พิสูจน์แล้วราคาที่ดินขึ้นเพราะรถไฟฟ้า ขนส่งมวลชนเป็นแรงผลักดัน

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เผยเมื่อวันที่ 2 กันยายนว่า รถไฟฟ้าเป็นผลทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมหาศาลในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ข้อค้นพบของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส นี้เป็นเครื่องยืนยันให้เห็นความสำคัญของการสร้างรถไฟฟ้าในเขตใจกลางเมือง ของกรุงเทพมหานคร

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินเพราะมีระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพมหานคร
กรณีที่ 1 ที่ดินติดรถไฟฟ้า ห้วยขวาง อัตราเพิ่มตั้งแต่ปี 2542-2552 200%
ที่ดินไม่ติดรถไฟฟ้า แต่อยู่ใกล้เคียง โชคชัย 4 อัตราเพิ่มตั้งแต่ปี 2542-2552 139%
กรณีที่ 2 ที่ดินติดรถไฟฟ้า เอกมัย อัตราเพิ่มตั้งแต่ปี 2542-2552 278%
ที่ดินไม่ติดรถไฟฟ้า แต่อยู่ใกล้เคียง พระราม 4 อัตราเพิ่มตั้งแต่ปี 2542-2552 157%
กรณีที่ 3 ที่ดินติดรถไฟฟ้า สุขุมวิท 21 อัตราเพิ่มตั้งแต่ปี 2542-2552 250%
ที่ดินไม่ติดรถไฟฟ้า แต่อยู่ใกล้เคียง เพชรบุรีตัดใหม่ อัตราเพิ่มตั้งแต่ปี 2542-2552 161%
กรณีที่ 4 ที่ดินติดรถไฟฟ้า สาทรใต้ อัตราเพิ่มตั้งแต่ปี 2542-2552 229%
ที่ดินไม่ติดรถไฟฟ้า แต่อยู่ใกล้เคียง ตรอกจันทร์ อัตราเพิ่มตั้งแต่ปี 2542-2552 147%

สรุปอัตราเพิ่มของที่ดินติดเส้นทางรถไฟฟ้า 239%
สรุปอัตราเพิ่มของที่ดินไม่ติดรถไฟฟ้า แต่อยู่ใกล้เคียง สามารถเทียบเคียงกันได้ 151%
ความแตกต่างของอัตราเพิ่มในรอบ 10 ปี 88%
ราคาเฉลี่ยของที่ดินติดเส้นทางรถไฟฟ้า (บาท/ตรว) สำหรับที่ดินขนาด 4 ไร่ 438,438
ราคาเฉลี่ยของที่ดินที่เพิ่มขึ้นในรอบ 10 ปี 205,338
จำนวนสถานีรถไฟฟ้า (BTS 23 สถานี, MRT 18 สถานี) 41
ปริมาณที่ดิน (ไร่) รอบสถานีรถไฟฟ้า (in+outbound ข้างละ 400 ม x ลึก 120 ม x 2 ข้างถนน) 120
มูลค่าที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าทั้งหมด ณ ปัจจุบัน 404,105

จากข้อมูลการสำรวจราคาที่ดินประมาณ 300 จุดทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลโดบศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่า อสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2542-2552 อย่างไรก็ตาม จากการศึกษาในรายละเอียดพบว่า ราคาที่ดินที่อยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าหรือตามเส้นทางรถไฟฟ้า มีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากกว่าราคาที่ดินที่อยู่ห่างออกไป ไม่สามารถไปถึงด้วยการเดินเท้า

ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ศึกษาพื้นที่ 4 แห่งเปรียบเทียบ อันได้แก่ การเปรียบเทียบที่ดินติดเส้นทางรถไฟฟ้า

1. บริเวณห้วยขวาง ซึ่งมีรถไฟฟ้าใต้ดิน เทียบกับที่ดินบริเวณโชคชัย 4 ซึ่งไม่มีรถไฟฟ้า
2. บริเวณเอกมัย ซึ่งมีรถไฟฟ้า BTS เทียบกับที่ดินบริเวณพระรามที่ 4 ซึ่งไม่มีรถไฟฟ้า
3. บริเวณสุขุมวิท 21 ซึ่งมีรถไฟฟ้าใต้ดิน เทียบกับที่ดินบริเวณเพชรบุรีตัดใหม่ ซึ่งไม่มีรถไฟฟ้า
4. บริเวณสาทรใต้ ซึ่งมีรถไฟฟ้า BTS เทียบกับที่ดินบริเวณตรอกจันทน์ ซึ่งไม่มีรถไฟฟ้า

