AREAเปิด 3 ทำเลกรุงเทพแพงสุด 1 ล./ตรว.

AREA เปิดทำเลที่ดินแพงที่สุดตารางวาละ 1 ล้านบาท หรือ 400 ล้านบาทต่อไร่ บน 3 ทำเล หน้าห้างสยามพารากอน สถานีรถไฟฟ้าชิดลม และสถานทูตอังกฤษ

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า จากการประเมินราคาที่ดินตามราคาตลาดกลางปี 2552 พบว่า ราคาที่ดินที่แพงที่สุดในขณะนี้อยู่ที่ราคา 1 ล้านบาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 400 ล้านบาท โดยมี 3 บริเวณ คือ บริเวณห้างสยามพารากอน บริเวณหน้าสถานีรถไฟฟ้าชิดลม และบริเวณหน้าสถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต (สถานทูตอังกฤษ)

"บริเวณทั้ง 3 นี้น่าจะมีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 1,000,000 บาท และบริเวณห้างสยามพารากอน น่าจะมีราคาสูงกว่าเล็กน้อย แต่ยังไม่มีนัยสำคัญนัก เพราะอีก 2 แปลงก็อยู่ในบริเวณศูนย์กลางการค้าปลีกหลักของกรุงเทพมหานคร"

แม้ว่าที่ผ่านมามีการซื้อขายกันในราคา 1,200,000 - 1,500,000 บาท ต่อตารางวา เช่น ที่ดินเปล่า 3 ไร่ บริเวณลานจอดรถเซ็นทรัลชิดลม ที่ดินเปล่า 2 ไร่ ข้างโรงแรมเซ็นเตอร์พอยท์วิทยุ และที่ดินเปล่า 1 ไร่ ติดรถไฟฟ้าสุขุมวิท แต่กรณีดังกล่าวยังถือเป็นที่ดินแปลงเล็กและเป็นข้อยกเว้น การประเมินราคาตลาดในที่นี้จึงประเมินไว้สูงสุด 1,000,000 บาท ณ กลางปี 2552

สำหรับราคาที่ดินที่แพงรองลงมาก็คือ สีลม (บริเวณธนาคารกรุงเทพ จำกัด สำนักงานใหญ่) และบริเวณสถานีรถไฟฟ้า ถนนราชดำริ ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้เป็นเงินตารางเมตรละ 850,000 บาท ทั้งนี้เพราะมีรถไฟฟ้าผ่าน

อย่างไรก็ตาม พื้นที่ทั้ง 2 บริเวณเหมาะที่จะพัฒนาเป็นอาคารธุรกิจสำนักงานชั้นหนึ่งมากกว่า แม้รายได้สุทธิและกำไรจากการพัฒนาเป็นอาคารธุรกิจสำนักงานชั้นหนึ่ง จะสูงมาก แต่ก็ยังต่ำกว่ารายได้และกำไรสุทธิจากการพัฒนาเป็นศูนย์การค้าเช่น 3 พื้นที่แรก ดังนั้น มูลค่าที่ดินทั้ง 2 แปลงหลังที่ประเมินไว้ตามศักยภาพที่แตกต่างกันนี้ จึงมีราคาตารางวาละ 800,000 บาท

ในอดีตที่ผ่านมา เมื่อปี 2537 ที่ทางศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เริ่มจัดทำราคาที่ดินทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลนั้น ได้ประเมินพื้นที่บริเวณสีลม ไว้แพงสุดคือ ตารางวาละ 500,000 บาท

"ในสมัยนั้นยังไม่มีรถไฟฟ้า (ซึ่งเพิ่งมีเมื่อปี 2542) ต่อมาเมื่อการพัฒนาในเชิงพาณิชย์เข้มข้นขึ้น และที่สำคัญการใช้รถไฟฟ้าเป็นระบบการขนส่งคมนาคมที่สำคัญที่สุดในย่านใจกลางเมือง ราคาที่ดินย่านสยามสแควร์ ซึ่งใช้ตัวอย่างที่ดินสยามพารากอน ซึ่งถือว่ามีราคาสูงสุด"

ส่วนอันดับที่ 6-9 ราคาเท่ากันคือ ตารางวาละ 800,000 บาท ได้แก่ ถนนเยาวราช ถนนวิทยุ ถนนสาทร ถนนนราธิวาสราช (บริเวณสถานีรถไฟฟ้า) ซึ่งถือว่ามีศักยภาพลดหลั่นลงมา โดยสามารถพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน ที่มีศักยภาพใกล้เคียงกับสีลม

