"นิติบุคคลดี" ต้องเสี่ยงดวง หรือคุณเลือกได้
การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะซื้ออยู่เองหรือซื้อปล่อยเช่านอกจากผู้บริโภคจะต้องเลือกพิจารณาความเหมาะสมด้านราคา ฟังก์ชั่นการใช้สอย ความสะดวกในการเดินทาง และสภาพแวดล้อมโดยรวมของที่อยู่อาศัยแล้ว อีกหนึ่งสิ่งที่ทุกคนคาดหวังก็คือมีสังคมแวดล้อมที่น่าอยู่ ซึ่งผู้ที่เข้ามาดูแลในจุดนี้คือ "นิติบุคคล"
โครงการไหนที่มีนิติบุคคลที่บริหารจัดการเรื่องต่าง ๆ ได้ดี นอกจากผู้อาศัยจะมีคุณภาพชีวิตที่ดีแล้ว โครงการนั้น ๆ มีแนวโน้มที่จะปล่อยเช่าหรือขายต่อได้ดีกว่าโครงการที่มีนิติบุคคลที่บริหารจัดการได้ไม่ดีอีกด้วย ลองมาดูแนวทางเลือกที่อยู่อาศัยอย่างไรให้เจอนิติบุคคลในฝัน เพื่อเพิ่มความอุ่นใจให้ผู้ที่กำลังตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย
“นิติบุคคล” คือใคร
“นิติบุคคล” ในที่นี้คือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลอาคารชุด หรือที่เราได้ยินกันคุ้นหูว่า “นิติฯ” มีหน้าที่หลักในการบริหารจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางภายในโครงการที่อยู่อาศัย รวมทั้งการอำนวยความสะดวกในหลาย ๆ ด้านให้กับลูกบ้านทุกคน ปกติแล้วการจะจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นอยู่กับรูปแบบของที่อยู่อาศัย
สำหรับนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลคอนโด ในช่วงแรกเจ้าของโครงการจะรับผิดชอบจัดหาบริษัทเพื่อทำหน้าที่ในการบริหารอาคารชุด และจากนั้นจะเปิดสรรหาคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดต่อไปซึ่งคัดเลือกจากตัวแทนของเจ้าของร่วมหรือลูกบ้านในอาคารชุด
ในขณะที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะจัดตั้งขึ้นจากมติของเจ้าของบ้านในโครงการไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของเจ้าของบ้านในโครงการนั้น ๆ โดยจะเป็นการแต่งตั้งตัวแทนคณะกรรมการยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด เพื่อให้คณะกรรมการนิติบุคคลรับโอนทรัพย์สินส่วนกลาง ทรัพย์สินสาธารณูปโภคจาก “ผู้จัดสรร” หรือเจ้าของโครงการมาบริหารจัดการได้ แต่ก็ต้องอยู่ภายในการบริหารงานของคณะกรรมการนิติบุคคลเช่นเดียวกันกับนิติบุคคลอาคารชุด
โดยนิติบุคคลคอนโดฯ และหมู่บ้านจัดสรรนั้นได้รับยกเว้นภาษี เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้เป็นองค์กรไม่แสวงกำไร การจัดเก็บค่าส่วนกลางส่วนใหญ่จึงคำนวณให้รายรับพอดีกับรายจ่ายที่เกิดขึ้น
อยากอยู่ร่วมกับเพื่อนบ้านอย่างสงบสุข “นิติบุคคล” ช่วยได้อย่างไรบ้าง
นอกจากการเรียกเก็บค่าส่วนกลางที่ดูเหมือนเป็นภาพจำที่ลูกบ้านมีต่อหน้าที่ของนิติบุคคลแล้ว รู้หรือไม่ว่าแท้จริงแล้วนิติบุคคลมีขอบเขตความรับผิดชอบและบทบาทสำคัญที่จำเป็นต่อการสร้างสังคมที่อยู่ร่วมกันอย่างสงบสุขได้มากกว่าที่หลายคนคิด ดังนี้
1. จัดประชุมตามวาระต่าง ๆ เพื่อทำความเข้าใจและสร้างข้อตกลงร่วมกันในประเด็นต่าง ๆ ดำเนินงานตามวาระของที่ประชุมเพื่อให้เกิดประโยชน์ให้แก่ผู้อาศัย รวมถึงติดตามความคืบหน้าโครงการต่าง ๆ มาอัปเดตให้ลูกบ้าน/เจ้าของร่วมได้ทราบพร้อมกัน
