นิติบุคคลอาคารชุด เรื่องสำคัญของคนอยู่คอนโดต้องรู้

คนที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียมคงคุ้นเคยกับคำว่า “นิติบุคคลอาคารชุด” เป็นอย่างดี ซึ่งถือเป็นส่วนสำคัญสำหรับผู้ที่สนใจจะซื้อคอนโดมิเนียม จะมองข้ามเรื่อง “นิติบุคคลอาคารชุด” ไปไม่ได้เลย เพราะจะมีผลกับเราตอนที่อยู่อาศัยแล้วอย่างมาก

นิติบุคคลอาคารชุด คืออะไร และมีความสำคัญอย่างไร

นิติบุคคลอาคารชุด (Residential Juristic Person) คือ ผู้บริหารจัดการอาคารชุดให้เป็นไปตามระเบียบที่ได้กำหนดไว้ ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในรูปของบริษัทนิติบุคคล โดยการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด จะเริ่มขึ้นทันทีที่โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ และเริ่มมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับลูกบ้านตั้งแต่ห้องแรกตาม พ.ร.บ.อาคารชุด ซึ่งในช่วงแรก ๆ ที่โครงการเพิ่งก่อสร้างเสร็จ บริษัทที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมนั้น ๆ จะเป็นผู้เลือกบริษัทนิติบุคคลอาคารชุดมาทำหน้าที่ในการบริหารจัดการอาคารชุด และสรรหาผู้ที่จะมาเป็น “คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด”

คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด จะได้สรรหามาจากตัวแทนของลูกบ้าน หรือเจ้าของร่วม มีอำนาจตาม พ.ร.บ. อาคารชุด โดยจะต้องมีกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม กรรมการ มีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี ส่วนคนที่ทำหน้าที่เป็น “ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด” ก็คือผู้ที่ทำงานในตำแหน่งสูงสุดของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ๆ โดยบริษัทนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นผู้นำเสนอมาให้คณะกรรมการเห็นชอบ ไม่ได้เป็นเจ้าของร่วม แต่ถือเป็นคนของบริษัทนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด จะทำงานร่วมกับคณะกรรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

บริษัทนิติบุคคลอาคารชุด กับ บริษัทพัฒนาคอนโดมิเนียม คนละส่วนกัน

บริษัทนิติบุคคลอาคารชุดที่เข้ามาบริหารอาคารชุด กับบริษัทที่พัฒนาโครงการ เป็นคนละส่วนกัน บริษัทที่พัฒนาคอนโดมิเนียม จะทำหน้าที่ออกแบบ ก่อสร้างโครงการ และขายโครงการให้กับลูกค้า เมื่อสร้างเสร็จก็จะส่งต่อให้มีนิติบุคคลอาคารชุดเข้ามาดำเนินการเรื่องต่าง ๆ ภายในอาคารชุดนั้น ๆ ผู้พัฒนาโครงการจะไม่ได้เป็นเจ้าของโครงการนั้น ๆ แล้ว บริษัทนิติบุคคลอาคารชุดก็ไม่ได้เป็นเจ้าของโครงการ แต่คนที่เป็นเจ้าของอาคารชุดตัวจริง คือ คนซื้อ หรือ “เจ้าของร่วม”

ดังนั้น บริษัทที่เข้ามารับหน้าที่เป็นนิติบุคคลอาคารชุด จะเป็นผู้ที่มีหน้าที่บริหารจัดการคอนโดมิเนียมนั้น ๆ เท่านั้น ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการอาคารชุด รวมถึงค่าจ้างบริษัทนิติบุคคลอาคารชุด ก็เป็นเงินส่วนกลาง ซึ่งมาจากการเก็บจากลูกค้าที่ซื้อโครงการนั่นเอง

