กอบศักดิ์ มองเศรษฐกิจสหรัฐอ่อนแอ เหตุฟองสบู่อสังหาฯ ลามถึงประชาชน

นายกอบศักดิ์ ภูตระกูล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ และเลขานุการบริษัท ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) โพสต์ข้อความผ่านเฟซบุ๊กถึงต้นตอปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ หลังดอกเบี้ยขยับขึ้นเป็นเท่าตัวฉุดความสามารถในการใช้หนี้ และตลาดอสังหาฯ ปรับตัวลดลง กระทบหนักลามถึงประชาชน และเศรษฐกิจโดยรวม โดยมีรายละเอียดดังนี้

รอยร้าวในฟองสบู่อสังหาสหรัฐ !!! ตลาดอสังหาสหรัฐ คือ แนวรบสุดท้ายของ "สงครามของเฟดกับฟองสบู่" ในบรรดาฟองสบู่ที่เกิดขึ้นใน 2 ปีที่ผ่านมา เงินคริปโต หุ้น (Dow Jones, Nasdaq) ราคาพันธบัตร ได้ปรับตัวกันไปมากแล้ว

แต่แนวรบสุดท้ายที่ดูเหมือนจะไม่ขยับมานาน ก็คือ "ฟองสบู่อสังหาสหรัฐ" ที่ราคาบ้านทำ New High ต่อเนื่องมาตลอดช่วง 2 ปีของโควิด ยิ่งช่วงหลังๆ ราคาบ้านเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าประมาณ 20% !!!

ส่วนหนึ่งได้รับอานิสงค์จากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่ต่ำเตี้ยติดดิน ดอกเบี้ยคงที่ 30-year mortgage ในสหรัฐ ได้ลดลงมาเหลือประมาณ 3% ต่ำสุดในรอบหลายหลายสิบปี ทำให้คนแห่กันซื้อบ้าน และทำให้บ้านที่มีอยู่อย่างจำกัด กลายเป็นสินค้าร้อนแรง ที่ราคาพุ่งขึ้นทำ New High
จนเรียกได้ว่าสูงไปกว่าตอนช่วง Subprime ไป 60%

พูดง่ายๆ ถ้าตอน Subprime นั้นว่ามีฟองสบู่อสังหา ตอนนี้ใหญ่กว่ารอบที่แล้ว 60% เป็นฟองสบู่ตลาดสุดท้ายที่แข็งแกร่งไม่ยอมลงมา แม้เฟดจะส่งสัญญาณ รวมถึงปรับขึ้นดอกเบี้ย มาหลายครั้ง

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลล่าสุดทุกอย่างชี้ว่า ราคาบ้านของสหรัฐเริ่มลดลงในบางพื้นที่ จากที่เคยพุ่ง 20% มาหลายเดือน ทั้งหมด เป็นผลมาจากอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีสำหรับซื้อบ้านที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จากประมาณ 3% ช่วงโควิด ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 6% หรือเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว

ซึ่งดอกเบี้ย 6% หมายความว่า ได้ย้อนกลับไปเท่ากับช่วงก่อน Subprime คือ 2006-2008 และถ้ายังคงเพิ่มขึ้นอีกเล็กน้อยทะลุ 6.4% ก็จะกลายเป็นอัตราที่สูงสุดในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา ดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นนี้ ทำให้การกู้ยืมยากขึ้นมาก เพราะผู้กู้มีภาระเพิ่มขึ้นอีกเท่าตัว จึงไม่น่าแปลกใจว่า ความต้องการซื้อบ้านในสหรัฐจึงลดลง และทำให้ตลาดบ้านที่ร้อนแรงในสหรัฐ ได้เย็นลงอย่างรวดเร็ว

ยิ่งราคาบ้านกำลังลดลงในบางพื้นที่ ผู้ซื้อก็ยิ่งรอ ผู้ขายก็ยิ่งคิดที่จะลดราคาลงอีกเล็กน้อย เพื่อจะได้ขายบ้านของตนเอง ในช่วงที่ยังจะพอได้ราคาที่ดีสุดในรอบหลายสิบปี ก่อนที่ตลาดจะวาย ล่าสุด ทุกดัชนีและข้อมูล ชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่า ฟองสบู่ตลาดอสังหาสหรัฐ เริ่มปรับตัวแล้ว

• จำนวนคำขอสินเชื่อบ้านลดลง 16% เทียบกับปีก่อนหน้า
• จำนวนบ้านที่อยู่ในตลาด US Housing Inventory กำลังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
• ความเชื่อมั่นของสมาคมผู้สร้างบ้าน Home Builder ลดลงต่ำสุดในรอบ 2 ปี
• บริษัทนายหน้าชั้นนำในการขายบ้านสหรัฐ เช่น Redfin และ Compass กำลังปลดพนักงานออกประมาณ 10% จากความต้องการซื้อที่ลดลงกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ถึง 17% และในจดหมายถึงพนักงาน Redfin ขออภัยแต่ที่เราต้องทำเช่นนี้ เพราะเรากำลังอยู่ในช่วง Housing Downturn
• ท้ายสุด ผู้เชี่ยวชาญจาก Moody's วิเคราะห์ว่าดอกเบี้ยบ้านที่พุ่งขึ้นเร็ว กำลังนำเราไปสู่ full-blown housing correction ซึ่งหมายความว่าในระยะสั้นจะทำให้ราคาบ้านซึ่งเดือนแล้วเดือนเล่า เคยขึ้นในอัตรา 20% เทียบกับปีก่อนหน้า จะไม่เพิ่มต่อ และหากเกิด Recession ราคาบ้านในสหรัฐโดยรวมจะลดลง 5% ส่วนในพื้นที่ที่เคยร้อนแรงเป็นพิเศษ ราคาอาจจะลงมาถึง 15-20%

เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์สหรัฐเริ่มปรับตัว มหากาพย์ "สงครามของเฟดกับฟองสบู่" ก็สามารถเตรียมประกาศว่า Mission Accomplished !!!

ส่วนที่น่ากังวลใจจริงๆ ก็คือ ผลพวงที่จะตามมาหลังจาก Housing Correction เริ่มขยายวงไปสู่การใช้จ่ายของผู้บริโภค และเศรษฐกิจโดยรวมครับ เพราะตอนนี้ หลายคนเริ่มมองว่า จริงๆ แล้ว เศรษฐกิจสหรัฐอ่อนกว่าที่เฟดคาดไว้