ชำแหละ "ต้นทุน" ค่าก่อสร้างบ้าน-คอนโดฯ ใครต่ำสุดคือผู้ชนะ ?

โจทย์ใหญ่ของผู้ประกอบการอสังหา ริมทรัพย์ปีนี้ นอกจากปัญหา "แรงงาน" ก่อสร้างขาดแคลน ยังมีอีกปัญหาที่หนีไม่พ้นคือ "ต้นทุนก่อสร้าง" ที่กดดันให้แต่ละบริษัทต้องทยอยปรับราคาขายบ้านและคอนโดมิเนียม ซึ่งบริษัทพัฒนาที่ดิน ล้วนระบุตรงกันว่า...ช่วงครึ่งปีหลังราคาที่อยู่อาศัยจะต้องปรับขึ้นอีก 5-10% เนื่องจากมีต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นจากราคาวัสดุ และผู้รับเหมาก่อสร้างที่ขอปรับราคาก่อนหน้านี้

 

ค่าก่อสร้างแพงขึ้น 10%

จะเห็นได้ว่าต้นทุนค่าก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้นทุกปีนั้นยังคงเป็น "ปัจจัยหลัก" ที่ทำให้ราคาบ้านต้องทยอยปรับตัวตาม ดังนั้น "ประชาชาติธุรกิจ" จึงลงลึกสำรวจ "ต้นทุนค่าก่อสร้าง" ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียมของบริษัทพัฒนาที่ดินจำนวน 8 บริษัท โดยเทียบต่อตารางเมตร เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น ได้แก่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท, บมจ.แสนสิริ, บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, บมจ.เอพี (ไทยแลนด์), บจ.เดอะ คอนฟิเด้นซ์ ในเครือ บมจ.ควอลิตี้ เฮ้าส์, บจ.กานดา พร็อพเพอร์ตี้ และ บมจ.เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง

พบว่าเมื่อเปรียบเทียบปี 2555-2556 ส่วนใหญ่มีค่าก่อสร้างเริ่มต้นแบบถัวเฉลี่ยต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้น 10% บวกลบ ส่งผลให้แต่ละบริษัทมีนโยบายปรับราคาบ้านในครึ่งปีหลังของปีนี้อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แม้หลายบริษัทจะตั้งราคาขายไว้ครอบคลุมแล้วก็ตาม เช่น ต้นทุนค่าก่อสร้างคอนโดฯ เฉลี่ยตารางเมตรละ 12,000-13,000 บาทแต่ตั้งราคาขายเฉลี่ย 50,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นต้น

เมื่อพิจารณาองค์ประกอบอื่น ๆ พบอีกว่า นอกจากค่าก่อสร้างแล้ว ยังมีอีกหลายปัจจัยที่กดดันต้นทุน อาทิ ราคาที่ดิน ราคาวัสดุ ค่าบริหารจัดการที่ปรับขึ้น ฯลฯ รวมทั้งเหตุผลการปรับราคา เพื่อรักษา "สัดส่วนกำไร" ให้อยู่ในระดับเดียวกับ "ค่าเฉลี่ย" ในอุตสาหกรรมด้วยโดยผลประกอบการไตรมาส 1/2556 ของบริษัทพัฒนาที่ดินชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ฯกว่า 30 บริษัทนั้น ล้วนสามารถทำกำไรขั้นต้น (กรอสมาร์จิ้น) รวมทั้งสิ้น 10,104 ล้านบาท มีกำไรสุทธิ (เน็ตมาร์จิ้น) รวมกัน 5,176.9 ล้านบาท ซึ่งกำไรขั้นต้นเฉลี่ยอยู่ที่ 30-35% และกำไรสุทธิเฉลี่ย 14-16%

LPN-พฤกษาฯ ต้นทุนเจ๋งสุด

เริ่มจากค่ายพฤกษาฯ ซึ่งมีแบรนด์ "บ้านพฤกษา" เป็นทาวน์เฮาส์ราคาถูก พื้นที่ใช้สอยขนาด 90 ตารางเมตร เคาะราคาขายเริ่มต้น 1 ล้านบาท ถึงล้านต้น ๆ จะมีค่าก่อสร้างเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่ 4,000 บาท ขณะที่บ้านเดี่ยวราคาขายประมาณ 3 ล้านบาท สามารถทำต้นทุนค่าก่อสร้างเริ่มต้นเฉลี่ยตารางเมตรละ 7,000 บาท