หน้าที่หลักของบริษัทนิติบุคคลอาคารชุด

1. ทำหน้าที่เป็นตัวกลางในการจัดเก็บค่าใช้จ่ายต่าง ๆ จากลูกบ้าน เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ (ค่าไฟเป็นของการไฟฟ้า ลูกบ้านต้องไปจ่ายเอง แต่น้ำคอนโดมิเนียม ใช้น้ำจากระบบจ่ายน้ำของอาคาร ดังนั้น จึงต้องจ่ายค่าน้ำกับนิติบุคคลอาคารชุด)
2. บริหารจัดการเงินส่วนกลาง ใช้จ่ายในการดูแล บำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางให้คงอยู่ในสภาพที่ยังใช้งาน
3. เป็นตัวแทนในการจ้าง เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย หรือบริษัทที่ทำหน้าที่รักษาความปลอดภัย จ้างแม่บ้าน คนสวน
4. ทำงานร่วมกับคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ในการบริหารจัดการอาคารชุดให้เป็นไปด้วยความเรียบร้อย

กรณีที่ไม่จ้างบริษัทนิติบุคคลอาคารชุดได้หรือไม่

โครงการที่ไม่จ้างบริษัทนิติบุคคล จะดำเนินการอย่างไม่เป็นระบบ เช่น คณะกรรมการนิติบุคคล ซึ่งเป็นเจ้าของร่วม หรือลูกบ้านด้วยกัน มาจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยเอง จ้างแม่บ้าน คนสวนเอง จัดการเก็บเงินส่วนกลางเอง ซึ่งมีความเสี่ยงที่จะเกิดการทุจริต หรือไม่เป็นกลางได้ จึงจำเป็นต้องจ้างบริษัทนิติบุคคลอาคารชุด เป็นคนกลางในการดำเนินการเรื่องต่างๆ ในอาคารชุดแทน

บริษัทที่พัฒนาคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ไม่ได้มีบริษัทนิติบุคคลอาคารชุดเป็นของตัวเอง มีเพียงไม่กี่บริษัทพัฒนาคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่มีบริษัทลูกที่เป็นบริษัทนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อรับดำเนินการโครงการที่ตัวเองก่อสร้าง ซึ่งการมีบริษัทลูกเพื่อดูแลโครงการให้นั้น ก็ถือว่าแยกส่วนจากบริษัทที่พัฒนาโครงการ และไม่ได้ความว่า บริษัทที่พัฒนาคอนโดมิเนียมยังมีความเป็นเจ้าของในคอนโดมิเนียมนั้น ๆ

สำหรับบริษัทพัฒนาคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้มีบริษัทนิติบุคคลอาคารชุดเป็นของตัวเอง เมื่อก่อสร้างเสร็จ ก็ต้องจัดหาบริษัทนิติบุคคลอาคารชุดเข้ามาบริหารอาคารชุดนั้นให้ก่อน 1 ปี แต่คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องมาจากตัวแทนของเจ้าของร่วม โดยจะมีการเรียกประชุมใหญ่หลังจากที่จัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดไปได้ระยะหนึ่งแล้ว ซึ่งในครั้งแรกส่วนใหญ่จะเป็นวาระเกี่ยวกับคณะกรรมการนิติบุคคล และการชี้แจงเรื่องต่างๆ เกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุด (การประชุมในครั้งแรกส่วนใหญ่แล้ว บริษัทที่พัฒนาโครงการจะมีส่วนช่วยกันกับบริษัทนิติบุคคลอาคารชุดในการเรียกประชุมลูกบ้าน)

ในกรณีที่บริษัทนิติบุคคลอาคารชุดที่บริษัทพัฒนาคอนโดมิเนียมนั้นเลือกมา ดำเนินการไม่เป็นที่พอใจของเจ้าของร่วมหรือลูกบ้าน ก็มีความเป็นไปได้ที่คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจะเสนอขอความเห็นเสียงส่วนใหญ่จากลูกบ้าน เพื่อขอเปลี่ยนบริษัทนิติบุคคลอาคารชุดใหม่ และก็ต้องนำรายชื่อบริษัทนิติบุคคลอาคารชุดมานำเสนอในที่ประชุม เพื่อเลือกกันว่า จะใช้บริษัทนิติบุคคลอาคารชุดใด

ส่วนการจัดประชุมใหญ่ ซึ่งเป็นการประชุมของลูกบ้านทั้งหมดครั้งต่อไปในทุก ๆ 1 ปี บริษัทนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นผู้ช่วยดำเนินการให้ แต่หน้าที่ในการประชุมต่าง ๆ เป็นของทั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด และลูกบ้านทุกคน ละเลยไม่ได้ เป็นหนึ่งในหน้าที่ที่คนเป็นเจ้าของร่วมต้องให้ความสำคัญ

