"รีไฟแนนซ์บ้าน" อย่างไรให้คุ้มที่สุด!

การรีไฟแนนซ์บ้าน เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนผ่อนบ้าน เพราะอัตราดอกเบี้ยบ้านในช่วงเวลา 1-3 ปีแรก เป็นช่วง “โปรโมชันดอกเบี้ย” ช่วยให้เราผ่อนเงินต้นได้มาก ในขณะที่ผ่อนดอกเบี้ยน้อย แต่เมื่อเลยช่วงดังกล่าว เข้าสู่ช่วงอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เราจะเห็นบิลค่างวดของเรามีเงินที่ต้องจ่ายดอกเบี้ยสูงขึ้นกว่าเงินต้นเสียด้วยซ้ำ

สาเหตุเบื้องต้นทำให้คนผ่อนบ้านต้องการรีไฟแนนซ์กับแหล่งเงินกู้ใหม่ๆ ที่มีดอกเบี้ยดีกว่า และทำให้อยากย้ายธนาคาร แต่เราจะรีไฟแนนซ์บ้านอย่างไรให้คุ้มค่ามากที่สุดมาดูกันดีกว่า

การรีไฟแนนซ์ที่คุ้มค่าต่อการย้ายแหล่งกู้เงินใหม่ คือ ต้องมองหาดอกเบี้ยที่ต่ำลงกว่าเดิม  ยิ่งมากเท่าไหร่ยิ่งดี โดยเทียบจากอัตราดอกเบี้ยการผ่อนชำระระหว่างวาระดอกเบี้ยโปรโมชันในช่วง 1-3 ปี ของที่ใหม่ กับอัตราดอกเบี้ยหลังจากวาระดอกเบี้ยโปรโมชันหมดลง เพราะหลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะเป็นไปในลักษณะลอยตัว หรือ MLR หรือ ลอยตัวแล้วมีตัวลบ คือ MLR- ซึ่งอัตราดอกเบี้ย MLR ของแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากัน

ผู้ต้องการรีไฟแนนซ์ต้องตรวจสอบส่วนต่างดอกเบี้ย ระหว่างการใช้ดอกเบี้ยอยู่กับธนาคารเดิม กับ ค่าใช้จ่ายหลังรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารใหม่ว่ามีส่วนลดมากพอที่จะทำเรื่องไฟแนนซ์ไปหรือไม่ ซึ่งในทุกๆ ปี ธนาคารต่างๆ จะแข่งกันออกโปรโมชันใหม่ๆ อัตราดอกเบี้ยที่จูงใจมากขึ้นเพื่อดึงดูดลูกค้า หน้าที่ของเรา คือ ต้องตรวจสอบอัตราดอกเบี้ยว่าที่ไหนดีที่สุด โดยเทียบกับที่ใช้บริการอยู่ในปัจจุบัน ถ้าตรวจสอบแล้วคุ้มค่าก็ดำเนินการย้ายเลยทันที

 ศึกษาค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ก่อน

แน่นอนว่า การรีไฟแนนซ์บ้านต้องรู้ค่าใช้จ่ายโดยรวมทั้งหมดก่อน ควรคำนวณตัวเลขในอนาคตล่วงหน้าก่อนรีไฟแนนซ์ทุกครั้ง ยิ่งทำละเอียดเท่าไรยิ่งดี แต่สิ่งที่เรามองข้ามไม่ได้เลย คือ การศึกษาค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้าน ดังนี้

1.กรณีรีไฟแนนซ์บ้าน กับธนาคารเดิมที่ยังไม่ครบกำหนด 3 ปี จะมีค่าปรับราวๆ 0-3% ของวงเงินกู้ ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร ดังนั้น ไม่ควรรีบ รีไฟแนนซ์ก่อนครบ 3 ปี

2.ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MLR ของแต่ละธนาคารจะไม่เกิน 7-8% ดังนั้น ควรใส่ใจกับ MLR- หรือตัวลบ ที่ต่อท้ายอัตราดอกเบี้ยให้ดี ยิ่งลบมากยิ่งดี

3.ค่าใช้จ่าย การประเมินราคาสินทรัพย์ใหม่ของแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน ปกติแล้วจะอยู่ราวๆ 0.25-2% ของราคาสินทรัพย์ที่นำมาประเมิน แต่ในกรณีที่เราสามารถรีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิมค่าใช้จ่ายในส่วนนี้อาจไม่มี ช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้อีกทาง

     1.ค่าธรรมเนียมในการปล่อยกู้ใหม่ ธนาคารส่วนใหญ่จะคิดประมาณ 0-3% ของวงเงินกู้ หากเรารีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม ค่าใช้จ่ายส่วนนี้อาจไม่นำมาคิด

     2.ค่าอากรแสตมป์ คิดเท่ากันทุกธนาคารที่ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่

     3.ค่าจดจำนองที่ดิน คิดเป็น 1% ของวงเงินที่ขอกู้เท่ากันทุกธนาคาร โดยค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะจ่ายให้กับกรมที่ดิน แต่ไม่ต้องจ่ายหากเรารีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม

     4.ค่าทำประกัน หรือค่าบริการอื่นๆ แล้วแต่นโยบายของแต่ละธนาคาร ส่วนใหญ่จะเป็นค่าประกันอัคคีภัย

          ดังนั้น ค่าใช้จ่ายการรีไฟแนนซ์บ้านใหม่ทั้งหมดจะมีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยอยู่ราวๆ 2-3% ของวงเงินกู้ โดยค่าเฉลี่ยนี้อาจสูงได้ถึง 4.3% ของวงเงินรีไฟแนนซ์ ในบางกรณีเราสามารถประหยัดค่าธรรมเนียมในการจดจำนองใหม่ (1%) ได้ ถ้าเราเลือกรีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม ค่าใช้จ่ายบางข้อเป็นค่าคงที่สำหรับทุกธนาคาร และบางข้อคิดเป็นมูลค่าน้อยมากเมื่อเทียบกับวงเงินกู้ เราไม่ควรเอามาใช้เป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจรีไฟแนนซ์

กรณีรีไฟแนนซ์แล้วมีแถมพ่วงด้วยสินเชื่อส่วนบุคคล

เมื่อเราขอรีไฟแนนซ์ใหม่ ธนาคารจะเสนอสินเชื่อต่อเติมบ้านมาให้เราด้วย กรณีดังกล่าวต้องพิจารณาให้ดีก่อนตัดสินใจรับเงินก้อนส่วนต่างจากวงเงินรีไฟแนนซ์เดิม เพราะวงเงินก้อนใหม่ที่เติมเข้ามามักจะเป็นวงเงินในส่วนของสินเชื่อส่วนบุคคลที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่อประเภทที่อยู่อาศัย หากต้องการรีไฟแนนซ์เพื่อลดดอกเบี้ยจ่าย กรณีนี้อาจผิดวัตถุประสงค์ที่เราตั้งเอาไว้ตั้งแต่ต้น

ทั้งนี้ หากมีความจำเป็นจริงๆ สามารถตอบรับเงินก้อนที่เติมเข้ามาก้อนนี้เอาไว้ได้ แต่ต้องพึงคิดอยู่เสมอว่าเราต้องนำเงินก้อนนี้ไปใช้เพราะจำเป็น และทำให้เกิดประโยชน์จริงๆ