7 พฤติกรรมเก็งกำไรคอนโดแบบนี้ ทำแล้วมีแต่เจ๊ง

สำหรับใครที่คิดจะซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนและหวังว่าจะกอบโกยกำไรมหาศาลมันอาจจะไม่ใช่เรื่องที่ถูกต้องนัก สำหรับคุณ Alchemy จากเว็บไซต์พันทิป ดอทคอม ที่มีประสบการณ์เพราะเป็นนักลงทุนคอนโดทั้งปล่อยเช่าและขายต่อ อุตส่าห์เอาประสบการณ์ตัวเองมาเล่าให้ฟัง ใครที่คิดจะเอาดีทำธุรกิจเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมลองอ่านไว้ก็ดีนะคะ

ขอเล่าตัวอย่างการเก็งกำไรคอนโด ของคนที่ทำแล้วขาดทุนค่ะ นี่คือเรื่องจริง !

เราเป็นนักลงทุนคอนโด ทั้งปล่อยเช่าและขายต่อ มีเงินล้านแรกได้ก็เพราะคอนโด เราไม่อยากเห็นใครต้องขาดทุนนะ

เวลาเราขาย/ปล่อยเช่า คอนโดก็จะเจอคนเยอะ หลายคนเล่าประสบการณ์ให้ฟัง และก็มีหลายคนที่ปรับทุกข์/ปรึกษาว่าจะแก้ไขอย่างไรดี ส่วนคนที่ทำแล้วสำเร็จ ได้กำไรก็มี  ( คงคล้ายๆ ลงทุนในหุ้น แต่เท่าที่คุยมา สัดส่วนของผู้ที่ได้กำไรจากการลงทุนคอนโดมีมากกว่าหุ้น )

เพื่อน/คนรู้จัก บางคนเห็น เราทำแล้วมีกำไร ก็ทำตาม โดยไม่รู้เงื่อนไข 4P+ Rental yield 8% (อ่านวิธีปฏิบัติได้ใน facebook) แต่ก็แอบไปซื้อเพราะคิดว่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังไงก็กำไร  คิดแบบนี้ผิดมากๆ     เดี๋ยวจะเล่าให้ฟัง

7 พฤติกรรมเก็งกำไรคอนโดแบบนี้  ทำแล้วมีแต่เจ๊ง

1. ซื้อตามกระแส ตามเว็บบอร์ด หรือ Facebook/Instagram คนดัง โพสต์ว่าที่นี่ดี น่าซื้อ ซื้อแล้วกำไรแน่ ช่วยโครงการปั่นราคา อย่าลืมนะว่า เขาอาจจะได้ค่าโฆษณาก็เป็นได้นะ

2. ไปดูหรือโทรไปสอบถามที่โครงการ แล้วเซลล์บอกว่าขายดีมาก ถ้าไม่รีบซื้อหมดแน่นอน คุณลูกค้าจะจองไว้แล้วเอาใบจองไปขายต่อก็กำไรเยอะ  จะซื้อไว้ลงทุนก็มีคน เช่าแน่ๆ ขายต่อก็กำไรมากมาย  ลมปากเซลล์นะคะ จะพูดอะไรก็ได้ให้ขายได้ และข้อมูลบนบอร์ดที่บอกว่าห้องไหนโดนจองแล้ว มันเปลี่ยนได้เสมอนะ เช่น วันนี้เปิด Presale ก็ล็อคไว้ 5 ชั้น หรือห้องมุมก่อน ยังไม่ขายแต่บอกว่าขายหมดแล้ว หรือลูกค้า VIP จองแล้วก็ทำได้ แล้วอาทิตย์หน้า/เดือนหน้า ค่อยทยอยเอาสติกเกอร์จองออก   trick พวกนี้มีเยอะ ...

