5 ความเสี่ยงที่ควรรู้ก่อนซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่า

ทุกการลงทุนไม่เพียงให้ผลตอบแทนที่ดีแล้ว แต่ยังมีความเสี่ยงที่ต้องเรียนรู้ด้วย การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าก็เช่นกัน ดังนั้นลองมาดูว่ามีปัจจัยเสี่ยงอะไรบ้างที่ต้องติดตามดู

1. ไม่มีผู้เช่า

หากไม่มีผู้เช่าอย่างที่คาดหวัง ต้องประเมินกำลังตัวเองก่อนว่ามีความสามารถในการผ่อนรายเดือนไหวหรือไม่ โดยปกติความสามารถในการผ่อนชำระคิดง่ายๆ โดยนำรายได้ต่อเดือนมาหักค่าใช้จ่ายประจำ เช่น ค่าผ่อนรถ ผ่อนบ้านหลังเก่า จ่ายบัตรเครดิต เหลือเท่าไร 40% ของเงินที่เหลือทั้งหมด คือ ความสามารถในการผ่อนชำระ นอกจากค่าผ่อนแล้วอย่าลืมมองเรื่องค่าใช้จ่ายการบริการจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารมีอัตราการเรียกเก็บเหมาะสมสอดคล้องกับรายจ่ายซึ่งเกิดขึ้นอย่างเพียงพอหรือ ไม่ ซึ่งปกติจะเรียกเก็บที่ 20-50 บาทต่อตารางเมตร


2. ซัพพลายมีมาก

นอกจากนั้นการที่มีจำนวน "ซัพพลาย" หรือโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่สร้างเสร็จออกมาสู่ตลาดเพิ่มขึ้น จึงเป็นเหตุให้เกิดปรากฏการณ์การแข่งขันเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งจำนวนผู้เช่าเกิดขึ้นในทุกพื้นที่ที่เป็นแหล่งชุมชน ซึ่งในท้ายที่สุดอาจส่งผลกระทบเนื่องต่อเนื่องไปสู่นักลงทุนในแง่ของโอกาสที่เปิดกว้างสำหรับผู้เช่าที่จะมีทางเลือกในการตัดสินใจมากขึ้นเนื่องจากการเกิด Over supply ในหลายพื้นที่ ตลอดจนการหมุนเวียนเปลี่ยนแปลงที่อยู่ของผู้เช่าไปสู่ที่พักอาศัยใหม่ๆ ที่สมบูรณ์พร้อมกว่า จะทำให้แนวโน้มของผลตอบแทนจากค่าเช่าปรับตัวลดลงได้ในอนาคต


3. สภาพคล่อง

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่มีสภาพคล่องที่ต่ำ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์จะสามารถแปรเป็นเงินสดได้ยาก และช้ากว่าเมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนหรือการออมในรูปของเงินฝาก เงินลงทุนในกองทุน หุ้น หรือทองคำ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นนักลงทุนจะต้องเป็นผู้ที่สามารถรักษาสภาพคล่องของตนเองได้ดีพอสมควร


4. เลือก Developer ไม่ถี่ถ้วน

ถ้าเลือกผู้พัฒนาโครงการไม่ดีก็เป็นความเสี่ยงเช่นกัน ฉะนั้นต้องเลือกผู้พัฒนาโครงการที่มีชื่อเสียง โดยยกตัวอย่างง่ายๆ ว่าถ้าผ่อนกับโครงการไปได้ระยะหนึ่งแล้ว เกิดโครงการล้มไปก่อนขึ้นมาก็จะส่งผลเสียหายจากการลงทุนได้ หรือถ้าสร้างเสร็จไม่ทันกำหนด ความเสี่ยงก็จะเกิดขึ้นตามมาด้วย


5. เป็นการลงทุนที่มีรายละเอียดมาก

อีกประการหนึ่งเป็นเรื่องของการค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการดูแลรักษา ซ่อมบำรุง และอาจรวมไปถึงต้นทุนของการลงทุนในเฟอร์นิเจอร์ เครื่องปรับอากาศ และเครื่องใช้ไม้สอยต่างๆ ที่จำเป็นสำหรับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ จึงทำให้เป็นการลงทุนที่มีรายละเอียดค่อนข้างถี่ถ้วน และยังมีปัญหาอื่นๆ เกิดขึ้นอีกไม่ว่าจะเป็นน้ำไม่ไหล ไฟดับ ผู้เช่าผัดผ่อนหรือเบี้ยวค่าเช่า และบางครั้งอาจจะถึงขั้นต้องแปรสภาพจากนักลงทุนมาเป็นผู้ไกล่เกลี่ยปัญหา

โดยสรุปก่อนที่จะตัดสินใจในการลงทุนซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่า ผู้ลงทุนควรคิดถึงปัจจัยเสี่ยงดังกล่าวข้างต้นก่อนว่าสามารถที่จะจัดการปัญหาในเรื่องต่างๆ ดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะการลงทุนทุกอย่างมีความเสี่ยงอยู่ในตัวอยู่แล้ว ซึ่งถ้าได้มีการศึกษาปัจจัยเสี่ยงดังกล่าวอย่างรอบคอบแล้วผลเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้นตามมาจากการลงทุนก็จะลดน้อยลงตามไปด้วย

 

 

ที่มา กาญจนา หงษ์ทอง หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ วันที่ 3 กรกฎาคม 2554