2. รักษาและใช้กฎระเบียบต่าง ๆ เพื่อเป็นการรักษาความสงบเรียบร้อยในการใช้งานทรัพย์สินส่วนกลางของสมาชิก โดยกฎระเบียบนั้นต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการนิติบุคคล พิจารณาโดยคำนึงบนพื้นฐานความปลอดภัยและความสะดวกสบายในการใช้งานของลูกบ้านเป็นหลัก นอกจากนี้นิติบุคคลยังพร้อมเป็นตัวกลางที่คอยประสานไกล่เกลี่ยเพื่อลดการกระทบกระทั่งหากเกิดปัญหาในการอยู่ร่วมกันระหว่างลูกบ้านในโครงการนั้น ๆ
3. จัดหาสิ่งอำนวยความสะดวกและจัดสรรบริการหรือกิจกรรมที่มีประโยชน์เพื่อช่วยให้ลูกบ้านได้รับความสะดวกสบายในการดำรงชีวิต เช่น จัดซื้อเครื่องซักผ้าแบบหยอดเหรียญ/เครื่องอบผ้าในพื้นที่ส่วนกลาง จัดซื้ออุปกรณ์เพิ่มเติมในฟิตเนส จัดอบรมเกี่ยวกับความปลอดภัยเมื่อมีเหตุุฉุกเฉินที่ไม่คาดคิด เป็นต้น
4. ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการให้พร้อมใช้งานอยู่เสมอ พร้อมควบคุมการใช้งานของลูกบ้านให้เป็นไปตามกฎที่ตั้งไว้ นิติบุคคลจะต้องมีการประเมินอายุการใช้งานของอุปกรณ์ต่าง ๆ และจัดหาช่างผู้ชำนาญมาตรวจสอบและบำรุงรักษาอุปกรณ์ตามระยะเวลาที่กำหนด เช่น เครื่องออกกำลังกายในฟิตเนส ความสะอาดของสระว่ายน้ำ เป็นต้น เพื่อยืดอายุการใช้งานทรัพย์สินต่าง ๆ ให้ยาวนานขึ้น ในขณะเดียวกันก็เป็นการสร้างมั่นใจในความปลอดภัยให้กับลูกบ้านที่ใช้บริการ
5. นิติบุคคลเป็นตัวแทนของผู้อาศัย ในการยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนลูกบ้านเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือผลประโยชน์ของสมาชิกจำนวนมาก เช่น มีความเดือดร้อนจากสภาพแวดล้อมโดยรอบ จนเกิดความไม่สบายใจในการอยู่อาศัย หรือการก่อสร้างต่าง ๆ ที่ก่อให้เกิดผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมของโครงการ เป็นต้น
"นิติบุคคลในฝัน" ต้องเสี่ยงดวง หรือคุณเลือกได้
จากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภค DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุดพบว่า สิ่งอำนวยความสะดวก เป็น 1 ใน 3 ปัจจัยหลักที่ผู้บริโภคไทยใช้ในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย โดย 53% ของคนวัยใกล้เกษียณ (ช่วงอายุ 50-59 ปี) และ 53% ของกลุ่มผู้สูงอายุ (อายุ 60 ปีขึ้นไป) รวมถึง 46% ของคนวัยทำงาน (ช่วงอายุ 30-49 ปี) ให้ความสำคัญกับส่วนกลาง ดังนั้น จึงไม่แปลกที่โครงการที่มีผู้ดูแลรักษาส่วนกลางที่มีประสิทธิภาพจะได้รับความสนใจจากผู้ซื้อ/ผู้เช่ามากกว่าโครงการที่ไม่ค่อยให้ความสำคัญเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าว
และถึงแม้ว่า "นิติบุคคล" จะไม่ได้เป็นปัจจัยสำคัญอันดับหนึ่งที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยแต่ก็มีผลที่ให้ความเชื่อมั่นแก่ผู้ที่กำลังมองหาบ้านมากพอสมควร เพราะผู้ซื้อย่อมกังวลว่าเมื่อย้ายที่อยู่ใหม่นอกจากต้องพบกับประสบการณ์ใหม่ ๆ ทั้งจากสภาพแวดล้อมโดยรอบ หรือเพื่อนบ้านที่มีความหลากหลาย
แน่นอนว่าการมีนิติบุคคลที่มีประสิทธิภาพช่วยบริหารจัดการความเรียบร้อยในหมู่บ้านจัดสรรหรือคอนโด จึงเป็นเหมือนแสงสว่างให้ทุกคนอุ่นใจ ดังนั้น การสละเวลาค้นหาข้อมูลว่าโครงการที่เราสนใจนั้นมีการทำงานของนิติบุคคลเป็นอย่างไรบ้าง ก็จะช่วยคลายกังวล และทำให้ตัดสินใจเลือกซื้อ/เช่าอสังหาฯ ได้ง่ายขึ้น
