ซีพีเดินเกมเพิ่มมูลค่าที่ดินแม็คโคร ชู 8 สาขาทำเลทอง-เพิ่มพท.เช่าตั้งกองทุนอสังหาฯ

เปิดขุมทรัพย์ "แม็คโคร" ที่ดิน 60 สาขา เป็นเจ้าของกว่า 50 แห่ง ล้วนตั้งอยู่ทำเลทอง "ซีพี" เตรียมส่งทีมสำรวจทั่วประเทศ

หวังต่อยอดธุรกิจพัฒนาเป็นเชิงพาณิชย์-ตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ระดมทุน นักวิเคราะห์ชี้มูลค่ามหาศาล เหตุแม็คโครบันทึกบัญชีราคาที่ดินต่ำกว่าราคาประมินกรมธนารักษ์หลายเท่าตัว เดินหน้าเพิ่มมูลค่าธุรกิจค้าปลีกหลายแสนล้าน

บิ๊กดีลที่ซีพี หรือเครือเจริญโภคภัณฑ์ ในนามซีพี ออลล์ ทุ่มงบฯมหาศาลซื้อกิจการแม็คโครด้วยวงเงิน 1.89 แสนล้านบาท เพื่อต่อยอดธุรกิจค้าปลีก-อาหารของเครือ ทั้งในและต่างประเทศ ทำให้ยักษ์ใหญ่รายนี้มีธุรกิจครอบคลุมทั้ง

"ค้าปลีก-ค้าส่ง" และผงาดขึ้นเป็นค้าปลีกขนาดใหญ่เป็นอันดับ 3 ของเอเชีย ด้วยยอดขายรวม 3.13 แสนล้านบาท ซึ่งตลอดสัปดาห์ที่ผ่านมา ประธานเครือซีพี "ธนินท์ เจียรวนนท์" ได้ทยอยชี้แจงปมประเด็นที่หลาย ๆ คนสงสัย เพื่อสร้างความมั่นใจแก่นักลงทุนถึงความคุ้มค่าของ ดีลนี้ และแผนการต่อยอดธุรกิจและการซินเนอร์ยี่ระหว่างธุรกิจค้าปลีกในเครือ โดยเฉพาะเซเว่นอีเลฟเว่น และแม็คโคร

แกะรอยขุมทรัพย์ที่ดิน 59 แห่ง

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า นอกจากการซินเนอร์ยี่ในหลายด้าน ทั้งการประหยัดต่อขนาด (Economy of scale) อำนาจการต่อรอง ต้นทุนค่าขนส่ง

ที่สำคัญคือการต่อยอดขยายธุรกิจค้าปลีกของซีพีสู่ตลาดโลกผ่านแบรนด์ "แม็คโคร" ที่ได้สิทธิ์เปิดใน 11 ประเทศในเอเชียแล้ว ขุมทรัพย์มหาศาลอีกอย่างหนึ่งที่ยังไม่ได้ถูกหยิบยกขึ้นมาพูดมากนัก คือ "ที่ดิน" เมื่อดูจำนวนสาขาของแม็คโครทั้ง 59 แห่ง ซึ่งในจำนวนนี้แม็คโครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินถึงกว่า 50 แห่ง โดยผู้บริหารแม็คโครระบุว่าจะเปิดอีก 1 สาขากลางเดือนหน้าที่จังหวัดตราด

ตรงนี้เองที่เป็นทรัพย์สินที่สำคัญของแม็คโครที่ซ่อนเร้นอยู่ ที่สามารถต่อยอดธุรกิจได้อีกมากมายในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นทางเลือกที่ซีพี ออลล์ จะนำมาดำเนินการจัดตั้ง "กองทุนอสังหาริมทรัพย์" เพื่อระดมทุนในอนาคต หรือการนำพื้นที่จำนวนมากที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์อย่างเต็มที่มาพัฒนาเป็นพื้นที่เช่าได้อีกมากมาย

หากดูจากทำเลที่ตั้งของแต่ละสาขาที่ล้วนตั้งอยู่บนทำเลทอง ติดถนนเส้นหลักจากรายงานประจำปี 2555 ของแม็คโครระบุว่า ณ สิ้นปี 2555 แม็คโครมีศูนย์จำหน่ายสินค้าภายใต้การบริหารงาน 57 สาขาทั่วประเทศ โดยมีพื้นที่ขายรวมประมาณ 443,000 ตารางเมตร โดยมีพื้นที่ขายเฉลี่ยตั้งแต่ 5,000-12,000 ตารางเมตรต่อสาขา

เปิดทำเลทอง 8 สาขา 230 ไร่

บทวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์ เอเชียพลัส จำกัด (มหาชน) ระบุว่า หากดูมาร์เก็ตแคปของสยามแม็คโครอยู่ที่ 1.8 แสนล้านบาท โดยมีสินทรัพย์รวม ณ สิ้นปี 2555 อยู่ที่เพียง 32,084.56 ล้านบาท แต่มีรายได้รวมถึง 114,955.85 ล้านบาท และสามารถทำกำไรสุทธิ 3,555.92 ล้านบาท นอกจากนี้ สิ่งที่ถือว่าเป็นทรัพย์สินที่สำคัญของแม็คโครที่ซ่อนเร้นอยู่ ก็คือที่ดิน ที่พบว่าแม็คโครมีการบันทึกบัญชีราคาที่ดินต่ำกว่าราคาประเมินของกรมธนารักษ์ค่อนข้างมาก