3. วันพรีเซลล์วันแรก มีคนเยอะมาก คนต่อแถวตั้งแต่ตี 5 หรือแย่งกันรับบัตรจอง กันจนชุลมุนวุ่นวายไปหมด  ... แสดงว่ามันต้องดีสิ  รู้ไหมว่า คนคิดแบบนี้ล่ะ เคยโทรมาปรึกษาเราตอนใกล้โอนมาแล้ว ว่าโพสต์ขายมาหลายเดือน จนจะโอนแล้ว ทำไมถึงขายไม่ได้  .. คำตอบของเราง่ายมาก ก็มันแพง  ... อ้าว แล้วทำไมคนซื้อเยอะ ... เราก็ตอบว่าไม่รู้สิ เขาจ้างมาต่อแถวหรือเปล่า ให้มันดูเยอะๆ สร้างกระแสมั้ง (คืออารมณ์นั้น เราโมโหมากนะ เพราะเคยบอกแล้วว่าที่นี่แพง ไม่ให้ซื้อ ก็ยังแอบไปซื้อตั้ง 4 ห้อง เพราะคนเยอะ ! ) แต่คำตอบจริงๆ  แบบตอนอารมณ์เย็นแล้วตอบให้คือ คนที่ไปจอง ต่างคนต่างคิดว่าจะซื้อแล้วเอาไปขายต่อทำกำไรเลยแห่กันไปจอง (เหมือนเล่นหุ้นปั่นเก็งกำไรกันนะ พอราคากลับลงสู่พื้นฐานที่แท้จริง แล้วเป็นไงล่ะ เมานอนบนดอยกันเพียบ) แต่พอราคาคอนโดกลับเข้าสู่ความมีเหตุมีผล คือ ตอนใกล้โอน ราคาคอนโดจะแสดงออกมาให้เห็นเลยว่าแพงเกินกว่าความต้องการที่ในทำเลนั้นจะรับไหว เพราะเวลาใกล้โอน Demand ของผู้อยู่อาศัยจริงที่ผ่อนคอนโดราคานี้ได้มีน้อยมาก เลยเกิดปรากฏการณ์ นักเก็งกำไรแห่กันขายลดราคา ขายดาวน์ขาดทุน  กลายร่างเป็น นักเก็งขาดทุนคอนโด กันไปตามๆ กัน

4. ไม่รู้ว่าเครดิตตัวเองกู้ได้มากที่สุดเท่าไหร่  : มีหลายปัจจัยที่จะบอกได้ว่าเราสามารถกู้ได้เท่าไหร่ เช่น  ฐานเงินเดือน + เงินเก็บ+ อายุงานที่เหลือจนเกษียณ + Statement + รายได้อื่น + ผู้กู้ร่วม + ผู้ค้ำประกัน  ตัวอย่างเช่น คนที่มีเงินเดือน 25,000 บาท ไม่มีเงินเก็บ อายุ 45 แต่จะกู้คอนโด ราคา 3 ล้าน  จองไปแล้ว เซ็นต์สัญญาแล้ว ผ่อนไปทุกเดือน พอถึงตอนกู้แบงก์จริง กู้ไม่ผ่าน อ้าว! แล้วก็โดนยึดเงินดาวน์    มีเยอะนะคะ เคสแบบนี้  แล้วเงินดาวน์เป็นแสนนะ

5. ซื้อทีละหลายๆ ห้อง 3-4 ห้องขึ้นไป พอขายไม่ออก ก็ร้อนใจ ต้องตัดใจขายขาดทุน จะรอจนโอน แล้วปล่อยเช่ารับค่าเช่า ก็ทำไม่ได้ เพราะเครดิตตัวเอง กู้ได้แค่ 1 ห้อง หรือไม่ก็ต้องผ่อนธนาคารเดือนละ 2.5 หมื่นบาท แต่ปล่อยเช่าได้เพียง 1.5 หมื่นบาท

6. ซื้อคอนโดจากบริษัทอะไรก็ไม่รู้ ไม่เคยสร้างคอนโดมาก่อนเลย ไม่มีประสบการณ์ หรือเคยสร้างมาแล้วแต่สร้างไม่ดี อยู่อาศัยไม่ได้ กลายเป็นคอนโดร้าง หรือ คอนโดไม่ผ่าน EIA ต้องเปลี่ยนแบบ มีปัญหาก่อสร้าง ธนาคารไม่ปล่อยกู้ให้เจ้าของโครงการเลยสร้างไม่เสร็จ หรือรับเงินจากเราแล้วหนีหายไป มีเยอะมาก

7. คอนโดทำเลไม่ดี สภาพแวดล้อมไม่ดีเลย ขนาดที่เราเองยังไม่อยากจะอยู่ แล้วใครจะมาซื้อ/เช่า ล่ะคะ

ผู้ออกมาแฉ  เอ๊ย   เขียนบทความ คือ  Pimny.dd healthymind


อ่านเรื่อง 4P + Rental Yield ได้ที่

https://www.facebook.com/DDhealthymind

ภาพประกอบจาก www.istockphoto.com