ผลการศึกษาพบว่า ราคาที่ดินติดรถไฟฟ้าขึ้นสูงกว่าราคาที่ดินบริเวณที่อยู่ห่างออกไปอย่างเด่น ชัดทั้ง 4 บริเวณ โดยในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ.2542-2552) ราคาที่ดินที่ติดรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น 239% ในขณะที่ที่ดินบริเวณใกล้เคียงที่เปรียบเทียบกันได้นั้น เพิ่มขึ้นเพียง 151% เท่านั้น จึงทำให้มีค่าความแตกต่างกันที่ 88%

จากการศึกษาของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ราคาเฉลี่ยของที่ดินติดสถานีรถไฟฟ้ามีมูลค่าประมาณ 438,438 บาทต่อตารางวา หรือเท่ากับ 188% ของราคาปี 2542 ซึ่งสมมติให้เห็น 100% (เพิ่มขึ้น 88%) ดังนั้นจึงแสดงว่าราคาที่ดินตารางวาหนึ่งที่อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้า เพิ่มขึ้น 205,338 บาท หรือไร่ละ 82.155 ล้านบาท (ซึ่งคิดจากการเอาตัวเลข 438,438 บาทต่อตารางวา ลบด้วยตัวเลข 438,438 บาทต่อตารางวาที่หารด้วย 188% แล้ว)

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ประมาณการว่าในสถานีรถไฟฟ้าหนึ่ง ๆ น่าจะมีที่ดินที่สามารถพัฒนาได้จำนวน 120 ไร่ (ทั้งนี้นับจากกึ่งกลางสถานีขึ้นบนและลงล่างข้างละ 400 เมตร และสมมติให้ที่ดินลึก 120 เมตร 2 ฝั่งถนน

โดยที่มีสถานีรถไฟฟ้าทั้งหมด 41 สถานี จึงคาดว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินได้เพิ่มขึ้นมากถึง 404,105 ล้านบาท (ไร่ละ 82.155 ล้านบาท, ประมาณ 120 ไร่ต่อสถานี, จำนวน 41 สถานี - ตัวเลขที่คูณได้แตกต่างกันเล็กน้อยเพราะจุดทศนิยม) เงินจำนวน 404,105 ล้านบาทที่เพิ่มขึ้นจากการมีรถไฟฟ้านี้ สามารถนำมาสร้างรถไฟฟ้าได้ใหม่เลยทีเดียว ดังนั้น การมีรถไฟฟ้าจึงเป็นความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจเป็นอย่างยิ่ง รัฐบาลพึงสร้างรถไฟฟ้าโดยเฉพาะรถไฟฟ้าในใจกลางเมือง เพื่อให้ประชาชนอยู่กันอย่างหนาแน่น (แต่มีระเบียบในเมือง) แทนที่จะออกไปทำลายพื้นที่เกษตรกรรมนอกเมือง และทำให้เมืองขยายตัวออกไปอย่างไม่มีที่สิ้นสุด

หมายเหตุ : บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เชิญผู้แทนหน่วยราชการและรัฐวิสาหกิจจำนวน 150 คนเพื่อเข้าร่วมการสัมมนาฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนาประเทศ ซึ่งบริษัทฯ ในฐานะศูนย์ข้อมูลที่มีข้อมูลภาคสนามที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ได้นำเสนอเกี่ยวกับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน การพัฒนาสาธารณูปโภค อสังหาริมทรัพย์ตากอากาศ ราคาทรัพย์สินกับความไม่สงบใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ และที่อยู่อาศัยในอาเซียน กิจกรรมนี้ถือเป็นการเกื้อกูลต่อสังคมและภาคราชการด้วยข้อมูลเพื่อการวางแผน พัฒนาประเทศ

ภาพ:กรุงเทพธุรกิจ