กู้ซื้อคอนโดมือสองอย่างไรให้ได้วงเงินสูง

เมื่อคิดจะกู้ซื้อคอนโดมือสอง ผู้กู้ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า การกู้ซื้อคอนโดมือสองมีความแตกต่างจากการกู้ซื้อคอนโดใหม่อยู่พอสมควร โดยเฉพาะวงเงินกู้คอนโดมือสองที่ธนาคารมักจะอนุมัติต่ำกว่าวงเงินกู้คอนโดใหม่ แต่ก็ไม่ได้เป็นเช่นนั้นเสมอไป ขอเพียงผู้กู้ทำความเข้าใจเงื่อนไขและปัจจัยต่าง ๆ ที่ส่งผลกับการขอกู้คอนโด แล้วจัดการตัวเองกับคอนโดที่จะซื้อให้เรียบร้อยก่อนยื่นกู้ โอกาสที่จะกู้คอนโดให้ได้วงเงินสูงเต็มเพดานก็อยู่ไม่ไกลเกินเอื้อม

เงื่อนไขการกู้ซื้อคอนโดมือสองที่ควรทราบข้อกำหนดทางกฎหมาย

เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ให้เข้มงวดขึ้น โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา จึงส่งผลวงเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไปจากแต่ก่อน ดังนี้

• กรณีที่อยู่อาศัยหลังแรก ธนาคารสามารถอนุมัติวงเงินกู้ได้สูงสุด 100%
• กรณีที่อยู่อาศัยหลังที่สอง และผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังแรก 3 ปีขึ้นไป อนุมัติวงเงินกู้ได้สูงสุด 90%
• กรณีที่อยู่อาศัยหลังที่สอง และผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี อนุมัติวงเงินกู้ได้สูงสุด 80%

โดยข้อกำหนดข้างต้นจะใช้เฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ส่วนที่อยู่อาศัยราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท ธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้ได้สูงสุดเพียง 70-80% และข้อกำหนด LTV ยังบังคับใช้กับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทุกประเภท ซึ่งรวมถึงสินเชื่อคอนโดมือสองด้วย

และวงเงินกู้สูงสุดที่อนุมัติได้ คือ วงเงินสูงสุดของสินเชื่อที่อยู่อาศัย สินเชื่อตกแต่งบ้าน และสินเชื่ออื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องรวมกัน แต่ไม่รวมสินเชื่อเพื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ (MRTA) และประกันวินาศภัย

ขั้นตอนการกู้คอนโดที่แตกต่างกัน

ขั้นตอนกู้ซื้อคอนโดมือสองนั้นแตกต่างจากคอนโดใหม่ โดยผู้กู้สามารถผ่อนดาวน์คอนโดใหม่ได้ในระหว่างการก่อสร้าง แต่คอนโดมือสองจะไม่มีการผ่อนดาวน์ และแม้ว่าจะเป็นคอนโดหลังแรกที่ได้รับวงเงินกู้สูงสุด 100% ตามหลักเกณฑ์ของ LTV แต่ธนาคารมักก็จะปล่อยวงเงินกู้คอนโดให้เพียง 80-90% เท่านั้น ผู้กู้จึงต้องจัดเตรียมเงินก้อนให้พร้อมก่อนตัดสินใจซื้อ ทั้งยังต้องมีขั้นตอนดำเนินการระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายมากขึ้นอีกด้วย

ปัจจัยการให้วงเงินกู้ซื้อคอนโดมือสอง

สภาพคอนโด

สภาพในปัจจุบันของคอนโด คือปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้ในการประเมินราคาและเคาะวงเงินกู้คอนโดนั้น ๆ โดยธนาคารจะพิจารณาทั้งสภาพภายในห้องและสภาพโดยรวมของอาคาร ยิ่งคอนโดมีสภาพทรุดโทรมเท่าไร ก็ยิ่งถูกหักค่าเสื่อมมากเท่านั้น ส่งผลให้วงเงินที่ผู้กู้จะได้รับนั้นยิ่งน้อยลง

ทำเลของคอนโด

ทำเลที่ตั้งของคอนโดเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ใช้กำหนดราคาประเมิน โดยคอนโดทำเลดีนั้นมีโอกาสซื้อขายได้ง่ายและมีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต ธนาคารก็ย่อมมั่นใจมากกว่าคอนโดในทำเลห่างไกลความสะดวกสบายที่ขายยากและมูลค่าไม่กระเตื้องขึ้น ทำเลดีหรือไม่ดีจึงส่งผลกับวงเงินกู้ด้วยเหมือนกัน