ส่วนคอนโดฯ ราคาถูก แบรนด์ "พลัมคอนโด" ที่สูงไม่เกิน 8 ชั้น ราคาขายเฉลี่ยตารางเมตรละ 30,000-40,000 บาท (บวกลบ) สามารถทำต้นทุนค่าก่อสร้างได้ประมาณ 8,000 บาท โดยพฤกษาฯ

ควบคุมต้นทุนได้ดี จากคำอธิบายของผู้บริหารได้ระบุว่า "เป็นเพราะบริษัทมีทีมงานก่อสร้างของตัวเอง จึงไม่ต้องโดนบวกกำไรอีกต่อจากการว่าจ้างผู้รับเหมา"

ในส่วนของ "LPN-แอล.พี.เอ็น.ฯ"

เจ้าตลาดคอนโดฯระดับกลาง-ล่าง ก็มีบริษัทรับเหมาก่อสร้าง "ปิยมิตร" สามารถบริหารต้นทุนค่าก่อสร้างคอนโดฯโลว์ไรส์ไม่เกิน 8 ชั้น แบรนด์ใหม่ "ลุมพินีทาวน์ชิพ" ได้ดีอีกเช่นกัน ซึ่งจะเปิดตัวใน

เร็ว ๆ นี้ บนทำเลรังสิต คลอง 1 เป็นห้องชุดขนาด 21 ตารางเมตร ราคายูนิตละประมาณ 6 แสนบาท เรียกว่าเป็นราคาเซอร์ไพรส์วงการ เพราะกดต้นทุนเหลือเพียง 8,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่แบรนด์ "ลุมพินี คอนโดทาวน์" ที่ตั้งขายยูนิตละ 7-8 แสนบาทนั้น เป็นห้องชุดไซซ์ 21-22 ตารางเมตร เคยทำต้นทุนได้ 9,000 บาทต่อตารางเมตร ในช่วงที่ผ่านมา

แลนด์ฯ-แสนสิริ ตีคู่กันมา

ส่วนค่าย "แสนสิริ" ที่เพิ่งเปิดตัวทาวน์เฮาส์แบรนด์ใหม่ "เมททาวน์" ราคาเริ่มต้น 1.5 ล้านบาท ได้นำระบบผนังคอนกรีตสำเร็จรูป "พรีแฟบ" มาใช้ในงานก่อสร้างมากขึ้น จึงสามารถทำต้นทุนค่าก่อสร้างเริ่มต้นได้ต่ำลงอยู่ที่ 6,500 บาทต่อตารางเมตร

จากข้อมูลแสนสิริระบุอีกว่า สำหรับคอนโดฯสูงไม่เกิน 8 ชั้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นแบรนด์ "ดีคอนโด" นั้นจะปักธงกระจายทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด โดยมีราคาขายเริ่มต้นยูนิตละ 1.39 ล้านบาท เพราะมีต้นทุนค่าก่อสร้างเฉลี่ยตารางเมตรละ 13,000 บาท

ซึ่งเป็นการบริหาร "ต้นทุนค่าก่อสร้าง" ใกล้เคียงกับพี่ใหญ่ในวงการ "แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์" จากข้อมูลชี้ว่า โครงการแบรนด์ "เดอะคีย์" ที่เป็นคอนโดฯ ราคาถูกสุดหรือไฟลติ้งแบรนด์ของค่ายแลนด์ฯนั้น ได้ตั้งราคาขายเริ่มต้นที่ 1 ล้านกว่าบาทต่อยูนิต หรือกำหนดราคาขายต่อตารางเมตรประมาณ 50,000 บาทบวกลบ แต่ต้นทุนค่าก่อสร้างเริ่มต้นที่ตารางเมตรละ 12,000-13,000 บาทเท่านั้น

