“ธอส.” ชี้!บ้าน-คอนโด ทั่วประเทศ ค้างสต็อกกว่า 2 แสนหน่วย

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. ชี้ทั่วประเทศมีค้างสต็อกกว่า 2 แสนหน่วย อยู่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล 1.5 แสนหน่วย คาดมาตรการของรัฐบาลที่ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองล่าสุดจะมีผลปีหน้า ช่วยระบายสต็อกได้

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจราชการ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2562 ช่วงแรกซบเซา โดยเฉพาะไตรมาส 2 ที่ผ่านมา หลังจากมาตรการกำกับการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เม.ย. 2562 และซบเซาต่อเนื่องถึงไตรมาส 2

ขณะที่ ไตรมาส 4 นี้ มีมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เมื่อวันที่ 22 ต.ค. 2562 ให้ลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 มีผลตั้งแต่วันที่ 2 พ.ย.62 -24 ธ.ค. 63 ที่เข้ามากระตุ้นตลาดและน่าจะช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้น จึงหวังว่าภาวะตลาดอสังหาฯ ช่วง 2 เดือนที่เหลืออยู่ของปีนี้ น่าจะดีขึ้น แต่อานิสงส์ที่จะเห็นอย่างชัดเจนน่าจะเกิดขึ้นในปี 2563

สำหรับภาพรวมสินค้าคงค้าง หรือ สต็อกทั้งหมดของภาคอสังหาริมทรัพย์ในทุกระดับราคาทั่วประเทศมีอยู่กว่า 2 แสนหน่วย ในจำนวนนี้อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 150,000 หน่วย ซึ่งเป็นอาคารสูงหรือคอนโดมิเนียมประมาณ 66,000-67,000 หน่วย โดยคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างอยู่และค้างสต็อก ถ้าสร้างเสร็จต้องโอนได้ หากไม่ได้ ผู้ประกอบการต้องแบกรับภาระค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าส่วนกลางต่อไปจนกว่าโครงการจะขายหมด

อย่างไรก็ตาม นายวิชัยคาดว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในเรื่องการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง ก็น่าจะทำให้ลดสต็อกของทั้งประเทศไปได้ประมาณ 140,000 หน่วย และคาดว่าจะมีผลให้อัตราการโอนดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากเดิมคาดว่าปี 2563 จะติดลบต่อเนื่องจากปีนี้ ที่ติดลบร้อยละ 5 เมื่อมีมาตรการนี้ จึงคาดว่าจะทำให้ตัวเลขกลับมาเป็นบวกได้

"มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 ที่จะมีผลปีหน้าและยาวถึงสิ้นปี 2563 นั้น คาดว่าจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ที่มีระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป เพราะนอกจากผู้ซื้อจะได้ประโยชน์ด้านภาษีแล้ว ยังสามารถลดรายจ่ายค่าโอนและจดจำนองด้วย ซึ่งน่าจะกระตุ้นให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้เร็วขึ้น และยังคาดว่า ที่อยู่อาศัยที่ราคาระดับ 3.1-3.2 ล้านบาท อาจปรับลดราคาลงมาได้อีกนิด เพื่อให้เข้ากับความต้องการของตลาด" นายวิชัย กล่าว

สำหรับอสังหาฯ ในปี 2563 ที่น่าจับตาคือ สต็อกที่ค้างอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ต้องเร่งระบายออกไป เพราะผู้ประกอบการยังต้องรับภาระค่าใช้จ่ายหลังสร้างเสร็จ ทั้งค่าส่วนกลาง ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้นการระบายสต็อกได้เร็ว ผู้ประกอบการก็ไม่ต้องแบกรับกับสต็อกที่ขายไม่ได้

"คาดว่าปี 2563 จะมีคอนโดมิเนียมขึ้นใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลไม่น่าจะเกิน 1-2 หมื่นหน่วย แต่ผู้ประกอบการจะระบายของเก่าออกไปให้ได้มากที่สุดก่อนจะขึ้นตึกใหม่ ส่วนภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้าน่าจะดีขึ้นมากในช่วงครึ่งหลัง เพราะมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจะหมดสิ้นปี ตลาดก็จะเร่งตัวขึ้นในช่วงครึ่งหลัง" นายวิชัย กล่าว

นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. ได้เปิดเผยผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 5 จังหวัด ได้แก่ นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี และมหาสารคาม โดยพบว่า อสังหาริมทรัพย์ใน 5 จังหวัด ช่วงครึ่งแรกของปี 2562 มีจำนวนโครงการอยู่ระหว่างการขาย 316 โครงการ หน่วยเหลือขาย 13,372 หน่วย คิดเป็นมูลค่าเหลือขาย 50,967 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนร้อยละ 0.9, 2.6 และ 11.2 ตามลำดับ
รวมถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครราชสีมากับขอนแก่นค่อนข้างดี ส่วนอุดรธานีเป็นช่วงระบายสต็อก อุบลราชธานียังพอขายได้แต่ไม่โดดเด่น ขณะที่มหาสารคามเกิดโครงการใหม่น้อยและตลาดอยู่ในช่วงซบเซา

สำหรับประมาณการภาวะตลาดอสังหาฯ 5 จังหวัดภาคตะวันออกเฉียงเหนือปี 2563 คาดว่า ทั้ง 5 จังหวัดจะมีจำนวนอสังหาฯ รอการขายลดลง และยังไม่มีภาวะล้นตลาดหรือ over supply เพราะยังมีอัตราการดูดซับในระดับที่ดีโดยเฉพาะขอนแก่น ส่วนอุดรธานีอยู่ในเกณฑ์ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย

นายนราทร ธานินพิทักษ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.นครราชสีมา กล่าวว่า ด้วยภาวะตลาดอสังหาฯ ที่ไม่ดีนัก นับตั้งแต่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศ (ธปท.) มาตรการ LTV ทำให้ที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างในนครราชสีมาในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ขายยากมาก และหลายโครงการขายไม่ได้

ดังนั้นจึงต้องการเสนอให้ ธปท. เพิ่มรายละเอียดในเรื่องหลักเกณฑ์การมีบ้านหลังที่สองให้ชัดเจนมากขึ้น เพราะที่ผ่านมา เมื่อมีประกาศหลักเกณฑ์นี้ ทำให้ผู้ซื้อมีภาระการหาเงินดาวน์ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นในทุกระดับราคาเพิ่มเป็น 1 เท่าตัว

อาทิ ที่อยู่อาศัยมูลค่า 1 ล้านบาท เดิมดาวน์ 1 แสนบาท พอมีมาตรการออกมาต้องเพิ่มเงินดาวน์เป็น 2 แสนบาท, ที่อยู่อาศัยมูลค่า 2 ล้านบาท เดิมดาวน์ 2 แสนบาท เพิ่มเป็น 4 แสนบาท, ที่อยู่อาศัยมูลค่า 3 ล้านบาท เดิมดาวน์ 3 แสนบาท เพิ่มเป็น 6 แสนบาท และที่อยู่อาศัยมูลค่า 4 ล้านบาท เดิมดาวน์ 4 แสนบาท เพิ่มเป็น 8 แสนบาท

รวมถึงต้องมีการแบ่งแยกประเภทที่อยู่อาศัย เช่น บ้านในเมือง บ้านต่างจังหวัด บ้านตากอากาศ คอนโดฯในเมือง คอนโดฯ ต่างจังหวัด คอนโดฯ ตากอากาศ และการแบ่งแยกตามพื้นที่ เช่น กทม., ต่างจังหวัด, เมืองอุตสาหกรรม และเมืองท่องเที่ยว เป็นต้น

"อย่างที่นครราชสีมาบ้านราคา 3-5 ล้านบาท ค้างในตลาดเยอะมาก เพราะก่อนหน้านี้ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทำตลาดที่อยู่อาศัยในราคากลุ่มนี้ เพราะมาร์จิ้นเยอะ (กำไรดี) แต่พอศักยภาพกำลังซื้อของคนต่างจังหวัดไม่พอ ประกอบกับมี LTV เข้ามา ก็ยิ่งทำให้ผู้ซื้อก็ชะลอการซื้อหรือยกเลิกไปเพราะต้องหาเงินดาวน์เพิ่มขึ้น" นายนราทร กล่าว