ซื้ออสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าอย่างไรไม่เสียใจทีหลัง

ในช่วงที่ธนาคารทยอยประกาศลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก โดยเฉพาะเงินฝากออมทรัพย์ในธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยไม่กี่เปอร์เซนต์ ทำให้หลายคนเริ่มหาทางเลือกการลงทุนอื่นๆที่ให้ผลตอบแทนมากกว่า และปลอดภัยกว่าการลงทุนในหุ้น ซึ่งอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในทางเลือกอันดับต้นๆ จากอัตราค่าเช่าผลตอบแทนในระยะยาว และสินทรัพย์ที่สามารถเป็นเจ้าของจับต้องได้ ทั้งยังสามารถมอบเป็นมรดกให้ลูกหลานได้ในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ทุกการลงทุนมีความเสี่ยงจากหลายปัจจัยที่ไม่สามารถควบคุมได้ แม้แต่ในธุรกิจที่ได้ชื่อว่า "เสือนอนกิน" ยิ่งไปกว่านั้น การซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ยังใช้เงินมากกว่าและเป็นภาระผูกพันในระยะยาวกว่า ถ้าไม่อยากเสียเงินก้อนใหญ่ ลองพิจารณาสิ่งที่ต้องสำรวจตรวจสอบก่อนตัดสินใจใช้เงินจำนวนมากกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะไม่ทำให้เราต้องเสียใจในอนาคต

• สำรวจความพร้อมของตัวเอง
จะปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งที คงไม่ใช่แค่การเลือกบ้านหรือคอนโดฯ ทำเลดีๆ และรอให้ผู้เช่าติดต่อมาเท่านั้น เพราะความเป็นจริงยังมีรายละเอียดต่างๆ ที่เราต้องใช้เวลาศึกษาและใส่ใจในการบริหารจัดการ ตั้งแต่การเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดบนทำเลและราคาที่มีความเป็นไปได้ในการทำกำไร รวมถึงการหาผู้เช่าและการเจรจาติดต่อที่ต้องใช้ทักษะการสื่อสารพอควร เพื่อให้เกิดความเข้าใจที่ชัดเจนระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า

นอกจากนั้น ระหว่างที่ให้เช่าหรือช่วงเปลี่ยนผู้เช่ารายใหม่ เรายังต้องคอยดูแลและซ่อมแซมสภาพของอสังหาริมทรัพย์ให้สามารถใช้งานได้เป็นอย่างดี รวมถึงการรักษาความสะอาดและฟื้นคืนสภาพให้บ้านหรือคอนโดฯ ให้เช่าของเราน่าอยู่และดึงดูดใจผู้เช่ารายใหม่ ซึ่งการจ้างช่างหรือแม่บ้านแต่ละครั้งมีค่าใช้จ่าย โดยที่เราอาจจะไม่ได้เตรียมเงินสำรองส่วนนี้ไว้ หรือค่าใช้จ่ายดังกล่าวอาจจะมากเกินคาดคิดและทำให้เราขาดสภาพคล่องทางการเงินที่นำมาหมุนเวียนได้

ดังนั้น ก่อนจะตัดสินใจ ลองสำรวจอุปกรณ์ในกล่องเครื่องมือของเราว่า เราสามารถหยิบจับชิ้นไหนซ่อมแซมอะไรในบ้านหรือคอนโดฯ ที่ให้เช่าได้ด้วยตัวเองบ้างหรือไม่ หรือเราพร้อมที่จะลงมือทำความสะอาด ปัด กวาด เช็ด ถู กำจัดฝุ่นละออง หลังจากผู้เช่าเดิมย้ายออกเพื่อต้อนรับผู้เช่าใหม่หรือไม่ ถ้าหากไม่มั่นใจหรือยังไม่พร้อมก็อย่าเพิ่งรีบร้อนลงทุนเงินก้อนใหญ่ไปกับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เพราะทำไปทำมาอาจจะขาดทุนมากกว่าได้กำไร จากค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดเหล่านี้

