อยู่บ้านจัดสรร ทาสีบ้านไม่เหมือนหลังอื่น ผิดหรือไม่

เมื่อเร็ว ๆ นี้ ผมเห็นข่าวหนึ่งทางสื่อสังคมออนไลน์เกี่ยวกับลูกบ้านในหมู่บ้านจัดสรรรายหนึ่งออกมาร้องทุกข์ต่อสื่อว่าไม่สามารถทาสีบ้านตามที่ต้องการได้เพราะนิติบุคคลหมู่บ้านห้าม เนื่องจากแตกต่างจากสีบ้านหลังอื่น ๆ ซึ่งผมเห็นว่าน่าสนใจ จึงได้นำมาศึกษาร่วมกันกับท่านผู้อ่านในบทความฉบับนี้

บ้านจัดสรร ทาสีบ้านต่างกับบ้านอื่นได้ไหม

ก่อนอื่น เราต้องทำความเข้าใจกันก่อนว่า เจ้าของบ้านย่อมมีกรรมสิทธิ์ คือสิทธิเด็ดขาดที่จะทำอย่างไรกับทรัพย์สิน ซึ่งก็คือบ้านของตัวเองอย่างไรก็ได้ ตราบเท่าที่ไม่ไปละเมิดสิทธิของคนอื่น และภายในขอบเขตของกฎหมายที่กำหนดไว้

กรณีทาสีบ้านของเราเองนี้ แน่นอนว่าย่อมไม่ละเมิดสิทธิคนอื่น แต่จะมีกฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจห้ามไว้หรือไม่นั้น เราต้องไปศึกษาพร้อม ๆ กัน

กฎหมายที่กำหนดอำนาจของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไว้ ได้แก่ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 48 ซึ่งกำหนดไว้ดังนี้

“มาตรา 48 เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้

(1) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค

(2) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายในที่ดินจัดสรร

(3) เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก

(4) ยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่สิบรายขึ้นไป

(5) จัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิก หรือจัดสรรเงินหรือทรัพย์สินเพื่อสาธารณะประโยชน์

(6) ดำเนินการอื่นใดให้เป็นไปตามกฎกระทรวง ระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือข้อบังคับของคณะกรรมการที่ออกโดอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัตินี้

การดำเนินการตาม (1) (2) และ (5) จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก”

จากกฎหมายข้างต้น เราจะเห็นได้ว่า นิติบุคคลมีอำนาจเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น แต่ไม่มีกฎหมายส่วนใดเลยที่ให้อำนาจนิติบุคคลสามารถจำกัดสิทธิในการใช้กรรมสิทธิของเจ้าของบ้านได้

เพราะฉะนั้น กรณีของหมู่บ้านจัดสรร ผมสรุปได้ว่า นิติบุคคลไม่มีอำนาจห้ามลูกบ้านไม่ให้ทาสีใดสีหนึ่งได้ ถึงแม้จะออกข้อบังคับไว้ก็ตาม ก็เป็นข้อบังคับที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เนื่องจากไปละเมิดกรรมสิทธิ์ของลูกบ้าน โดยที่กฎหมายไม่ได้ให้อำนาจไว้

ถ้าเป็นคอนโด ทาสีห้องคอนโดต่างจากห้องอื่นได้ไหม

โดยหลักทั่วไปแล้ว เราจะทาสีภายในห้องคอนโดอย่างไร ก็เป็นสิทธิของเจ้าของห้อง เนื่องจากมีกรรมสิทธิ์ซึ่งเป็นสิทธิเด็ดขาด ไม่ต่างไปจากกรณีของหมู่บ้านจัดสรร

แต่อย่างไรก็ตาม ถ้าเป็นกรณีทาสีภายนอกห้อง ซึ่งสามารถมองเห็นได้จากภายนอก ถึงจะเป็นห้องของเราเอง แต่ก็มีกฎหมายกำหนดไว้ ว่าต้องได้รับความเห็นชอบจากเจ้าของร่วมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ก็คือ พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ มาตรา 48 (3) ซึ่งบัญญัติไว้ดังนี้

“มาตรา 48 มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

(1) การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือรับการให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

(2) การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์

(3) การอนุญาตให้เจ้าของร่วมทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง

(4) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือจัดการทรัพย์ส่วนกลาง

(5) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตามมาตรา ๓๒ (๘)

(6) การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง

(7) การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง

ในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และมติเกี่ยวกับเรื่องที่บัญญัติไว้ตามวรรคหนึ่งในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1 ใน  3 ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด”

สรุปได้ว่า ถ้าทาสีภายในห้องคอนโด ก็ทำได้อย่างอิสระ กฎหมายไม่ห้าม แต่ถ้าทาสีภายนอกที่สามารถมองเห็นได้จากภายนอก ซึ่งส่งผลกระทบต่อลักษณะภายนอกของอาคารชุด "ทำไม่ได้" ต้องได้รับมติไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co