เนื่องจากในการประชุมแต่ละครั้ง จะมีการรายงานงบการเงินของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งก็คือ ค่าส่วนกลางที่เราจ่ายไป เงินกองทุนส่วนกลางที่เราจ่ายตั้งแต่ครั้งแรก มีการใช้จ่ายอย่างไร ถูกต้อง เหมาะสมหรือไม่ อีกทั้งในการประชุมหลายครั้งยังมีข้อเสนอต่าง ๆ ซึ่งมีผลกับการใช้ชีวิตประจำวันของเจ้าของร่วมทุกคน จึงไม่ควรพลาดการประชุมเช่นกัน

ในส่วนของกฎเกณฑ์ในการบริหารจัดการอาคารชุด ส่วนใหญ่แล้ว บริษัทนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งมีประสบการณ์ในการบริหารอาคารชุดมานั้น จะเป็นผู้วางกฎเกณฑ์เบื้องต้นให้กับโครงการ แต่กฎเกณฑ์เหล่านี้สามารถปรับเปลี่ยนได้ เมื่อมีการเสนอวาระนั้น ๆ ในที่ประชุมใหญ่ และลูกบ้านส่วนใหญ่เห็นชอบ

ยกตัวอย่าง เดิมบริษัทนิติบุคคลอาคารชุด กำหนดว่า ค่าที่จอดรถในพื้นที่สำหรับ Visitor (คนที่ไม่ได้เป็นเจ้าของร่วม มาจอดชั่วคราว) ฟรี 4 ชั่วโมงแรก ชั่วโมงถัดไปคิดชั่วโมงละ 20 บาท แต่โครงการนี้ติดกับสถานีรถไฟฟ้า จึงมีคนใช้สิทธิ์ของเจ้าของร่วมบางรายนำรถมาจอดจำนวนมาก คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด จึงมองว่า ควรเสนอให้มีการปรับขึ้นค่าที่จอดรถ ก็จะนำวาระนี้เสนอต่อที่ประชุมใหญ่ เมื่อเจ้าของร่วมเห็นชอบ ก็ปรับขึ้น

อีกหนึ่งตัวอย่าง คือ ตอนที่บริษัทพัฒนาคอนโดมิเนียมขายโครงการ ระบุว่า ที่จอดรถฟรี แต่เมื่อมีการอยู่จริง รถมีจำนวนมากเกินกว่าที่จอดรถ และนิติบุคคลต้องการรายได้เพิ่ม คณะกรรมการนิติบุคคลก็เสนอในที่ประชุมใหญ่ว่า ควรมีการจัดเก็บค่าที่จอดรถ ใครที่จะนำรถมาจอด ก็จะต้องจ่ายรายเดือน เช่นเดียวกับการว่ายน้ำหรือฟิตเนส คอนโดมิเนียมบางแห่ง เมื่อค่าใช้จ่ายเริ่มมากขึ้น แต่ค่าส่วนกลางเท่าเดิม จะขึ้นค่าส่วนกลางทั้งหมด ก็กระทบภาพรวม แต่เหลือใช้วิธีเสนอที่ประชุมใหญ่ให้จัดเก็บค่าว่ายน้ำเป็นรายครั้ง หรือเก็บค่าฟิตเนสเป็นรายครั้ง เป็นต้น

หากเจ้าของร่วมเห็นด้วยหรือไม่เห็นด้วยในประเด็นที่คณะกรรมการนิติบุคคลเสนอมา หรือเห็นอะไรไม่ชอบมาพากล มีความเสี่ยงว่าอาจเกิดการทุจริต ก็ควรเข้าร่วมประชุมใหญ่ประจำปี เพื่อเสนอความคิดเห็นของตัวเอง และควรตรวจสอบงบการเงินของโครงการ เพราะนั่นคือ เงินส่วนกลางที่เราจ่ายไปทุกเดือน รวมถึงเงินกองทุนก้อนใหญ่ที่เราจ่ายไปตั้งแต่โอนกรรมสิทธิ์ด้วย