การเงินของผู้กู้

ก่อนกู้ซื้อคอนโดมือสอง ผู้กู้ต้องเตรียมตัวเองให้พร้อมเช่นเดียวกับการกู้ซื้อคอนโดใหม่ ไม่ว่าจะเป็นเงินดาวน์ เงินออม การเดินบัญชี และการปลอดจากภาระหนี้สิน เพราะวงเงินกู้ย่อมสัมพันธ์กับศักยภาพในการผ่อนของผู้กู้ ยิ่งผู้กู้มีรายได้น้อย รายจ่ายเยอะ เงินเก็บไม่มี และมีความสามารถในการผ่อนต่อเดือนไม่มาก วงเงินกู้ก็ยิ่งน้อย หรืออาจกู้คอนโดมือสองไม่ได้เลย

วิธีการกู้ซื้อคอนโดมือสองให้ได้วงเงินสูงเลือกคอนโดสภาพดี

แน่นอนว่าใคร ๆ ก็อยากได้คอนโดที่สวยงามและมีสภาพดี เพราะนั่นหมายถึงการเข้าอยู่ได้โดยไม่จำเป็นต้องปรับปรุงอะไรมาก และคอนโดที่มีสภาพดีย่อมได้รับการประเมินราคาสูงกว่าคอนโดที่เสื่อมโทรม ยิ่งถ้าเป็นคอนโดที่ตั้งอยู่ในทำเลดี ราคาประเมินก็ยิ่งสูง แต่ราคาขายก็มักจะสูงตามไปด้วย ดังนั้นผู้กู้ต้องมีความใจเย็นในการเลือกซื้อคอนโดมือสอง แล้วเลือกซื้อคอนโดที่ดีในราคาถูกใจจริง ๆ เท่านั้น

มีการปรับปรุงก่อนซื้อขาย

หากผู้กู้ตัดสินใจซื้อคอนโดโทรม ๆ ที่ขายในราคาถูกจนปฏิเสธไม่ลง ก็ขอให้เจรจาต่อรองให้เจ้าของห้องทำการปรับปรุงห้องให้อยู่ในสภาพที่ดีที่สุด ก่อนธนาคารจะเข้าประเมินราคา เพราะการรีโนเวทคอนโดเก่าให้ดูน่าอยู่ก่อนการซื้อขายกันนั้น นอกจากจะช่วยลดภาระและเวลาในการตกแต่งก่อนเข้าอยู่อาศัยแล้ว ยังมีโอกาสได้รับวงเงินกู้ซื้อคอนโดมือสองสูงกว่าการยื่นกู้ตามสภาพเดิมอีกด้วย

เคลียร์ตัวเองให้เรียบร้อย

การเตรียมตัวเองให้พร้อมกู้คอนโด คืออีกหนึ่งวิธีกู้ซื้อคอนโดมือสองให้ได้วงเงินสูง โดยเฉพาะการปิดหนี้บัตรเครดิตและสินเชื่อก่อนหน้านี้ทั้งหมด เพราะหนี้สินเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ธนาคารประเมินศักยภาพในการผ่อนต่ำกว่าที่ควรจะเป็น นอกจากนี้ การเดินบัญชีให้สวย พร้อมเก็บออมเงินเป็นประจำทุกเดือนให้เสมือนกับการซ้อมผ่อนคอนโด ก็จะช่วยให้ธนาคารพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้ซื้อคอนโดมือสองได้สูงและง่ายกว่าเดิม

เมื่อเข้าใจเทคนิคในการกู้ซื้อคอนโดมือสองแล้ว โอกาสที่จะกู้ซื้อคอนโดมือสองในวงเงินสูงก็ย่อมมีมากขึ้น และอาจได้รับวงเงินสูงไม่ต่างจากการกู้คอนโดใหม่เลยทีเดียว แต่ทั้งนี้ วงเงินกู้และโอกาสที่จะกู้ผ่านหรือไม่ผ่านนั้นก็ยังขึ้นอยู่กับอีกหลายปัจจัยที่แตกต่างกันไปในแต่ละธนาคาร ผู้กู้จึงควรศึกษาขั้นตอนกู้ซื้อคอนโดและการขอเอกสารประกอบการพิจารณาของแต่ละธนาคารอย่างละเอียด รวมทั้งสาเหตุส่วนใหญ่ที่ทำให้กู้ไม่ผ่าน เพื่อเตรียมตัวให้ดีที่สุดก่อนยื่นกู้คอนโดจริง ๆ