แต่งห้องให้โดนใจคนเช่า ช่วยเพิ่มมูลค่าได้

หลายคนที่เป็นนักลงทุนคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่ามือใหม่ อาจสงสัยว่า เราควรตกแต่งห้องชุดก่อนปล่อยเช่าหรือไม่ หรือถ้าต้องตกแต่ง ควรตกแต่งในระดับใด

คำตอบในคำถามแรก นั่นคือ เราควรตกแต่งห้องชุดก่อนปล่อยเช่า เพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับห้องชุด ดึงดูดความสนใจให้กับผู้เช่า ทำให้ปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้น เพราะว่าผู้เช่าส่วนใหญ่อาจมีความจำเป็นในการย้ายที่อยู่อาศัยตามสถานที่ทำงาน จึงไม่สะดวกที่จะมีข้าวของเครื่องใช้ชิ้นใหญ่แล้วต้องเคลื่อนย้ายทุกครั้งเมื่อย้ายที่อยู่อาศัยใหม่ แต่ถ้าใครจำเป็นต้องย้ายที่อยู่อาศัยจริงๆ เราก็มีเคล็ดลับที่จะทำให้การย้ายที่อยู่ไม่ใช่เรื่องยาก

ส่วนการวางงบประมาณในการตกแต่งควรเป็นเท่าไรนั้น ต้องขึ้นอยู่กับกลุ่มเป้าหมาย ทำเล และ อัตราค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ โดยสามารถแบ่งกลุ่มเป้าหมายเป็น 3 กลุ่มด้วยกัน เพื่อให้สามารถแต่งห้องชุดให้โดนใจคนเช่าได้ คือ

1.กลุ่มผู้เช่าระดับล่าง

ตลาดนี้ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับล่าง ราคาประมาณ 6-9 แสนบาท โดยจะเป็นคอนโดมิเนียมใกล้แหล่งทำงาน หรือใกล้สถานศึกษา อัตราค่าเช่าจะเริ่มต้นตั้งแต่ 2,500 บาท/เดือน จนถึง 7,000-8,000 บาท/เดือน ขึ้นอยู่กับทำเลและกำลังซื้อของผู้เช่าย่านนั้น

หากอัตราค่าเช่าไม่สูงมาก กลุ่ม 2,500-4,000 บาท/เดือน อาจจะเน้นเฟอร์นิเจอร์ที่จำเป็น เช่น เตียง+ที่นอน, ตู้เสื้อผ้า และโต๊ะวางของอเนกประสงค์ ไม่จำเป็นต้องมีเครื่องใช้ไฟฟ้าอย่างทีวีหรือตู้เย็น ซึ่งต้นทุนในการตกแต่งไม่ควรเกิน 10,000 บาท

อย่างไรก็ตาม ผู้เช่ากลุ่มนี้บางส่วนตัดสินใจเลือกจากอัตราค่าเช่าถูกเป็นหลัก ดังนั้น นักลงทุนที่มองว่าการลงทุนตกแต่งมากๆ จะทำให้ต้นทุนในการลงทุนเพิ่มขึ้น ก็อาจจะไม่ต้องตกแต่งมาก มีให้เพียงเครื่องใช้ที่จำเป็น เช่น เตียง ที่นอน และตู้เสื้อผ้า เพื่อกดอัตราค่าเช่าให้ถูกลง ก็จะเป็นอีกหนึ่งทางเลือกให้กับคนที่กำลังซื้อน้อย

istockistock

แต่หากเป็นกลุ่มนักศึกษาที่มีกำลังซื้อขึ้นมา อัตราค่าเช่าต่อเดือนเกิน 5,000 บาทขึ้นไป ควรจะมีทั้งเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็น เช่น เตียง+ที่นอน, ตู้เสื้อผ้า, โต๊ะ/ตู้วางของอเนกประสงค์, ทีวี และตู้เย็น หรือถ้าอัตราค่าเช่าแตะ7,000-8,000 บาท และเป็นห้องชุด 1 ห้องนอน ควรจะมีโซฟาในห้องนั่งเล่นด้วย โดยควรคุมต้นทุนในการตกแต่งไม่ควรเกิน 15,000 บาท

2. กลุ่มผู้เช่าระดับกลาง

ตลาดนี้จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับกลาง ราคาประมาณ 2-3 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมใกล้เมือง เดินทางเข้าเมืองสะดวกด้วยรถไฟฟ้า อัตราค่าเช่าจะเริ่มต้นตั้งแต่ 12,000-20,000 บาท/เดือน โดยกลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นมนุษย์เงินเดือนที่ยังไม่พร้อมจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง หรือจำเป็นต้องย้ายที่อยู่อาศัยบ่อยตามลักษณะงาน จึงยังไม่ซื้อคอนโดมิเนียมอยู่เอง ซึ่งกลุ่มนี้จะมีกำลังในการเช่าระดับกลาง

