เช่าบ้าน คอนโด ต้องรู้สิทธิอะไรบ้าง

ปัจจุบันการนำบ้าน คอนโดฯ มาปล่อยเช่าถือเป็นหนึ่งในวิธีลงทุนระยะยาวที่ได้รับความนิยมสูงสุดในขณะนี้ หากคุณเป็นหนึ่งคนที่คิดจะลงทุนปล่อยเช่าบ้าน คอนโดฯ ก็ควรศึกษาให้ดีตั้งแต่การตั้งราคาค่าเช่า สัญญา ตลอดจนการคัดเลือกผู้เช่าเอง แต่แล้วถ้าหากคุณเป็น “ผู้เช่า” ล่ะ…จะทำอย่างไรดี? ดังนั้นก่อนที่จะเช่าอสังหาริมทรัพย์สักแห่ง ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดฯ ผู้เช่าควรต้องรู้ข้อมูลอะไรบ้าง?

วันนี้ DDproperty จึงได้รวบรวมข้อกฎหมายและสิทธิที่ผู้เช่าต้องศึกษาไว้ก่อนที่จะเช่าบ้าน หรือ คอนโดฯ สักแห่ง อย่างน้อยก็เพื่อปกป้องสิทธิของตนเองและป้องกันผู้ให้เช่าหัวหมอที่อาจฉวยผลประโยชน์จากผู้เช่าได้

1.ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิในการเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน

ค่าเช่าล่วงหน้าคือหลักประกันที่ผู้ให้เช่าส่วนใหญ่เรียกเก็บไว้ก่อนเพื่อป้องกันผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าหรือสร้างความเสียหายต่างๆ กับห้องเช่า โดยทั่วไปผู้ให้เช่าจะทำการเก็บเงินก้อนนี้ล่วงหน้า 2-3 เดือน (ไม่รวมเงินประกันค่าเช่าห้อง) แต่ทั้งนี้ในปี 2561 พรบ.คุ้มครองผู้เช่าได้เปลี่ยนกฎหมายหมายใหม่ ไม่ให้ผู้ให้เช่าเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน โดยค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือนก็เพียงพอที่จะสามารถสร้างหลักประกันได้ว่าผู้เช่าจะไม่สามารถลักลอบย้ายออกไปโดยยังไม่ชำระค่าเช่าเดือนสุดท้ายเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ซึ่งหากผู้เช่าเห็นว่ามีการเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินวันและเวลาดังกล่าวก็สามารถร้องเรียนเพื่อดำเนินคดีได้

2.ผู้เช่ามีสิทธิยกเลิกสัญญาเช่าได้ตลอด แต่ต้องบอกล่วงหน้า 30 วัน

ปกติการเช่าบ้าน คอนโดฯ จะต้องมีข้อกำหนดและเงื่อนไขต่างๆ ที่ผู้ให้เช่ากับผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญา โดยเนื้อหาในสัญญาจะมีการระบุวันเวลาและระยะเวลาการเช่าอย่างชัดเจน ทำให้ผู้เช่าบางรายเข้าใจว่า ผู้เช่าไม่สามารถบอกเลิกสัญญาก่อนสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าได้ และกลัวที่จะถูกริบเงินค่าเช่าล่วงหน้าตลอดจนค่าปรับ แต่พรบ.คุ่มครองผู้เช่าปัจจุบันได้มีการกำหนดสิทธิของผู้เช่าอย่างชัดเจนว่า ผู้เช่ามีสิทธิยกเลิกสัญญาเช่าได้ตลอด แต่ต้องบอกผู้ให้เช่าล่วงหน้า 30 วัน

3.ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ เกินอัตราการใช้งานจริงได้

ไม่ว่าจะเป็นบ้านเช่า คอนโดฯ ส่วนใหญ่การเก็บค่าน้ำค่าไฟจะคิดเป็นอัตราใหม่ตามอัตราที่ผู้ให้เช่ากำหนด และผู้ให้เช่าบางรายก็มีการคิดอัตราค่าน้ำ ค่าไฟ เป็นอัตราเหมาจ่ายต่อเดือน ซึ่งตัวผู้เช่าไม่สามารถรับรู้ได้เลยว่าจริงๆแล้วตนนั้นใช้น้ำใช้ไฟไปเท่าไหร่ ปัจจุบันกฎหมายจึงออกกฎหมายใหม่ขึ้นมาเพื่อคุ้มครองผู้เช่า คือ ไม่ให้ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าน้ำ ค่าไฟ เกินอัตราการใช้งานจริงได้ การจ่ายค่าน้ำค่าไฟจะต้องมีเอกสารเรียกเก็บค่าชำระตามจริง และผู้ให้เช่าต้องแจ้งให้ผู้เช่ารับทราบด้วยเพื่อความโปร่งใส

