7 ข้อควรรู้ก่อนขอสินเชื่อบ้านมือสอง
ก่อนตัดสินใจขอกู้ซื้อบ้านมือสองสักหลัง ผู้ขอสินเชื่อต้องทำความเข้าใจก่อนว่าสินเชื่อบ้านมือสองนั้นมีข้อแตกต่างกับสินเชื่อบ้านใหม่อยู่หลายประการ ซึ่งข้อแตกต่างเหล่านั้นอาจกลายเป็นปัญหาใหญ่ได้หากผู้ขอสินเชื่อไม่เตรียมตัวและเตรียมเงินในกระเป๋าให้พร้อมรับมือ ดังนั้นผู้ที่คิดจะขอสินเชื่อบ้านมือสองจึงต้องพิจารณาถึง 7 ข้อควรรู้ต่อไปนี้ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน แล้วการกู้บ้านมือสองให้ราบรื่นก็จะไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป
1. ไม่มีการผ่อนดาวน์บ้าน
โดยทั่วไปการผ่อนดาวน์บ้านจะเกิดขึ้นในกรณีที่ผู้ซื้อตกลงกับผู้ขายเพื่อผ่อนชำระเงินดาวน์จนกว่าบ้านหรือคอนโดที่จองไว้จะถูกสร้างเสร็จและพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งอาจผ่อนได้นาน 6 เดือน หรือ 1 ปี หรือนานกว่านั้น ขึ้นอยู่กับสัญญาจองและระยะเวลาที่คาดว่าบ้านจะแล้วเสร็จ แต่ผู้ซื้อไม่สามารถผ่อนดาวน์บ้านมือสอง ซึ่งถูกสร้างเสร็จแล้วและเจ้าของก็ต้องการโอนกรรมสิทธิ์และรับเงินทันที ดังนั้นผู้ขอสินเชื่อจึงต้องเก็บออมเงินก้อนใหญ่เพื่อดาวน์บ้านเองก่อนขอสินเชื่อบ้านมือสอง
2. ขั้นตอนมากกว่าและนานกว่า
การขอสินเชื่อบ้านนั้นมีขั้นตอนที่ซับซ้อนและใช้เวลาค่อนข้างมากกว่าการขอสินเชื่อบ้านใหม่ โดยเริ่มต้นที่ผู้ขอสินเชื่อต้องไปเจรจากับผู้ขายเพื่อตกลงสัญญาซื้อขายกันเอง แล้วขอสำเนาโฉนดที่ดินจากผู้ขาย พร้อมนำสัญญาซื้อขาย ไปทำเรื่องยื่นขอสินเชื่อซื้อบ้านกับธนาคาร จากนั้นธนาคารก็จะเข้าไปประเมินบ้านของผู้ขายก่อนพิจารณาอนุมัติวงเงินให้ผู้ขอสินเชื่อ และถ้าบ้านยังติดจำนองกับธนาคารอื่นอยู่ ผู้ขายก็ต้องดำเนินเรื่องไถ่ถอนจำนองกับธนาคารนั้นก่อน ธนาคารฝั่งผู้ขอสินเชื่อจึงจะรับจำนองต่อได้ และหลังจากนั้นก็ต้องทำเรื่องโอนย้ายทะเบียนบ้านและมิเตอร์น้ำ-ไฟต่อ ขั้นตอนการซื้อขายจึงจะเสร็จสมบูรณ์
3. ได้วงเงินสินเชื่อบ้านไม่เต็มร้อย
เมื่อธนาคารประเมินบ้านและคุณสมบัติต่าง ๆ ของผู้ขอสินเชื่อแล้ว ธนาคารก็มักจะพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้บ้านมือสองให้เพียง 80-90% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน โดยมีสาเหตุมาจากปัจจัยหลายอย่าง เช่น ค่าเสื่อม ทำเลที่ตั้ง และนโยบายการรับจำนองบ้านมือสองของแต่ละธนาคาร ซึ่งแตกต่างจากสินเชื่อบ้านใหม่ที่มักจะได้วงเงินกู้เต็ม 100% หรือมากกว่านั้น ดังนั้นหากผู้ขอสินเชื่อไม่มีเงินออมเก็บไว้ดาวน์บ้านตามข้อ 1 การซื้อบ้านมือสองก็จะมีปัญหาทันที
4. ต้องตกลงสัญญาซื้อขายกันให้ดี
การซื้อขายบ้านมือสองระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายโดยตรงอาจมีปัญหาในเรื่องสัญญาที่ไม่ละเอียดครบถ้วน โดยจุดที่ต้องระวังคือ การตกลงค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ว่าใครจะเป็นผู้จ่าย โดยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ มีดังนี้
• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% (แบ่งกันชำระฝ่ายละ 1% หรือตามแต่ตกลง)
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ควรเป็นภาระของผู้ขาย)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร (ควรเป็นภาระของผู้ขาย)
• ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จำนอง (ควรเป็นภาระของผู้ซื้อ)
ทั้งนี้การซื้อบ้านจากผู้ขายที่มีปัญหาด้านการเงินหรือเป็นบ้านที่มีราคาถูก ผู้ซื้อก็สามารถตกลงออกค่าใช้จ่ายบางอย่างให้ผู้ขายได้เพื่อให้การซื้อขายจบเร็วขึ้น ในทางกลับกัน ผู้ขายก็สามารถออกค่าใช้จ่ายให้ผู้ซื้อได้หากบวกค่าใช้จ่ายในราคาบ้านไปแล้ว เพราะกฎหมายไม่บังคับว่าใครต้องเป็นคนจ่าย เพียงแต่ต้องจ่ายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น
5. ประมูลมาถูกแต่อาจต้องรอฟ้องขับไล่
ในบางกรณีผู้ขอสินเชื่ออาจได้บ้านมาในราคาที่ถูกด้วยการประมูลบ้านที่ถูกยึดมาจากกรมบังคับคดี และมีการวางมัดจำ 25% ของราคาประมูลซึ่งเปรียบเสมือนเงินดาวน์ไว้แล้ว แต่ทว่าการประมูลบ้านแบบนี้ก็อาจประสบปัญหาการเข้าอยู่ได้ล่าช้าจากขั้นตอนทางกฎหมาย หรือเจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออกจนนำไปสู่การฟ้องขับไล่ให้วุ่นวายและเสียเวลามากกว่าเดิม การขอสินเชื่อบ้านมือสองก็จะทำไม่ได้จนกว่าบ้านจะพร้อมโอนกรรมสิทธิ์จริง ๆ
6. คุ้มกว่าถ้าซื้อบ้านมือสองของธนาคาร
ธนาคารส่วนใหญ่มักจะมีทรัพย์สินประเภทหนึ่งที่เรียกว่า ทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA (Non-Performing Assets) ซึ่งก็คือ บ้านหรือคอนโดที่ธนาคารยึดมาจากเจ้าของที่ผ่อนไม่ไหวแล้วต้องถูกทิ้งไว้เฉย ๆ เพื่อรอการขาย เมื่อผู้ขอสินเชื่อสนใจซื้อทรัพย์สินประเภทนี้ธนาคารก็มักจะอนุมัติวงเงินกู้เต็ม 100% หรือคิดดอกเบี้ยอัตราพิเศษให้ผู้ขอสินเชื่อตามแต่โปรโมชั่นของธนาคารที่ต้องการระบายทรัพย์สินเหล่านี้ออกไป
7. อย่าลืมนึกถึงค่าซ่อมแซมบ้าน
ผู้ขอสินเชื่อมักจะได้บ้านและคอนโดมือสองตามสภาพปัจจุบันที่ตกลงซื้อขายกันไว้และไม่มีการประกันหลังการขาย หากซื้อบ้านมาในราคาถูกมาก ๆ แต่มีสภาพทรุดโทรม ผู้ขอสินเชื่อก็ต้องมีงบสำหรับการซ่อมแซมหรือตกแต่งใหม่ โดยเงินก้อนนี้ก็ต้องเป็นเงินของผู้ขอสินเชื่อเอง เพราะธนาคารมักจะไม่มีวงเงินให้กู้เพิ่มเติมสำหรับการซ่อมบ้านมือสอง แตกต่างจากสินเชื่อบ้านใหม่ที่ธนาคารมักจะแถมวงเงินเพิ่มสำหรับการตกแต่งต่อเติมให้ผู้ขอสินเชื่อด้วย
สุดท้ายนี้ แม้การขอสินเชื่อบ้านมือสองจะดูเสียเปรียบและเสียเวลา แต่หากได้บ้านมือสองราคาถูกสภาพดีในทำเลโดนใจแล้ว นั่นก็ถือว่าเป็นความคุ้มค่าที่บ้านมือหนึ่งก็ไม่อาจให้ได้ และถ้ายังไม่แน่ใจว่าควรกู้บ้านแบบไหน ผู้ที่สนใจซื้อบ้านก็สามารถค้นหาบ้านจากประกาศขายบ้านไว้เป็นตัวเลือกในการตัดสินใจดูก่อน เพราะบ้านที่ชอบในราคาที่ใช่อาจกำลังวางขายเป็นบ้านมือสองอยู่ในนี้แล้วก็เป็นได้
