5 เคสที่ไม่ต้องขออนุญาต ถ้าคิดจะต่อเติมบ้าน

กว่า 80% ของบ้าน และทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ ต้องผ่านการต่อเติมบ้านเพื่อให้มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น และส่วนใหญ่จะไม่ได้ผ่านการขออนุญาตซึ่งเป็นเรื่องที่ผิดกฎหมายตามพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร แต่มีอยู่ 5 กรณีที่ไม่ต้องขออนุญาตและไม่ผิดกฎหมาย

บ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ในโครงการจัดสรรส่วนใหญ่ จะถูกออกแบบตัวบ้านให้สอดคล้องกับเนื้อที่ดินที่มี รวมถึง สัดส่วนพื้นที่ใช้สอยต่างๆ และเสาเข็มส่วนใหญ่ที่เลือกใช้ก็เป็นขนาดที่รองรับบ้านตามแบบที่ออกแบบไว้ น้อยมากที่จะเผื่อสำหรับการรับน้ำหนักอื่นๆ ด้วย เพราะสิ่งเหล่านี้มีผลกับต้นทุน ราคาบ้าน ยิ่งบ้านระดับราคาไม่แพงมาก 1-2 ล้านบาท เสาเข็มส่วนใหญ่ก็จะเป็นเสาเข็มที่รับน้ำหนักเฉพาะตัวบ้าน ยกเว้นบางโครงการจะทำเผื่อไว้ให้ผู้ซื้อต่อเติม

แต่ถ้าให้สำรวจที่อยู่อาศัยทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ ทั้งหมด เชื่อได้เลยว่าไม่น้อยกว่า 80-90% ต่อเติมบ้าน เพื่อให้มีพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านมากขึ้น และส่วนใหญ่แล้วจะต่อเติมบ้านโดยไม่ได้ขออนุญาต ซึ่งจริงๆ การต่อเติมบ้าน โดยไม่ได้รับอนุญาตถือว่าผิดกฎหมายตามพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ที่ว่าด้วยเรื่องการดัดแปลง หรือต่อเติมอาคาร จะต้องขออนุญาต ยกเว้น 5 กรณีที่ไม่ต้องขออนุญาต

5 กรณีที่ไม่ต้องขออนุญาตเมื่อต่อเติมบ้าน

1. การ “เพิ่ม” หรือ “ลด” เนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน ซึ่งหมายความว่า ถ้าเกินกว่า 5 ตารางเมตร ก็ต้องขออนุญาต
2. การ “เพิ่ม” หรือ “ลด” เนื้อที่ของหลังคารวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน หมายความว่า ถ้าเกินกว่า 5 ตารางเมตร ก็ต้องขออนุญาต
3. การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร ด้วยการใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม ซึ่งหมายความว่า ถ้าเรามีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเป็นวัสดุที่แตกต่างจากเดิม เราต้องขออนุญาต
4. การเปลี่ยนส่วนใดๆ ภายในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร ด้วยการใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นที่ไม่ได้เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม ซึ่งหมายความว่า ถ้าเรามีการเปลี่ยนแปลงส่วนใดๆ ภายในบ้านด้วยวัสดุที่แตกต่างจากเดิม หรือเพิ่มน้ำหนักเกินกว่า 10% ของน้ำหนักเดิม เราต้องขออนุญาต
5. การเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ส่วนใดๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร และไม่เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างอาคารเดิม ซึ่งหมายความว่า ถ้าเรามีการเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ในบ้านด้วยวัสดุที่แตกต่างจากเดิม หรือเพิ่มน้ำหนักเกินกว่า 10% ของน้ำหนักเดิม เราต้องขออนุญาต
   
   ถ้าพิจารณาจากข้อยกเว้น 5 ข้อแล้ว จะเห็นว่า การต่อเติมส่วนใหญ่ที่เราๆ ทำกันอยู่ ล้วนต้องขออนุญาต เพราะพื้นที่ที่เราต่อเติม ส่วนใหญ่จะเกินกว่า 5 ตารางเมตร แต่ที่ผ่านมาทางการอาจจะอนุโลม เพราะไม่ได้ส่งผลกระทบกับเพื่อนบ้านหรือชุมชนใกล้เคียง หรือไม่มีการร้องเรียนว่าการต่อเติมนั้น เป็นเหตุให้เกิดความไม่ปลอดภัยกับชุมชนข้างเคียง

เหตุผลสำคัญที่ภาครัฐกำหนดว่าเราต้องขออนุญาตต่อเติมก่อนนั้น เป็นเพราะความปลอดภัยทั้งของเจ้าของบ้านที่ต่อเติมเองและเพื่อนบ้านใกล้เคียง กับการต่อเติมนั้นอาจส่งผลกระทบไม่ทางใดก็ทางหนึ่งไปยังเพื่อนบ้าน หรือชุมชนใกล้เคียง ดังนั้น การต่อเติมจึงควรขออนุญาตให้ถูกต้องก็ดีกว่า โดยขั้นตอนในการขออนุญาตมีดังนี้

ขั้นตอนในการขออนุญาตก่อนต่อเติมบ้าน

1. ติดต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่บ้านของเราตั้งอยู่ เช่น ถ้าบ้านของเราอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ก็ดำเนินเรื่องผ่านสำนักงานเขตกรุงเทพมหานครที่พื้นที่ที่บ้านเราตั้งอยู่ ส่วนถ้าเป็นต่างจังหวัด เราอยู่จังหวัดไหน เราก็แจ้งกับองค์การบริหารจัดการส่วนท้องถิ่นของจังหวัดนั้นๆ
2. ยื่นแบบขออนุญาตก่อสร้างอาคาร, ดัดแปลงอาคาร, รื้อถอนอาคาร
3. เมื่อได้รับอนุญาตแล้ว ก็ต้องมายื่นขอรับใบอนุญาตดังต่อไปนี้
   - ใบแจ้งการออกใบอนุญาตก่อสร้าง, ดัดแปลง, รื้อถอนอาคาร ภายใน 45 วัน นับแต่วันที่ขออนุญาต
   - หลังจากนั้น ให้ขอรับใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร, ดัดแปลงอาคารรื้อถอนอาคาร ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งออกใบอนุญาตไว้

ทั้งนี้ เอกสารและค่าธรรมเนียมต่างๆ สามารถติดต่อสอบถามได้จากสำนักงานเขตท้องถิ่นตามพื้นที่ที่บ้านเราตั้งอยู่ ซึ่งอาจจะยุ่งยากเล็กน้อย แต่ทำตามความถูกต้อง ก็ปลอดภัยทั้งกับตัวเองและชุมชนรอบข้าง

เพื่อนบ้านก็สำคัญ

นอกจากขออนุญาตกับทางการแล้ว สิ่งที่ “ลืมไม่ได้” นั่นก็คือ การแจ้งกับเพื่อนบ้าน ใจเขาใจเรา เพื่อความสงบสุขในการอยู่อาศัยร่วมกัน บอกกล่าวเพื่อนบ้านว่าเราจะต่อเติม รื้อถอน ตั้งแต่ช่วงวันไหนถึงวันไหน อาจทำให้เกิดความไม่สะดวก และการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ อาจจะกระทบกับเพื่อนบ้านอย่างไรบ้าง เพราะหากเราต่อเติม รื้อถอน แล้วส่งผลกระทบกับเพื่อนบ้าน แม้จะดำเนินการขออนุญาตทางการอย่างถูกต้อง เราก็อาจจะถูกฟ้องร้องได้เช่นกัน