เลือก อาคารพาณิชย์ ยังไงให้กิจการปัง!

หากถามเด็กสมัยนี้ถึงเรื่องอนาคตของการทำงาน ใครๆก็คงตอบเป็นเสียงเดียวกันว่าไม่อยากทำงานประจำไปจนแก่ อยากจะหาช่องทางรวยอื่นๆ เช่น เปิดกิจการค้าขาย, เปิดบริษัทเล็กๆขึ้นมา แน่นอนว่าขั้นแรกของการตั้งต้นทำธุรกิจคือการคิด Business Model จนตกผลึก และลองดูช่องทางการเปิดกิจการ ซึ่งหากจะว่ากันไปแล้วตึกที่เป็นที่นิยมในการเปิดกิจการก็จะหนีไม่พ้น “อาคารพาณิชย์” หรือที่เราคุ้นชินกับคำว่า “ตึกแถว” นั่นเอง แต่ใช่ว่า อาคารพาณิชย์ ทุกที่ซื้อไว้แล้วจะเปิดกิจการได้เสมอไป ไม่อย่างนั้นเราคงไม่ได้เห็น อาคารพาณิชย์ ปล่อยร้างตามข้างทาง ล้มล้างทฤษฎีที่ว่าอยู่ติดถนนใหญ่แล้วจะดีก็คงจะไม่เสมอไป

เอาล่ะ ทีนี้มาดูกันดีกว่าว่า “อาคารพาณิชย์” ที่ดี ทำกิจการให้ปัง ไม่มีพัง ต้องประกอบไปด้วยอะไรบ้าง

1. ทำเลดี มีคนขวักไขว่

หากคิดจะค้าขายหรือเปิดกิจการอะไรก็แล้วแต่ “ทำเล” ย่อมมาเป็นอันดับ 1 เสมอ ยิ่งเป็น อาคารพาณิชย์ แล้วนั้นทำเลถือว่าสำคัญมากกกกก เพราะจะต้องเป็นตัวดึงคนเข้ามาที่หน้าร้าน ดังนั้นควรเน้นเลือกทำเลที่มีคนพลุกพล่าน อยู่ในชุมชน คนเยอะๆ แต่คนเยอะในที่นี้ต้องไปเซอร์เวย์ด้วยนะ ว่าคนเยอะเวลาไหน คนน้อยเวลาไหน ถ้าคนเดินผ่านเยอะทุกเวลาได้ยิ่งดี อีกสิ่งที่ต้องระวังมากๆคือ สำรวจก่อนว่าแถวนั้นจะมีการสร้างสะพานข้ามแยกหรือสร้างทางลอดอะไรหรือไม่ เพราะหากมีการสร้างสะพานหรือทางลอด สิ่งที่น่ากลัวกว่าการเวนคืนคือ พอมีสะพานแล้วจะทำให้ อาคารพาณิชย์ ร้าง ไม่มีคนจอดแวะ และค่อยๆกลายเป็นตึกร้างไปในที่สุด

2. จอดรถง่าย ไม่ต้องวัดดวง

หัวใจสำคัญอีกอย่างของ อาคารพาณิชย์ คือที่จอดรถ เมื่อเราเปิดกิจการหรือแม้แต่เป็นบริษัทเล็กๆก็ตาม ก็จำเป็นที่จะต้องมีที่จอดรถให้ลูกค้าหรือผู้ที่มาติดต่อ ดังนั้นก่อนจะซื้อ อาคารพาณิชย์ อย่าลืมพิจารณาถึงจุดจอดรถ จำนวนที่จอดรถด้วยทุกครั้ง เพราะหลายครั้งหลายคราที่ทำเลดี คนพลุกพล่านตามตำราค้าขาย แต่ไปตกม้าตายเอาตรงที่ไม่มีที่จอดรถ ... นอกเสียจากว่าตึกคุณจะอยู่ติดรถไฟฟ้า แต่ต้องถามว่าจะสู้ราคาไหวไหม

3. เพื่อนบ้านต้องช่วยเกื้อหนุน

บางคนอาจจะงง ซื้อ อาคารพาณิชย์ เกี่ยวไรกับเพื่อนบ้าน? ก็ร้านใกล้เรือนเคียงกันนี่แหละ จะเป็นแรงดูดลูกค้าได้เป็นอย่างดี ลองไปสำรวจก่อนว่า ตึกที่คุณเล็งเอาไว้ แถวนั้นเขาเปิดเป็นอะไรกัน TerraBKK แนะนำให้เลือกเพื่อนบ้านที่เปิดกิจการ “ใกล้เคียง” กับเรามากที่สุด ใช่แล้ว อ่านไม่ผิดหรอก เลือกร้านที่เปิดอะไรคล้ายๆกับเรา อย่ากลัวว่าร้านเหล่านั้นจะเป็นคู่แข่ง แต่ให้มองว่ายิ่งรวมตัวกันเยอะมากเท่าไหร่ จะยิ่งมีแรงดึงดูดให้คนเข้ามามากเท่านั้น แต่เพื่อนบ้านที่น่ากลัวที่สุดคือ เพื่อนบ้านที่ซื้อไว้แล้วปิดประตูเงียบ ไว้อยู่อาศัยเฉยๆ ไม่ได้เปิดกิจการอะไร จะยิ่งทำให้บรรยากาศของการเป็นร้านค้ายิ่งเงียบเข้าไปอีก