สำหรับตลาดเช่าคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้ การแข่งขันสูงมาก เพราะซัพพลายคอนโดมิเนียม 2-3 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่มีมากที่สุด

ดังนั้นการตกแต่งที่พร้อมอยู่มากๆ จึงเป็นกลยุทธ์สำคัญ โดยควรจะมีครบทั้งเตียงและที่นอน, ตู้เสื้อผ้า, โต๊ะและตู้วางของอเนกประสงค์, ทีวี, ตู้เย็น, เตาไมโครเวฟ และมีโซฟาในห้องนั่งเล่น ซึ่งคุณภาพเฟอร์นิเจอร์ที่เลือกควรเป็นระดับกลางๆ ดูดี แต่ก็ต้องเลือกที่ราคาไม่แพงมาก เพราะมีโอกาสที่เฟอร์นิเจอร์ข้าวของเครื่องใช้เหล่านี้จะเสียหายชำรุด เมื่อผู้เช่ารายเดิมย้ายออก นักลงทุนจะมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเพิ่มก่อนที่จะปล่อยเช่าใหม่ ดังนั้น ควรคุมงบประมาณโดยรวมให้ไม่เกิน 20,000-25,000 บาท

หมายเหตุ : การติดตั้งสัญญาณอินเทอร์เน็ต สำหรับผู้เช่ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่สามารถดำเนินการเองได้ นักลงทุนไม่จำเป็นต้องติดตั้งไว้ให้

istockistock

3. กลุ่มลูกค้าระดับบน

กลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าชาวต่างชาติ คอนโดมิเนียมที่นำมาปล่อยเช่าให้กับคนกลุ่มนี้ก็จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ 5-10 ล้านบาทขึ้นไป ทำเลใจกลางเมือง อัตราค่าเช่ามีความหลากหลายมาก แต่จะเริ่มต้นไม่น้อยกว่า 30,000 บาท จนอาจจะไปแตะ 70,000-80,000 บาท หรือแตะ 1 แสนบาท ขึ้นอยู่กับทำเลและพื้นที่ใช้สอยของห้องชุดนั้นๆ

การตกแต่งให้คนกลุ่มนี้ต้องจัดเต็ม เพราะอัตราค่าเช่าค่อนข้างสูง อีกทั้ง ผู้เช่าชาวต่างชาติส่วนใหญ่จะไม่สะดวกในการหาข้าวของต่างๆ ด้วยตัวเอง จึงควรเตรียมให้ครบตั้งแต่เตียง+ที่นอน, ตู้เสื้อผ้าชั้นดี, โซฟาเบด พร้อมโต๊ะรับแขกเล็กๆ, โต๊ะ/ตู้วางของอเนกประสงค์, ทีวี, ตู้เย็น และอาจจะมีเครื่องใช้ไฟฟ้าขนาดเล็ก เช่น เครื่องปิ้งขนมปัง เครื่องต้มน้ำร้อน เตาไมโครเวฟ ฯลฯ ซึ่งงบประมาณในการตกแต่งอาจจะต้องค่อนข้างสูง แต่ก็ควรคุมให้ไม่เกิน 30,000-40,000 บาท

หมายเหตุ การติดตั้งสัญญาณอินเทอร์เน็ต สำหรับผู้เช่ากลุ่มนี้ นักลงทุนควรติดตั้งไว้ให้เลย เพราะผู้เช่าชาวต่างชาติส่วนใหญ่ไม่มีความคุ้นเคยในการติดต่อในรายละเอียดเหล่านี้ ซึ่งนักลงทุนสามารถแยกคิดค่าบริการอินเทอร์เน็ตเพิ่มจากค่าเช่าได้

ท้ายที่สุด หัวใจสำคัญในการตกแต่งห้องชุดก่อนปล่อยเช่า นั่นคือ ต้องตกแต่งและติดตั้งเฟอร์นิเจอร์ให้รวดเร็ว เพื่อให้ปล่อยเช่าได้เร็ว มีรายได้เร็ว และอยู่ในกรอบต้นทุนที่สมเหตุสมผล เพื่อให้ได้อัตราผลตอบแทนตามเป้าหมาย ซึ่งก็มีวิธีการคำนวณค่าเช่าห้องไว้ล่วงหน้าเพื่อป้องกันการขาดทุน-ได้ไม่คุ้มเสียดังนี้ : วิธีคำนวณค่าเช่าห้องที่ไม่ทำให้ขาดทุน! และศึกษาเงื่อนไขพื้นฐานที่ใช้สำหรับในการทำสัญญาปล่อยเช่าที่นอกเหนือจากเงื่อนไขในแบบฟอร์มตามหลักสากล ซึ่งผู้ให้เช่าสามารถเพิ่มเติมได้ เพื่อสร้างความรัดกุมป้องกันการเจอผู้เช่าที่ผิดสัญญา