นายวสันต์ ตั้งข้อสังเกตอีกประการหนึ่งว่า เมื่อ 30 ปีก่อน ราคาที่ดินที่แพงที่สุดอยู่ในย่านเยาวราช เพราะเป็นศูนย์ธุรกิจแบบไชนาทาวน์ ที่ตึกแถวคูหาหนึ่งมีราคาสูงถึง 40 ล้านบาท แต่สถานการณ์เปลี่ยนแปลงไป ราคาที่ดินที่แพงสุด จึงย้ายมาในบริเวณสีลมเมื่อ 20 ปีก่อน และปัจจุบันกลายเป็นแถวสยามพารากอนนั่นเอง

ในทางตรงกันข้าม ราคาที่ดินที่ถูกที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ได้แก่ ที่ดินแถวเลียบคลอง 13 ลำลูกกา ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยฯ ประเมินไว้เป็นเงินตารางวาละ 2,000 บาท หรือไร่ละ 1 ล้านบาท ทั้งนี้ในกรณีที่เป็นที่ดินขนาด 4 ไร่ แต่ถ้าเป็นที่ดินแปลงใหญ่ขนาด 36 ไร่จะเป็นราคาไร่ละประมาณ 400,000 บาทเท่านั้น อาจกล่าวได้ว่าที่ดินที่ยังมีราคาถูก ส่วนมากจะอยู่เขตรอบนอกของปริมณฑล ซึ่งยังมีระบบถนน ระบบสาธารณูปโภคหรือระบบขนส่งมวลชนที่ยังไม่สะดวกเท่าที่ควร

สำหรับ อันดับที่ดินที่มีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในช่วงปี 2548 - 2552 ได้แก่ บริเวณสุขุมวิท (ตึกไทม์สแควร์) ปัจจุบันราคาตารางวาละ 750,000 บาท หรือ เพิ่มขึ้น 97% บริเวณสุขุมวิท (เอกมัย) ปัจจุบันตารางวาละ 500,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 89% บริเวณสยามพารากอน ปัจจุบันตารางวาละ 1,000,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 82% และบริเวณสุขุมวิท 21 ปัจจุบันราคา 500,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 79% เป็นต้น จะสังเกตได้ว่า ที่ดินใจกลางเมือง มีอัตราการเพิ่มขึ้นสูงสุด เพราะศักยภาพที่ดีกว่านั่นเอง

นอกจากนี้ ที่ดินบางบริเวณในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังมีราคาลดลง ไม่ใช่ว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นเสมอไปเท่านั้น โดยในช่วงระยะเวลาเดียวกัน คือ พ.ศ.2548-2552 บริเวณที่ราคาที่ดินลด ก็ได้แก่ บริเวณหน้าศูนย์ศิลปาชีพบางไทร ปัจจุบันราคา 5,000 บาทต่อตารางวา ลดลงไป 21% บริเวณประชาสำราญ บริเวณประชาร่วมใจ บริเวณราชอุทิศ ลดลงไปประมาณ 11-13% ทั้งนี้ เพราะเสียงเครื่องบิน และข้อกำหนดการห้ามก่อสร้าง เป็นต้น

"โดยสรุปแล้วราคาที่ดินในเขตกรุงเทพและปริมณฑลเพิ่มขึ้น 3.0% แม้ว่าจะมีความผันผวนทางเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่ต่ำ แต่ราคาที่ดินก็ยังไม่ได้ลดลง"

อย่างไรก็ตามหากนับแต่ปี 2548 เป็นต้นมา ราคาเฉลี่ยของที่ดินเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลงมาโดยตลอด การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในช่วงปี 2548-2552 มีอัตราเพิ่มเป็น 5.6%, 4.9%, 3.5% และ 3.0% ตามลำดับ

ราคาที่ดินตารางวาละ 1,000,000 บาทที่สูงที่สุดในกรุงเทพมหานครยังถือว่าต่ำกว่าในนครโฮชิมินห์ ของเวียดนามถึงราว 50% ทั้งนี้เพราะเวียดนามมีความหนาแน่นของประชากรมากกว่า และที่ดินแปลงเล็ก ๆ ในเมืองมีราคาแพงลิบลิ่ว ทั้งนี้เป็นผลจากการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจภายหลังการเปิดประเทศในช่วงเกือบ 20 ปีที่ผ่านมา

สำหรับราคาที่ดินในปี 2552-2553 คาดว่า ราคายังจะเติบโตต่อเนื่อง เพียงแต่อาจจะมีอัตราการเติบโตต่ำกว่าในช่วงปี 2551-2552 คาดว่าในช่วงปี 2552-2553 ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นประมาณ 2% ทั้งนี้ หากอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทยลดต่ำลงอีก ก็อาจส่งผลต่อการลดลงของอัตราเพิ่มของราคาที่ดินก็เป็นได้ อย่างไรก็ตามที่ดินยังถือเป็นการลงทุนที่น่าสนใจมากในขณะนี้