6 ข้อเข้าใจผิดเมื่อต้องขายบ้าน
การขายบ้านไม่ใช่เรื่องง่ายยิ่งถ้าเป็นครั้งแรกด้วยล่ะก็อาจยังมีหลายจุดที่ผู้ขายยังเข้าใจผิด ในช่วงการขายอาจมีการดึงต้นทุนในเรื่องของเวลาและอารมณ์เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย การขายบ้านต้องยอมรับฉากที่ว่าคนแปลกหน้าเดินไปมาในบ้านคุณตินู่นตินี่ไปเรื่อยพยายามดันให้ราคาขายของคุณตกลงส่งผลให้เกิดอาการปวดหัวและเสียเวลาไม่ใช่เล่น ยิ่งไปกว่านั้นยังมีความวุ่นวายด้านเอกสารต่างๆอีกมากมายเกี่ยวกับธุรกรรมการ ซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์ มือใหม่อย่างเราอาจจะต้องศึกษาให้ดีก่อน อย่างไรก็ตามปัญหาต่างๆเหล่านี้สามารถหลีกเลี่ยงได้เช่นกัน ลิสต์ด้านล่างต่อไปนี้คือข้อเข้าใจผิดที่เราสามารถเรียนรู้จากมันเพื่อลดอาการหัวเสียที่อาจเกิดขึ้นในจากการขายบ้านของคุณ
ข้อเข้าใจผิดข้อที่ 1 – นำอารมณ์เข้าไปยุ่งเกี่ยวกับตัวบ้านมากเกินไป
เราเข้าใจว่าใคร ๆ ก็รักบ้านกันทั้งนั้นเมื่อต้องขายบ้านอันเป็นที่รักผู้ขายอาจจะระลึกไปถึงความรู้สึกของตนในช่วงกำลังมองหาบ้านครั้งแรกในบางครั้งก็ทำในสิ่งไม่จำเป็นแต่งเติมเอาใจผู้ซื้อที่จะเข้ามาดูบ้านในอนาคต การกระทำเช่นนี้จะยิ่งเป็นการกดดันให้คุณกำหนดราคาบ้านของคุณสูงขึ้นโดยไม่จำเป็นจากการต่อเติมเหล่านั้น เราขอแนะนำ mindset เมื่อต้องขายบ้านว่าให้มองเป็นธุรกิจมากกว่าที่จะมองว่าตนนั้นคือคนรักบ้าน ตกแต่งในส่วนที่จำเป็นและเลือกการนำเสนอที่น่าสนใจอาจจะเป็นการลดต้นทุนได้มากกว่า
ข้อเข้าใจผิดข้อที่ 2 – คิดว่าไม่จำเป็นในการจ้างตัวแทน (agent) เพื่อช่วยขาย
แม้หลายคนอยากจะลองขายบ้านเองเนื่องจากไม่อยากเสียค่าใช้จ่ายในเรื่องของค่าคอมมิชชั่นซึ่งดูเหมือนจะเป็นจำนวนไม่ใช่น้อย (ประมาณ 3-5% ของราคาขาย) แต่เชื่อเถอะครับหากเป็นมือใหม่ควรปล่อยให้มืออาชีพเขาจัดการให้ดีกว่า เอเยนต์ (ที่ดี) จะช่วยให้การขายบ้านของคุณสามารถปิดจ็อบได้ไวในราคาที่เหมาะสมกับสภาพของตลาด เอเยนต์ยังเป็นคนรองรับอารมณ์จากผู้สนใจซื้อรายต่างๆแทนคุณและพวกเขาเหล่านี้มีวิธีและคำพูดจาต่อกรกับกลุ่มคนเหล่านี้ได้เป็นอย่างดี รวมถึงพวกเขายังช่วยแยกกลุ่มผู้ซื้อที่อาจจะมีความสนใจต่างกันนั่นคือ “สนใจเข้ามาดู” และ “สนใจซื้อจริง ๆ”
ข้อเข้าใจผิดข้อที่ 3 – คิดว่าทุกการขายจำเป็นต้องจ้างตัวแทน
ในทางตรงกันข้ามหากคุณมีความรู้ด้านตลาดอสังหาฯในปัจจุบันและความรู้พื้นฐานด้านเอกสารธุรกรรมการซื้อ-ขายอสังหาฯ ต่าง ๆ คุณสามารถทำเองได้ อย่างไรก็ตามสิ่งที่ตามมาอาจจะเป็นต้นทุนในเรื่องของเวลาเพื่อใช้ศึกษา หากคุณเข้าใจกลไกต่าง ๆ ดีในเรื่องเหล่านี้การเสียค่าคอมฯหรือเพิ่มส่วนลดที่ไม่จำเป็นที่ตัวแทนนำเสนอให้กับผู้ซื้ออาจไม่ใช่เรื่องจำเป็น ควรคำนึงถึงต้นทุนด้านการตลาดที่คุณต้องดำเนินการเองเช่นการนำตัวบ้านของคุณลงประกาศขายในเว็บไซต์ต่าง ๆ ซึ่งหากเป็นเว็บไซต์ซื้อ-ขายใหญ่อาจจะมีค่าใช้จ่ายในเรื่องจำนวนของการลงและการต่ออายุของประกาศ และแน่นอนเมื่อลงไปแล้วคุณอาจจะต้องคอยรับมือกับผู้ที่สนใจที่จะติดต่อเข้ามาซึ่งบางรายอาจทำคุณหัวเสียและเสียเวลาไม่ใช่น้อย ยิ่งถ้าฝั่งผู้ซื้อพกตัวแทนมาเองด้วยเป็นไปได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณอาจจะโดนกดราคาลงไปอีก
