ใครว่าอสังหาฯไม่มีวัน… ราคาตก?

จั่วหัวมาแบบนี้หลายคนคงตกใจ อสังหาฯที่ถืออยู่ในมือเริ่มสั่นคลอน ที่กริ่นมาแบบนี้เพื่อจะบอกว่าบรรดาอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นคอนโด บ้าน ที่ดิน ฯลฯ ไม่ได้มีแต่ราคาขึ้นเพียงอย่างเดียว ยัง “มีสิทธิ์ที่จะราคาลงอีก” สำหรับคนที่เลือกไม่เป็นแจ๊คพอตเจอทำเลห่วย สิ่งแวดล้อมไม่เอื้ออำนวยให้เกิดความเจริญ และอีกหลายปัจจัยที่จะมีส่วนกำหนดว่า อสังหาฯในมือคุณราคาจะเพิ่มขึ้นหรือลดลง?

หลายครั้งที่เราซื้อบ้านหรือคอนโดฯ อาจจะดูที่แบบบ้าน ความสวยงาม ชื่อเสียงผู้ประกอบการ การเดินทาง ฯลฯ สิ่งเหล่านี้ TerraBKK Research ต้องบอกว่าเป็นเพียง “ปัจจัยรอง” เท่านั้น แล้วปัจจัยหลักคืออะไร? การซื้ออสังหาริมทรัพย์หัวใจหลักมีเพียง 3 ประการคือ ทำเล ทำเล และทำเล ใช่แล้ว… “ทำเล” ถือเป็นหัวใจสำคัญในการซื้อบ้าน ซึ่ง TerraBKK Research ได้เคยกล่าวในบทความ “ทฤษฎี “ทำเล-ทำเล-ทำเล” ของการซื้อบ้านคืออะไร?” นอกจากนี้การซื้อบ้านที่ดีจะต้องคำนึงถึง “มูลค่าที่เพิ่มขึ้น” ด้วยเช่นกัน แม้จะบอกว่าซื้อเพื่ออยู่เอง ไม่ได้เก็งกำไร แต่เชื่อเถอะในวันที่คุณจะย้ายบ้านแล้วต้องขายทิ้ง ณ เวลานั้นใครๆก็อยากขายได้ราคาและได้กำไรกันทั้งนั้น อย่าลืมว่า “อสังหาริมทรัพย์” คือทรัพย์สินที่มีราคาเพิ่มขึ้นอยู่เสมอ มูลค่าที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปีก็เป็นเรื่องที่สำคัญไม่แพ้กัน

กลับมาที่เรื่องใครว่าอสังหาฯราคาไม่มีวันตก? แม้จะมีโอกาสเกิดขึ้นได้น้อยมาก แต่ก็ไม่ได้แปลว่าจะไม่มีโอกาสเกิดขึ้นเลย ทั้งนี้ทั้งนั้น การที่อสังหาริมทรัพย์จะราคาตกนั้นมักจะมีสัญญาณเตือนมาก่อนหรือมีข้อสังเกตุต่างๆ TerraBKK Research ได้คัดมา 6 สัญญาณอันตรายที่กำลังเตือนว่าอสังหาฯในย่านนั้นราคากำลังตกแล้ว

1. ราคาประเมินที่ไม่เพิ่มขึ้น
เป็นประจำทุกปีอยู่แล้วที่กรมธนารักษ์จะมีการประเมินราคาที่ดินในแต่ละทำเล ซึ่งส่วนใหญ่เราอาจจะไม่ได้สนใจอะไรเพราะไม่ได้เกี่ยวกันโดยตรง แต่ทั้ง TerraBKK Research แนะนำว่าควรจะศึกษาไว้ หรืออ่านตามข่าวต่างๆ เพื่อดูว่าในทำเลที่เราอยู่หรือทำเลที่เราจะไปซื้อ มีราคาประเมินเติบโตอย่างไร? เพิ่มขึ้นกี่ % หรือไม่เพิ่มเลย เพราะราคาประเมินก็เป็นตัวบ่งบอกว่าในทำเลนั้นมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเท่าไหร่ แม้จะไม่ได้สะท้อนราคาตลาดที่แท้จริง แต่ก็จัดได้ว่าเป็นตัวชี้วัดตัวหนึ่งที่สำคัญ

2. บ้านปล่อยขายเยอะผิดปกติ
หากทำเลที่คุณกำลังมองหาซื้อบ้าน มีแต่บ้านปล่อยขายเต็มไปหมด อย่าเพิ่งดีใจไปว่าตัวเลือกเยอะแยะเต็มไปหมด ต้องรู้สึกเอะใจนิดนึงแล้วว่า เอ๊ะ! ทำไมขายทิ้งกันเยอะจัง คงไม่บังเอิญพร้อมใจกันย้ายบ้านหรอก ถ้าเจอเหตุการณ์แบบนี้ให้คิดในใจไว้ได้เลยว่า “ย้ายเพื่อหนีอะไรซักอย่าง” และ “ประกาศขายไม่ออกซักที” แล้วคุณยังอยากจะไปอยู่ในทำเลที่ใครๆก็พากันย้ายออกอย่างนั้นหรอ?