4. หน้าตึกเปิดโล่ง ไม่เป็นจุดอับ ไม่โดนบัง

พูดถึงสเกลใหญ่ในการเลือกทำเลไปแล้ว มาถึงสเกลเล็กเมื่อต้องจิ้มเลือกแล้วล่ะว่าจะเอาตำแหน่งนี้ อย่างแรกเลยคือ ตำแหน่งตึกที่คุณเลือกจะต้องไม่เป็นจุดอับและไม่โดนอะไรมาบดบัง จะต้องอยู่ในตำแหน่งที่มองเห็นได้ง่าย บางคนอุตส่าห์เลือกตำแหน่งที่อยู่ข้างหน้า แต่...ดันมีป้ายโฆษณามาบัง หรืออยู่ริมถนนก็จริง แต่...อยู่หลังป้ายรถเมล์

5. ห้องมุม is the best!

แต่ถ้าถามว่าตำแหน่งทองของ อาคารพาณิชย์ คือตรงไหน บอกเลยว่า ห้องมุมคือที่สุดของการเปิดกิจการ เพราะมีพื้นที่มากกว่า และที่สำคัญคือเสมือนมีหน้าร้าน 2 ด้าน เปรียบเหมือนมี Showcase 2 ฝั่ง (ในขณะที่ตึกอื่นมีแค่ด้านหน้าด้านเดียว) แต่ว่าหากเป็นห้องมุมจะต้องเป็นห้องมุมที่ 2 ด้าน ไม่ใช่ห้องริมสุดที่อยู่ติดรั้วโครงการ อันนั้นถือว่าเป็นจุดอับ

อีกสิ่งหนึ่งที่ TerraBKK อยากแนะนำคือ เดี๋ยวนี้มี อาคารพาณิชย์ หลายรูปแบบ ที่แยกให้เห็นได้ชัดเจนเลยก็ซัก 2 ประเภทใหญ่ๆ

A. อาคารพาณิชย์ แบบเก่า ก็คือบรรดาตึกแถวที่อยู่ริมถนน ก่อสร้างมาช้านาน ส่วนใหญ่ อาคารพาณิชย์ เหล่านี้มีข้อดีคือติดถนนเลยหรือไม่ก็อยู่ในชุมชน เพราะแต่ก่อนเวลามีที่ดินติดถนนไม่รู้จะสร้างอะไร ก็สร้างเป็นตึกแถวนี่แหละ แต่ข้อเสียคือสภาพตึกจะเก่า ต้องใช้งบรีโนเวทเยอะ

B. อาคารพาณิชย์ แบบจัดสรร คือโครงการ อาคารพาณิชย์ หรือโฮมออฟฟิศที่จัดสรรเป็นโครงการใหญ่ๆ ภายในโครงการก็จะมีแต่อาคารพาณิชย์เต็มไปหมด ข้อดีของพวกนี้คือดีไซน์ใหม่ สวย แต่มักไม่ติดถนนใหญ่ และลูกค้าต้องขับรถเข้ามาในโครงการจึงจะเห็นตึกเรา ดังนั้นวิธีการเลือกซื้อ อาคารพาณิชย์ที่อยู่ในโครงการจัดสรร จำเป็นจะต้องเลือกตำแหน่งที่ตั้งที่อยู่หน้าๆ คือเป็นโซนแรกที่คนจะเห็นเลยยิ่งดี และที่สำคัญคือก่อนซื้อต้องถามเซลล์โครงการให้ดีว่าคนที่ซื้อไปก่อนหน้าเปิดเป็นอะไรบ้าง เพื่อดูว่ากิจการของคนเหล่านั้นมากพอที่จะช่วยดูดคนได้หรือไม่

ทั้งหมดนี้น่าจะพอเป็นหลักการเบื้องต้นในการเลือกซื้อ อาคารพาณิชย์ เพื่อเปิดร้านค้า แต่ที่แน่ๆคงไม่ใช่ตัวตึกแถวอย่างเดียวหรอกที่จะเป็นตัว drive ให้กับกิจการของคุณ ยังคงมีองค์ประกอบอื่นๆเช่น Business Model, Product, Marketing ที่เชื่อว่าทุกคนจะต้องเริ่มวางแผนก่อนที่จะมาซื้อตึกแล้วล่ะ แต่อย่างน้อยเราก็ไม่อยากให้แผนธุรกิจที่คุณวางมาดิบดีจะต้องตกม้าตายตอนที่เลือกตึกแถวไว้ทำกิจการ