 คือบางซื่อ-หัวลำโพง พบว่าจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมมีมากขึ้นอย่าง ก้าวกระโดด โดยเฉพาะในย่านรัชดาภิเษกที่ดูจะหนาแน่นเป็นพิเศษ

เมื่อโฟกัสไปที่ปี 2013 ที่น่าแปลกใจว่า จำนวนคอนโดมิเนียมในโซนส่วนต่อขยาย (เตาปูน-ท่าพระ-หลักสอง) เริ่มแซงหน้า สายสีน้ำเงินเส้นเดิม (บางซื่อ-หัวลำโพง) ขึ้นไปแล้ว ซึ่ง TerraBKK Research มองว่าเพราะที่ดินในเมืองอย่างรัชดา-อโศก-สามย่าน หาได้ยากมากขึ้นทุกที การขยับขยายไปยังพื้นที่ที่เป็นส่วนต่อขยายจึงไม่ใช่เรื่องที่แปลกนัก อีกทั้งรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายไม่เหมือนสายสีม่วง ที่แม้จะสร้างเสร็จแล้วแต่ขาดช่วงตรงเตาปูน ทำให้การโดยสารที่ไม่สะดวกนัก แต่สายสีน้ำเงินนี้เรามองว่าการวิ่งเป็นลูปจะได้เปรียบมากกว่า ด้วยการเชื่อมต่อที่เยอะกว่า ไม่ขาดช่วง วิ่งผ่านในจุดสำคัญ และไม่หลุดจากตัวเมืองมากนัก

จากนี้ไปเราจะได้เห็นความร้อนแรงของทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายที่ คาดว่าจะร้อนแรงกว่าสายสีม่วงเสียด้วยซ้ำ เพราะเพียงแค่ในปีนี้ปีเดียว TerraBKK Research ก็ได้ข่าวโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย (เตาปูน-ท่าพระ-หลักสอง) เกือบ 10 โครงการ ซึ่งจะขอกล่าวถึงในหัวข้อถัดไป

นอกจากนี้โซนส่วนต่อขยายฝั่งเพชรเกษม ยังคงมีต่อไปอีก 1 ช่วง เป็นจำนวน 4 สถานี คือตั้งแต่หลักสองไปจนถึงพุทธมณฑลสาย 4 เพื่อรองรับดีมานต์ฝั่งนครปฐม ซึ่งในปัจจุบันยังมีโครงการคอนโดมิเนียมไม่มากนัก มีเพียงโครงการ Fuse Sense บางแค ที่ยังเปิดขายอยู่ในราคา 54,000 บาทต่อตารางเมตร จึงคาดว่าอีกไม่นานจะเกิดโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นอีกในทำเลนี้

การเปลี่ยนแปลงของราคาคอนโดมิเนียม จาก “หลักหมื่น” สู่ “หลักแสน”

เมื่อจำนวนการเปิดตัวของโครงการคอนโดมิเนียมที่มากขึ้น ย่อมตามมาด้วยราคาที่สูงขึ้น จากการเก็บข้อมูลย้อนหลัง 25 ปีของคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในแต่ละปี เราพบว่าคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาเปิดตัวหรือราคาพรีเซล เฉลี่ยประมาณปีละ 15% โดยแบ่งเป็นเส้นรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเส้นเดิม (บางซื่อ-หัวลำโพง) มีราคาเปิดตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 15% และ เส้นรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย (เตาปูน-ท่าพระ-หลักสอง) มีราคาเปิดตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 13%

เป็นที่น่าแปลกใจไม่ใช่น้อยหากจะบอกว่าตอนนี้ราคาคอนโดมิเนียมในทำเลส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงินราคากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรแล้ว และขายได้ดีเสียด้วย ส่วนใหญ่มียอดขายกว่า 70-90% ไปแล้ว หรือคิดเป็น Absorption Rate ประมาณ 20-30% ต่อปีต่อโครงการ โดยกลุ่มลูกค้าหลักของโซนส่วนต่อขยาย จะแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มใหญ่ๆตามทำเลคือ ฝั่งจรัญสนิทวงศ์ (เตาปูน-ท่าพระ) จะเป็นบรรดาอาจารย์มหาวิทยาลัยและแพทย์จากโรงพยาบาลต่างๆ เช่น โรงพยาบาลศิริราช, โรงพยาบาลยันฮี, โรงพยาบาลตาหูคอจมูก, โรงพยาบาลธนบุรี, โรงพยาบาลวชิระ, ฯลฯ และฝั่งเพชรเกษม (บางไผ่-หลักสอง) จะเป็นกลุ่มคนทำงานในแถบ สีลม-สาทร (และยังมีกลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการหาคอนโดฯ เช่าฝั่งธนในราคาที่ไม่สูงมากนัก ที่มีทั้งอาจารย์ของโรงเรียนเอกชนและนักท่องเที่ยว) ซึ่งเรียกได้ว่า Demand ฝั่งส่วนต่อขยายเตาปูน-ท่าพระ-หลักสอง เป็น Demand ที่มีคุณภาพและส่วนใหญ่ก็เป็น Real Demand คือซื้ออยู่อาศัยเอง ดังนั้นตลาดคอนโดฯ ปล่อยเช่าในทำเลนี้การแข่งขันยังไม่สูงเท่าไหร่นัก