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ในจำนวนกว่า 50 สาขาที่แม็คโครถือครองอยู่นั้น พบว่ามีสาขาที่ถือเป็นไพรมแอเรียอยู่ 8 สาขา ซึ่งรวมแล้วคิดเป็นพื้นที่กว่า 230 ไร่ ซึ่งแม็คโครมีการบันทึกบัญชีราคาที่ดินไว้เพียง 1,594.8 ล้านบาท ขณะที่ราคาประเมินของกรมธนารักษ์อยู่ที่ 5,483 ล้านบาท ได้แก่ ลาดพร้าว (ข้างเดอะมอลล์ บางกะปิ), แจ้งวัฒนะ, ศรีนครินทร์, บางบอน, รังสิต ส่วนต่างจังหวัดก็มีหลัก ๆ อยู่ที่เชียงใหม่, โคราช และชลบุรี

ยกตัวอย่างสาขาลาดพร้าว ถือเป็นไพรมแอเรีย ตั้งอยู่บนย่านธุรกิจการค้า ใกล้กับจุดต่อรถประจำทาง รถตู้โดยสาร และห้างเดอะมอลล์ บางกะปิ ที่มีทราฟฟิกหนาแน่น เช่นเดียวกับแม็คโคร แจ้งวัฒนะ ถือเป็นย่านที่กำลังเจริญเติบโตจากการขยายตัวของเมืองและชุมชน มีโครงการหมู่บ้าน-คอนโดฯขึ้นเป็นจำนวนมาก รวมทั้งตั้งอยู่ใกล้กับศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ เมืองทองธานี รวมถึงศูนย์การค้าเซ็นทรัล ฯลฯ ล่าสุดที่เพิ่งเปิดตัวไป ก็คือโรงพยาบาลเวิลด์ เมดิคัล เซ็นเตอร์ ของกลุ่มเกษมราษฎร์ พร้อมกันนี้ยังมีรถไฟฟ้าสายสีชมพู มีนบุรี-ปากเกร็ด-แคราย มีแผนสร้างเสร็จภายในปี 2560

เตรียมสำรวจที่ดิน ต่อยอดธุรกิจ

แหล่งข่าวจากเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี) ระบุว่า สาขาของแม็คโครส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ระดับบีบวกถึงเอบวก ทั้งสาขาในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด ยกตัวอย่างแม็คโคร แจ้งวัฒนะ ฯลฯ ขณะเดียวกัน สาขาเกือบทั้งหมดล้วนเป็นขนาดใหญ่ เพื่อให้เหมาะสมกับธุรกิจที่เป็นลักษณะการซื้อขายเงินสดและบริการตัวเอง (Cash and carry) ทำให้ต้องการพื้นที่จอดรถเป็นบริเวณกว้าง และพื้นที่ดังกล่าวก็มีโอกาสอย่างมาก ที่จะต่อยอดด้านการบริหารจัดการพื้นที่เพื่อการพาณิชย์ เพื่อให้เกิดการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

แหล่งข่าวรายนี้ย้ำว่า ที่ผ่านมาแม็คโครยังไม่ได้ทำตรงนี้มากนัก อาทิ เพิ่มจำนวนร้านค้าเช่า ก็จะเป็นโอกาสสร้างรายได้อีกทาง หรือซีพีเองก็มีหน่วยธุรกิจที่หลากหลาย อย่างเชนร้านอาหาร ก็สามารถมาต่อยอดกันได้ทั้งหมด

"แม็คโครมีทำเลดี การบริหารจัดการดี ผู้บริหารดี และไม่มีคู่แข่ง ตอนนี้ทางเครือซีพีได้เตรียมสำรวจที่ดิน เพื่อประเมินราคาที่ดินใหม่อีกรอบ อันนี้เป็นมูลค่าที่ซ่อนอยู่ เพราะที่ดินซิ้อไว้นานหลายสิบปี แต่ตอนนี้ราคาเพิ่มมูลค่าขึ้นมาเยอะมาก ศึกษาเพื่อดูความเป็นไปได้ของการตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์"

แผนระยะยาวตั้งกองทุนอสังหาฯ

ด้านนายอาทิตย์ นันทวิทยา รองผู้จัดการใหญ่ กลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่ ธนาคารไทยพาณิชย์ ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินและหนึ่งในผู้จัดการวงเงินสินเชื่อร่วมของบริษัท ซีพี ออลล์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การให้วงเงินสินเชื่อจำนวน 1.65 แสนล้านบาท จากธนาคารพาณิชย์ที่ปล่อยร่วมกัน 7 แห่ง จะมีอายุเงินกู้ 1 ปี แต่อย่างไรก็ตาม แผนในอนาคตจะต้องมีการพิจารณาแผนปรับโครงสร้างทางการเงินของซีพี ออลล์ เพื่อให้เหมาะสมกับสถานการณ์ โดยจะคำนึงถึงการลดต้นทุนทางการเงิน ซึ่งหลักในการพิจารณาจะดูว่าหลาย ๆ ช่องทางของแหล่งระดมทุนที่นอกเหนือจากสินเชื่อ อาทิ อาจมีการจัดตั้งกองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และอื่น ๆ

สอดคล้องกับนายธนินท์ เจียรวนนท์ ประธานเครือซีพี เปิดเผยว่า มีแผนจะนำสินทรัพย์ของแม็คโครเสนอขายเป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง โดยแม็คโครมีที่ดินจำนวนมาก ซึ่งเป็นการเช่าที่ดินเพียง 7 แห่งเท่านั้น