3. ร้านค้าเริ่มไปไม่รอด
สังเกตุว่าทำเลที่มีคนพลุกพล่าน มักจะถูกแทรกแซมด้วยร้านขายของ ร้านโชว์ห่วย ร้านอาหาร ฯลฯ เพื่อรองรับผู้คนในย่านนั้น แต่หากร้านเหล่านี้ไปไม่รอด ปิดตัวลงอย่างรวดเร็ว หรือปล่อยทิ้งร้างไร้วี่แววของลูกค้า นั่นคือสัญญาณอย่างหนึ่งว่าทำเลนั้นเริ่มไปไม่สวยเท่าไหร่ อาจจะมีจำนวนคนในชุมชนน้อยเกินไป หรือพากันไปอยู่ที่อื่นจนหมด

4. Supply ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
Supply ที่เพิ่มขึ้นในที่นี้หมายถึง โครงการใหม่ที่ผู้ประกอบการเปิดตัว สัญญาณของปริมาณ supply ที่เพิ่มขึ้นแปลได้เป็น 2 อย่างคือ ทำเลนี้มีศักยภาพมากจนเป็นที่หมายตาของผู้ประกอบการ กับ supply เพิ่มขึ้นไม่หยุด ของเก่ายังไม่หมดของใหม่ก็มาจนเกิดการ oversupply หากเป็นอย่างแรกนับว่าเป็นสัญญาณที่ดี แต่หากเป็นอย่างหลังให้เตรียมตัวไว้ เพราะโครงการเก่าๆที่ยังขายไม่หมดก็ยิ่งลดราคากันลงมา ของใหม่ที่เปิดตัวก็ขายไม่ได้เพราะ supply ที่เหลือไม่ได้สอดคล้องกับ demand ในทำเล

5. รถโดยสารสาธารณะวิ่งน้อยลง
โดยปกติทั่วไปแล้ว หากทำเลไหนที่เริ่มมีผู้คนในชุมชนเยอะขึ้น มักจะเกิดการสัญจรไปมาเยอะขึ้น โดยเราจะเห็นได้จากปริมาณรถโดยสารที่เพิ่มขึ้น โดยให้ดูจากการโดยสารสาธารณะขนาดเล็กก่อน เช่น มอเตอร์ไซค์รับจ้าง, รถสองแถวในซอย ฯลฯ โดยอาจจะถามคนแถวนั้นว่ามีรอบวิ่งมากน้อยแค่ไหน ทั้งนี้ทำเลที่ดี เราควรจะได้เห็นรถโดยสารสาธารณะวิ่งผ่านตาบ้าง

6. ไร้วี่แววโครงการจากภาครัฐและเอกชน
สิ่งที่จะเป็นตัวชี้วัดได้ว่าทำเลนี้จะมีศักยภาพในอนาคตหรือไม่ คือการติดตามข่าวสารว่าจะมีโครงการอะไรเข้ามาพัฒนาในทำเลนี้หรือไม่ หรือจะมีห้างร้าน ศูนย์การค้า คอมมูนิตีมอลล์อะไรมาเปิด แต่ทางที่ดีควรยึดกับเจ้าใหญ่ๆอย่างเซ็นทรัลกับเดอะมอลล์ เพราะคอมมูนิตีมอลล์ที่เข้ามาเปิดก็ไม่ได้แปลว่าไปรอดเสมอไป อีกทั้งการพัฒนาจากภาครัฐก็เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดความเจริญขึ้นมา เช่น รถไฟฟ้า, ทางด่วน, ตัดถนนใหม่ เป็นต้น

6 ข้อที่กล่าวมาข้างต้นเป็นเพียงการสังเกตการณ์เบื้องต้นเท่านั้น อย่างไรก็ดีการเลือกทำเลในการซื้อบ้านของคุณยังคงขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆอย่าง ที่ต้องคำนึงหลายๆอย่างประกอบกัน เช่น การเดินทาง สภาพแวดล้อม สิ่งอำนวยความสะดวกขั้นพื้นฐาน เป็นต้น