แม้ในปีนี้บางโครงการจะยังมีราคาเปิดตัวที่ยังไม่ถึง 100,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ TerraBKK Research เชื่อว่าภายในปีนี้ราคาคอนโดมิเนียมต่างๆ ในแนวเส้นรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย จะพากันไปสู่ 100,000 บาทต่อตารางเมตรก็คงไม่ใช่เรื่องแปลกนัก และนี่ก็คงเป็นโอกาสที่ใครเห็นก่อนก็คว้าได้ก่อนในราคาที่ “ถูกกว่า”

เมื่อพูดถึงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น สิ่งที่ตามมาคือผลตอบแทนจากการลงทุน หลายคนเริ่มมองหาคอนโดฯ สำหรับการลงทุนในแนวเส้นรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน โดยเฉพาะผลตอบแทนในรูปแบบของ Capital Gain หรือมูลค่าที่เพิ่มขึ้นเมื่อขายทิ้ง TerraBKK Research จึงขอพูดแยกเป็น 3 ทำเล เนื่องจากทั้ง 3 ฝั่ง มีลักษณะทางกายภาพและลักษณะการใช้ชีวิตของคนในพื้นที่ค่อนข้างต่างกัน ดังนี้

1 โซนบางซื่อ-หัวลำโพง คงไม่ต้องพูดอะไรมากกับคอนโดฯฝั่งนี้ เพราะเป็นที่ทราบกันดีว่าฮอทฮิตมากแค่ไหน โดยเฉพาะกับฝั่งรัชดาภิเษกที่หนาแน่นไปด้วยกลุ่มคนทำงานในย่าน New CBD ปัจจุบันโครงการคอนโดมิเนียมมือสองมีการประกาศขายในราคาประมาณตารางเมตรละ 95,000-180,000 บาท เพราะถือว่าเป็นโซนเดียวของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่อยู่ใกล้เมือง และมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาประมาณ 7.2% ต่อปี

2 โซนเตาปูน-ท่าพระ TerraBKK Research พบว่าทำเลนี้พร้อมไปด้วย Real Demand ที่มีคุณภาพ จากการสอบถามพนักงานขายของแต่ละโครงการพบว่ากลุ่มลูกค้าหลักของคอนโดมิเนียมเหล่านี้คือแพทย์และอาจารย์มหาวิทยาลัย เนื่องจากทำเลนี้เต็มไปด้วยโรงพยาบาลชั้นนำต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นโรงพยาบาลศิริราช, โรงพยาบาลธนบุรี, โรงพยาบาลวชิระ, โรงพยาลยันฮี ฯลฯ ซึ่งจัดว่าเป็นลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ปัจจุบันโครงการคอนโดมิเนียมมือสองมีการประกาศขายในราคาประมาณตารางเมตรละ 67,000-100,000 บาท และมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาประมาณ 8.1% ต่อปี

3 โซนบางไผ่-หลักสอง ทำเลนี้มีความน่าสนใจตรงที่ ราคาคอนโดฯเปิดใหม่ก่อนหน้านี้ในยังมีราคาไม่สูงมากนัก แต่ราคาคอนโดฯมือสองที่ขายได้กลับมีราคาที่สูงเกือบเทียบเท่าฝั่งจรัญฯ อีกทั้งคนที่ซื้อคอนโดฯในทำเลนี้ส่วนใหญ่เป็น Real Demand ที่เดิมอยู่ฝั่งธนฯแต่ต้องเดินทางเข้ามาทำงานในเมือง ซึ่งตรงนี้ TerraBKK Research มองว่ายังเป็น Demand ที่เข้ามาเรื่อยๆ พวกเขาจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนการใช้ชีวิตโดยออกมาอยู่คอนโดมิเนียมใกล้เมืองมากขึ้น ปัจจุบันโครงการคอนโดมิเนียมมือสอง มีการประกาศขายในราคาประมาณตารางเมตรละ 50,000-90,000 บาท และมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาประมาณ 8.4% ต่อปี

โครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดในปี 2017

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายที่มีแผนจะเปิดในปีนี้ พบว่าในปีนี้จะมีโครงการใหม่เปิดตัวอีก 6 โครงการ ซึ่งหากจะอธิบายทีละโครงการอาจจะไม่เห็นภาพเท่าไหร่นัก TerraBKK Research จึงจัดทำเป็นแผนภาพ เพื่อแสดงให้เห็นถึงระดับราคาและระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้า ของแต่ละโครงการ ดังนี้

พบว่า 3 โครงการ (ที่อยู่ในกล่องสีแดง) คือโครงการที่น่าสนใจที่สุด ด้วยราคาและทำเลที่เรียกได้ว่าแทบจะอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้า โดยมีราคาเริ่มต้นประมาณ 90,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่โครงการอื่นมีราคาที่สูงกว่านี้ หรือหากเป็นราคานี้ก็จะมีทำเลที่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าออกไปอีก TerraBKK Research ขอลงรายละเอียดในเบื้องต้น 3 โครงการที่น่าสนใจ ดังนี้

1. THE BASE Phetkasem (เดอะ เบส เพชรเกษม)

โครงการใหม่ล่าสุดจากแสนสิริ ตั้งอยู่ระหว่างซอยเพชรเกษม 29 และซอยเพชรเกษม 29/1 ห่างจากสถานีเพชรเกษม 48 เพียง 120 เมตร ซึ่งเรียกได้ว่าห่างจากสถานีบางหว้าเพียง 1 สถานี โครงการนี้มีจุดเด่นที่บริเวณทำเลเป็นจุดเชื่อมต่อรถ-ราง-เรือ ทั้งเรือคลองภาษีเจริญ, รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และถนนใหญ่ อีกทั้งในซอยยังสามารถลัดเลาะไปยังถนนหลักๆได้ง่าย เช่น ถนนราชพฤกษ์, ถนนพุทธมณฑลสาย 1 เป็นต้น โครงการเดอะ เบส เพชรเกษม จะเริ่มเปิดขายเดือนพฤษภาคมนี้ ทั้งนี้ยังไม่มีการประกาศราคาออกมาอย่างเป็นทางการ แต่ TerraBKK Research คาดว่าน่าจะอยู่ในช่วงราคา 90,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร

2. U Delight Bang Phlat (ยูดีไลท์ บางพลัด) *ชื่ออย่างไม่เป็นทางการ

แม้จะยังไม่มีการแถลงข่าวอย่างเป็นทางการ แต่ก็เริ่มมีข่าวออกมาว่าในปีนี้ Grand Unity มีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ตรงบริเวณซอยจรัญสนิทวงศ์ 81 ห่างจากสถานีบางพลัดเพียง 100 เมตร ปัจจุบันยังไม่มีตัวเลขออกมาอย่างเป็นทางการ แต่คาดว่าราคาน่าจะอยู่ในช่วง 100,000+ บาทต่อตารางเมตร เนื่องจากโครงการที่เปิดในเส้นจรัญฯตอนนี้ราคาสูงกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรแล้วเกือบทั้งนั้น โครงการนี้คาดว่าจะเปิดตัวในไตรมาส 3 นี้ คงต้องรอดูกันต่อไปสำหรับโครงการใหม่จาก Grand Unity

3. The Parkland Charan – Pinklao (เดอะ พาร์คแลนด์ จรัญ-ปิ่นเกล้า)

หนึ่งในโครงการที่ขายที่ดีสุดของฝั่งส่วนต่อขยาย ด้วยราคาที่ไม่สูงมากนักทำให้เป็นที่ล่อตาล่อใจแก่นักลงทุนทั้งหลาย บวกกับทำเลที่อยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าเพียง 120 เมตร ทำให้เฟสแรกของโครงการ The Parkland Charan-Pinklao ปิดการขายไปได้อย่างสวยงาม ปัจจุบันเปิดขายเฟส 2 และ 3 แล้ว ในราคา 1.94 ล้านบาท และโครงการอื่นๆ อีก 3 โครงการ คือ

4. The Tree Charun 30 (เดอะ ทรี จรัญฯ 30) *ชื่ออย่างไม่เป็นทางการ

5. Chapter One Shine Bang Po (แชปเตอร์วัน ชายน์ บางโพ)

6. Chateau in Town Wongsawang-Charan 96/2 (ชาโตว์ อินทาวน์ วงศ์สว่าง-จรัญฯ 96/2)