4.ความเสียหายที่ไม่ได้เกิดขึ้นจากตัวผู้เช่า เจ้าของห้องหรือผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบ

ก่อนทำการเช่าบ้านหรือคอนโดฯ ผู้เช่ามีสิทธิในการตรวจสอบสภาพ วัสดุ อุปกรณ์ ภายในบ้านหรือห้องชุดก่อนเข้าไปอยู่ หากมีการชำรุดหรือเสียหายก่อนหน้า ผู้เช่าสามารถเรียกร้องสิทธิให้ผู้ให้เช่าซ่อมแซมก่อนเข้าอยู่ได้ รวมไปถึงเมื่อเข้าไปอยู่อาศัยแล้วหากมีสิ่งของภายในห้องชำรุดโดยไม่ได้ก่อเกิดจากตัวผู้เช่า อาทิ ปลวกขึ้น น้ำรั่ว แอร์พัง เป็นต้น ทั้งนี้ ตามกฎหมายคุ้มครองผู้เช่า ถูกระบุไว้แล้วว่า เจ้าของห้องจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด ตลอดระยะเวลาที่เช่า ดังนั้นหากเจ้าของห้องเกิดอ้างไม่ควักเงิน ลงแรงซ่อมแซมให้ สามารถกล่าวอ้างข้อกฎหมายดังกล่าวได้

5.ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิบุกรุก

สิทธิข้อนี้เป็นข้อสำคัญ และเกิดปัญหาระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าค่อนข้างบ่อย ดังนั้นผู้เช่าตลอดจนผู้ให้เช่าเองก็ควรรู้และรับทราบไว้ว่า การที่ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า หรือ ไม่จ่ายค่าเช่าตามสัญญา ผู้ให้เช่าไม่สิทธิบุกรุกเข้าไปโดยพลการถึงแม้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดฯ อาคารพาณิชย์ ผู้ให้เช่าจะมีสิทธิเป็นเจ้าของก็ตาม เนื่องจากผู้เช่ายังถือเป็นบุคคลที่มีสิทธิในการครอบครองอยู่ในช่วงเวลาที่เช่า ถึงแม้ว่าจะขาดส่งค่าเช่าไปแล้วก็ตาม ดังนั้นทางกฎหมายหากผู้เช่าทำการบุกรุก รบกวนการครอบครองอสังหาฯ ของผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการบุกเข้าไปโดยพลการ ปิดกั้นขีดขวางไม่ให้ผู้เช่าเข้าออก ผู้ให้เช่าจะมีความผิดทางอาญา ตามมาตราที่ 362 คือโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 2,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ  รวมไปถึงความผิดฐานละเมิดทางแพ่ง ตามมาตรา 420 ดังนั้นหากผู้เช่าจะกระทำการดังกล่าวได้ต้องแข้งผู้เช่าล่วงหน้า 15 วัน หรือ ทำการฟ้องขับไล่เพื่อยกเลิกสัญญาก่อน

หากคุณกำลังมองหาบ้านเช่า คอนโดฯ เช่า ตลอดจนอาคารพาณิชย์ หัวข้อดังกล่าวข้างต้นคือสิทธิหลักๆ ที่ผู้เช่าควรรู้ไว้ และเป็นสิทธิทางกฎหมายที่ พรบ. ควมคุมสัญญาเช่าและผู้เช่ากำหนดขึ้นมาด้วย ดังนั้นหากผู้ให้เช่าทำผิดตามข้อกฎหมายต่างๆ ดังกล่าว เท่ากับผู้ให้เช่าทำผิดกฎหมายด้วย แต่ทั้งนี้ตัวผู้เช่าเองก็ต้องปฎิบัติตามเงื่อนไขของผู้ให้เช่าในสัญญาด้วย