ข้อเข้าใจผิดข้อที่ 4 – ตั้งราคาตามใจฉัน
ไม่ว่าคุณจะขายบ้านแบบฉายเดี่ยวหรือมีเอเยนต์ช่วย การตั้งราคาขายที่เหมาะสมคือเรื่องสำคัญ ให้คิดเสมอว่าคนอื่นเขาต้องทำรีเสิร์ชและเปรียบเทียบราคาตลาดเหมือนกับคุณตอนซื้อบ้านเหมือนกันเพราะไม่มีใครอยากโดนฟันหัวเป็นแน่
หากตัดปัจจัยภาวะฟองสบู่ออกไป บ้านที่ถูกตั้งราคาสูงเว่อร์อาจจะปล่อยขายได้ยากหรือปล่อยขายไม่ได้เลย การตั้งราคาให้ต่ำกว่าราคาตลาดถือเป็นอีกกลยุทธ์ที่น่าสนใจเช่นกันเนื่องจากจะเป็นการเพิ่มจำนวนผู้สนใจเข้าติดต่อคุณซึ่งอาจนำไปสู่ข้อเสนอที่ราคาอยู่ใกล้เคียงหรือเท่ากับราคาของตลาดได้ และหากราคาขายที่คุณตั้งถูกกว่าของเจ้าอื่น ๆ ใน listing ประกาศซื้อขายบ้านบนหน้าเว็บไซต์ เป็นไปได้ว่าประกาศของคุณอาจจะโดนคลิกเข้ามาชมมากกว่าเจ้าอื่น ๆ
ข้อเข้าใจผิดข้อที่ 5 – คิดว่าสามารถปิดซ่อนปัญหาเกี่ยวกับตัวบ้านได้มิด
ปัญหาเกี่ยวกับตัวบ้านปิดอย่างไรก็ไม่มิด 100% และอาจถูกค้นพบเมื่อถึงช่วงตรวจสอบบ้านจากผู้ซื้อ (inspection) ทางแก้ปัญหาในเรื่องนี้มีตั้งแต่ซ่อมจุดเสียหายเดี๋ยวนั้น, ตั้งราคาขายต่ำกว่าตลาดเนื่องจากปัญหาข้อเสียหายที่เกิดขึ้นหรือตั้งราคาขายปกติแต่ทำสัญญากับผู้ซื้อว่าผู้ขายจะทำการการออกค่าใช้จ่ายเองหากเกิดกรณีซ่อมแซมในจุดเสียหายที่ตรวจเจอ ไม่ใช่เรื่องดีแน่หากปิดไว้อย่างเนียนๆไม่ซ่อมแซมก่อนเพราะคุณอาจจะต้องเจอกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น (แพงมาก) หากสภาพบ้านไม่เป็นไปตามในสัญญาที่ระบุ
ข้อเข้าใจผิดข้อที่ 6 – เชื่อใจผู้ซื้อมากเกินไป
ไม่เป็นการเสียมารยาทหากจะขอดูจดหมายอนุมัติสินเชื่อของผู้ซื้อที่ออกโดยธนาคารพาณิชย์หรือรัฐเพื่อเป็นการการันตีถึงเรื่องความสามารถด้านการเงินของผู้ซื้อรวมถึงการันตีในเรื่องเงินที่ผู้ขายจะได้รับจากการขายบ้าน ยิ่งถ้าคุณมีกรอบระยะเวลาในการปล่อยขายบ้านให้สำเร็จด้วยล่ะก็อย่าเลือกผู้ซื้อที่ติดภาระในการปล่อยขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่เพราะนั่นหมายถึงความไม่แน่นอนในการปิดดีลนั่นเอง
อย่าลืมว่ายังมีตัวแปรที่สามารถเกิดขึ้นได้อีกมากมาย การเตรียมพร้อมทั้งสภาพการเงินและความคิดเป็นเรื่องสำคัญ และก่อนทำการขายบ้านควรทำการศึกษาสภาพตลาดให้ดีรวมถึงสภาพเศรษฐกิจโดยรวมเป็นอย่างไร หากสภาพเศรษฐกิจโดยรวมไม่ดีเป็นไปได้ว่าอาจจะต้องใช้เวลานานในการขายซึ่งไม่ดีแน่กรณีที่คุณยังต้องผ่อนต่อไปเรื่อยๆหลังจากการซื้อเพื่อเก็งกำไรของคุณ หากเกิดขึ้นจริงเป็นไปได้ว่าคุณอาจจะต้องหาผู้เช่าให้ได้โดยเร็วเพื่อลดภาระผ่อนต่องวดในแต่ละเดือนเพื่อป้องกันการยึดจากทางธนาคารกรณีผิดชำระเป็นระยะเวลานาน และเป็นอีกครั้งที่ ดีมานด์ และ ซัพพลาย คือเรื่องที่สำคัญเสมอในทุกการซื้อขาย
