ภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง ใครได้รับผลกระทบ และโดนเก็บหนักที่สุด

เริ่มขึ้นแล้วสำหรับ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นภาษีที่ใช้ทดแทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องถิ่นที่ และภาษีโรงเรือน และที่ดินที่ถูกยกเลิกไป ซึ่งก่อนหน้านี้ Sanook Money ได้รายงานถึงการจัดเก็บภาษีตามขั้นบันไดในแต่ละกลุ่มไปบ้างแล้ว

>> ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รู้จักกันดีพอหรือยัง ใครต้องเสียเท่าไหร่กันบ้าง?

รวมถึงกระทรวงการคลังเองก็ได้ออกมาชี้แจงถึง “คอนโด-บ้านเช่า” จัดอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัย ไม่ใช่พาณิชยกรรม หลังเกิดกระแสดราม่าในโลกออนไลน์เมื่อปลายปี 2562 ที่ผ่านมา

>> ภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง เกือบวุ่น! คลังให้ “คอนโด-บ้านเช่า” เสียภาษีล้านละ 200 บาทต่อปี

แต่ครั้งนี้เราจะมาดูว่าใครเป็นผู้ที่ได้รับผลกระทบจากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมีกี่กลุ่มบ้าง? โดยข้อมูลจาก อีไอซี วิเคราะห์เรื่องดังกล่าวโดยระบุว่า  ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐเตรียมจัดเก็บในปีนี้ (ใช้ทดแทนภาษีบำรุงท้องที่ โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง) เน้นจัดเก็บตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปตามการใช้ประโยชน์ ซึ่งภาครัฐได้กำหนดข้อยกเว้นและข้อลดหย่อนให้กับผู้ถือครองที่ดิน เช่น เจ้าของบ้านหลังหลัก ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย

หากพิจารณาต้นทุนภาษีที่ดินที่ต้องเสียเพิ่มขึ้นจากภาษีที่ดินเดิม สามารถจำแนกผลกระทบทางตรงของผู้ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ แบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม ดังนี้

1. กลุ่มที่ได้รับผลกระทบสูง
   เจ้าของที่รกร้าง หรือผู้เก็งกำไรที่ดิน ซึ่งภาระภาษีอาจมีสูงถึง 16% ของรายได้จากส่วนต่างราคา (พิจารณาจากการขยายตัวของราคาที่ดินเฉลี่ยช่วง 5 ปีที่ผ่านมาในกรุงเทพฯ และปริมณฑล) และสถาบันการเงินที่มีอสังหาฯ รอการขาย (NPA) จำนวนมากและเป็น NPA ที่มีสภาพคล่องต่ำ (ใช้ระยะเวลามากกว่า 5 ปีในการขาย ซึ่งเป็นระยะเวลาที่ภาครัฐให้สิทธิลดหย่อนภาษี)
   
   
2. กลุ่มที่ได้รับผลกระทบปานกลาง 
   ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งภาระภาษีที่ดินฯ รวมกันไม่ถึง 1% ของมูลค่าขายโครงการ หากผู้พัฒนาฯ สามารถขายโครงการได้หมดภายใน 3 ปี (ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ภาครัฐให้การลดหย่อน) แต่ผลกระทบอาจรุนแรงขึ้นหากมีสต็อกเหลือขายจำนวนมากหลังพัฒนามา 3 ปีและผู้พัฒนาฯ มีภาระค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยสูง ทำให้ความสามารถในการรับมือกับผลกระทบ (Buffer) ต่อภาระภาษีจะมีอยู่ต่ำ เจ้าของอาคารที่อยู่อาศัย/พาณิชย์ให้เช่า ผลกระทบจะแตกต่างกันตามอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Rental yield) โดยอาคารที่มี Yield สูงจะได้รับผลบวกจากภาษีใหม่ที่ประหยัดลงจากภาษีโรงเรือนฯ ขณะที่กลุ่ม Yield ต่ำอาจจะต้องจ่ายภาษีมากขึ้นกว่าเดิม
   
   
3. กลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบ/ได้รับผลกระทบต่ำ 
   เจ้าของที่อยู่อาศัยเพื่อใช้อยู่จริง ได้รับการยกเว้นภาษีสำหรับบ้านหลังหลักที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท (บ้านพร้อมที่ดิน) ขณะที่บ้านหลังที่สองขึ้นไป ภาระภาษีค่อนข้างต่ำหากเทียบกับฐานะหรือความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยเช่าและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเก็งกำไร ต้นทุนภาษีจากการถือครองที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุนค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับรายได้ค่าเช่าและการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย เช่น ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ต้นทุนภาษีคิดเป็นประมาณ 4-0.7% ของอัตราผลตอบแทนจากการเช่า และประมาณ 1% ของผลตอบแทนที่ได้จากส่วนต่างราคาซื้อขาย

ดังนั้น ผลกระทบทางอ้อม จากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่อาจเห็น คือ (1) ปริมาณที่ดินที่เข้าสู่ตลาดเพื่อขายอาจมีมากขึ้น และ (2) ส่วนต่างของราคาที่ดินที่ศักยภาพสูงกับศักยภาพต่ำอาจมีมากขึ้น ในระยะยาวภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อาจช่วยลดความเสี่ยงจากการเร่งพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการลงได้บ้าง รวมถึงการระมัดระวังมากขึ้นของผู้ให้สินเชื่อ ท้ายที่สุดอาจเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยลดความเสี่ยงภาวะอุปทานส่วนเกินลงได้บ้าง ซึ่งจะสนับสนุนตลาดอสังหาฯ เติบโตอย่างยั่งยืนมากขึ้น