ขณะที่ "เดอะ คอนฟิเด้นซ์" ในเครือ บมจ.ควอลิตี้ เฮ้าส์ ทำต้นทุนค่าก่อสร้างทาวน์เฮาส์ ราคายูนิตละ 1.8-2.2 ล้านบาท ได้ที่ตารางเมตรละ 10,000 บาท ส่วนคอนโดฯแบรนด์เดอะทรัสต์ฯ สูงไม่เกิน 8 ชั้น ราคาขายยูนิตละกว่า 1 ล้านบาท (28 ตร.ม.) ทำต้นทุนค่าก่อสร้างเริ่มต้นได้ตารางเมตรละประมาณ 15,000 บาท

กานดาฯ ตามติดบิ๊กแบรนด์

ส่วน "เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง" เจ้าถิ่นโซนรังสิต-ลำลูกกา แม้จะไม่มีผู้รับเหมาก่อสร้างของตัวเอง แต่สำหรับ "ทาวน์เฮาส์" ค่ายนี้ถือว่าบริหารต้นทุนค่าก่อสร้างได้ดีอีกเช่นกัน โดยเริ่มต้นที่ตารางเมตรละ 7,200-7,500 บาท ส่วนบ้านเดี่ยวอยู่ที่ตารางเมตรละ 8,000-8,500 บาท

รายงานข่าวระบุว่า หลังเอ็น.ซี.ฯ เว้นวรรคการพัฒนาโครงการแนวสูงมาระยะหนึ่ง ล่าสุด บริษัทอยู่ระหว่างว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง "คอนโดฯเนทูเรซ่าพัทยา" เป็นคอนโดฯโครงการใหม่ ตั้งราคายูนิตละกว่า 1 ล้านบาท โดยมีต้นทุนเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่ 15,000 บาท

สำหรับ "เอพี (ไทยแลนด์)" ที่มีแบรนด์ทาวน์เฮาส์ราคาถูกสุดคือ "เดอะพลีโน่" ได้ตั้งราคาขายเริ่มต้นที่ยูนิตละ 2 ล้านบาทต้น ๆ ขนาดพื้นที่ใช้สอย 100-120 ตารางเมตร

ก่อสร้างด้วยระบบผนังสำเร็จรูป สามารถทำต้นทุนค่าก่อสร้างอยู่ที่ 8,000-9,000 บาท ส่วนคอนโดฯแบรนด์ "แอสปาย" ราคายูนิตละกว่า 1-2 ล้านบาทนั้น บริหารต้นทุนค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรเริ่มต้นที่ 12,000-13,000 บาท

รายสุดท้าย "กานดา พร็อพเพอร์ตี้" บริษัทอสังหาฯนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ใช้ระบบก่อสร้างด้วยผนังคอนกรีตสำเร็จรูป 100% ก่อสร้างทาวน์เฮาส์แบรนด์ "ไอลีฟ ทาวน์" และเคาะราคาขายยูนิตละ 1.5 ล้านบาทเศษ มีพื้นที่ใช้สอย 100 ตารางเมตร ได้บริหารต้นทุนค่าก่อสร้างเหลือเพียง 6,500 บาทต่อตารางเมตร บ้านเดี่ยวแบรนด์ "ไอลีฟ พาร์ค" ราคาขาย 2.9-4 ล้านบาท จะมีต้นทุนค่าก่อสร้างเฉลี่ย 7,500-8,000 บาทต่อตารางเมตร

สรุปแล้ว ท่ามกลางปัจจัย "ต้นทุน" ที่รุมเร้าให้ทุกอย่างแพงขึ้น และสินค้าบ้านก็มีกระแสข่าวทยอยปรับราคามาอย่างต่อเนื่องครั้งละ 5% 10%

สุดท้ายผู้บริโภคคือผู้รับภาระ ขณะที่บริษัทพัฒนาที่ดินชื่อคุ้นหูยังคงรักษา "สัดส่วนผลกำไร" ได้ดีเพราะอีกขาหนึ่ง ผู้ประกอบการต้องเดินหน้าและตื่นตัวที่จะแข่ง "บริหารจัดการ" ต้นทุนค่าก่อสร้างให้ได้ต่ำสุด ๆ ถูกสุด ๆ ใครทำได้คือผู้ชนะ