• สำรวจราคาค่าเช่าและเงินผ่อน
แม้การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าจะเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนดี แต่จากจำนวนเงินมหาศาลและปัจจัยเสี่ยงอาจจะทำให้เราขาดสภาพคล่องและไม่สามารถรักษาอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนไว้ได้ หากไม่คิดคำนวณรายรับเทียบกับจำนวนเงินผ่อนและค่าใช้จ่ายระหว่างทางให้ดี

เริ่มต้นที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาในราคาคุ้มค่าที่สุด เช่น บ้านมือสองที่ราคาถูกกว่าในทำเลเดียวกันกับบ้านใหม่ โดยพิจารณาค่าใช้จ่ายการซ่อมแซมที่ไม่สูงเกินไป รวมถึงการสำรวจเงินในกระเป๋า ไม่ว่าจะเป็นเงินเก็บในระยะยาว หรือเงินต้นที่สามารถจ่ายให้ได้มากที่สุด พร้อมทั้งเลือกโปรแกรมการผ่อนชำระแบบโปรโมชั่นดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งค่าเช่าที่ได้รับหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วไม่ควรต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร และอัตราค่าเช่าที่ได้รับควรมากกว่าอัตราการผ่อนชำระของเรา เพื่อไม่ให้เกิดผลกระทบด้านสภาพคล่องในอนาคต

อย่าลืมคำนวณช่วงที่ไม่มีผู้เช่าประมาณ 1-2 เดือนหรือ Vacancy Rate และค่าใช้จ่าย เช่น ค่าประกันบ้าน ภาษี ค่าส่วนกลาง เป็นต้น เช่น ซื้อบ้านหลังละ 1 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 10,000 บาท คิดเป็นรายได้ทั้งปี 120,000 บาท หักช่วงที่ไม่มีผู้เช่า 2 เดือนและค่าใช้จ่ายต่างๆ เหลือประมาณ 70,000 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนประมาณ 7% ซึ่งมากกว่าการลงทุนประเภทอื่น และยังได้รับอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ไว้ขายต่อเพิ่มมูลค่าได้อีก

• สำรวจทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่ง
แม้จะได้อสังหาริมทรัพย์ในราคาถูกแสนถูกแค่ไหน แต่ถ้าอยู่ในทำเลที่ไม่มีผู้เช่าก็ไม่มีประโยชน์ แถมยังกลายเป็นภาระระยะยาวที่ต้องพยายามหาเงินผ่อนชำระกับธนาคาร และไม่สามารถขายต่อทำกำไรได้อย่างที่คิด ดังนั้น ถ้าไม่อยากเจอปัญหาปวดหัว จนต้องเสียใจและเสียเงินก้อนใหญ่ เราควรลงสำรวจพื้นที่โดยรอบ และศึกษาแนวโน้มความต้องการของผู้เช่าว่ามีมากเพียงพอหรือไม่ เช่น ใกล้ๆ กันนั้นมีสถานศึกษา หรือมีแหล่งงานตั้งอยู่หรือไม่ ตลอดจนความสะดวกในการเดินทาง และสิ่งอำนวยความสะดวกรอบๆ เช่น ตลาดสด ร้านสะดวกซื้อ ห้างสรรพสินค้า และร้านอาหาร เป็นต้น

นอกจากนั้น อย่าลืมตรวจสอบประวัติอาชญากรรมในแถบที่อยู่อาศัยรอบๆ หากเป็นไปได้ลองสอบถามเกี่ยวกับอาชีพการงานของเพื่อนบ้าน ถ้าจะให้ดีควรมีคนที่อยู่ในละแวกบ้านใกล้เรือนเคียงอยู่อาศัยในบ้านเป็นประจำ เพื่อเพิ่มความปลอดภัยให้กับผู้เช่าของเรามากยิ่งขึ้น