- เสริมความมั่นใจด้วยการเลือกโครงการที่ได้รับการยอมรับด้านความเป็นมืออาชีพของนิติบุคคล ปัจจุบันผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายแห่งได้จัดตั้งบริษัทย่อยมาดำเนินธุรกิจบริหารงานนิติบุคคลในเครือโดยเฉพาะ เพื่อดึงดูดกำลังซื้อและสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย ซึ่งการันตีคุณภาพการบริหารงานด้วยทีมงานที่มีประสบการณ์มากมายและมีผลงานเป็นที่ยอมรับ นอกจากนี้บริษัทฯ ยังเปิดรับบริหารงานนิติบุคคลให้กับโครงการอสังหาฯ ต่าง ๆ ที่ต้องการทีมงานมืออาชีพอีกด้วย
นอกจากบริษัทย่อยที่รับบริหารงานนิติบุคคลของผู้ประกอบการอสังหาฯ จะเป็นผู้ที่มีประสบการณ์ด้านนี้โดยตรงแล้ว ยังมีจุดเด่นตรงที่มีบริษัทแม่ที่เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาฯ จึงมีการพัฒนาและนำนวัตกรรม/เทคโนโลยีที่ทันสมัยมาใช้เพื่อยกระดับการบริหารโครงการให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่มากขึ้น
โดยคำนึงถึงความต้องการของผู้อยู่อาศัยเป็นศูนย์กลาง (Customer Centric) เช่น การเพิ่มช่องทางชำระค่าใช้จ่ายผ่านระบบออนไลน์ พัฒนาแอปพลิเคชันสำหรับผู้อยู่อาศัยโครงการนั้นโดยเฉพาะเพื่อแจ้งข่าวสารต่าง ๆ และปรับฟังก์ชั่นให้ตอบโจทย์การใช้จริงอย่างระบบแจ้งเตือนเมื่อมีพัสดุ หรือระบบแจ้งเตือนการชำระเงินค่าส่วนกลาง
นอกจากนี้ บริษัทรับบริหารนิติบุคคลยังมีการนำเทคโนโลยีต่าง ๆ มาใช้กับระบบหลังบ้านเพื่อบริหารจัดการข้อมูลและขับเคลื่อนการดำเนินงานให้เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ พร้อมนำข้อมูลผู้อยู่อาศัยที่มีมาวิเคราะห์เพื่อจัดสรรบริการ/สาธารณูปโภคที่เหมาะสมต่อไป
- จัดตั้งนิติบุคคลกันเอง ต้องลุ้นการบริหารจัดการเมื่อเกิดปัญหา หากเป็นโครงการอสังหาฯ จากผู้ประกอบการรายกลางหรือรายเล็กบางแห่งนั้น จะมีการคัดเลือกทีมนิติบุคคลจากผู้อยู่อาศัยขึ้นมาเพื่อเป็นตัวแทนในการดูแลบริหารจัดการเรื่องต่าง ๆ แทนลูกบ้าน
แม้จะมีความเข้าใจความต้องการและแชร์ประสบการณ์ตรงจากการเป็นผู้อยู่อาศัยจริงได้เป็นอย่างดี แต่ในอีกมุมหนึ่งก็ต้องยอมรับว่าทีมนิติบุคคลอาจจะไม่มีประสบการณ์ในการบริการจัดการปัญหาในที่อยู่อาศัยอย่างเป็นระบบได้เทียบเท่าบริษัทรับบริหารนิติบุคคลมืออาชีพ
หากโครงการหรือหมู่บ้านไหนได้กลุ่มคนที่มีความสามารถมาเป็นคณะกรรมการในทีมนิติบุคคลก็ถือว่าเป็นเรื่องดี แต่ถ้าทีมที่ได้ไม่มีความสามารถเพียงพอหรือขาดประสบการณ์ ก็จะกลายเป็นปัญหาที่ลูกบ้านต้องรับสภาพจนกว่าจะมีการเลือกคณะกรรมการใหม่
ตัวอย่างปัญหาการใช้พื้นที่ส่วนกลาง เช่น การจอดรถในที่ห้ามจอด การใช้สระว่ายน้ำ การดูแลรักษาความสะอาด หรือการจัดการกับลูกบ้านที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ดังนั้นแล้วหากนิติบุคคลไม่มีมาตรการจัดการที่ดีเพียงพอ ก็จะส่งผลต่อคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยทั้งในทางตรงและทางอ้อมแน่นอน
ทั้งนี้ เพื่อรักษาสิทธิและประโยชน์ของตนเองในฐานะสมาชิกในชุมชนนิติบุคคลหนึ่ง ๆ ลูกบ้านควรเข้าร่วมประชุมอย่างสม่ำเสมอเพื่อรับฟังข้อมูล ปัญหา หรือสนับสนุนให้การทำงานของทีมนิติบุคคลเป็นไปอย่างราบรื่น พร้อมสอดส่องการทำงานของนิติบุคคลและเสนอข้อแนะนำต่าง ๆ เพื่อช่วยให้ทีมนิติบุคคลพัฒนาและเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานให้ดียิ่งขึ้น
รวมทั้งหากมองว่าการทำงานของทีมนิติบุคคลนั้นยังไม่ตอบโจทย์เพียงพอ อาจเสนอให้ลูกบ้านร่วมประชุมพิจารณาเปรียบเทียบข้อดีของการมีนิติบุคคลมืออาชีพกับค่าใช้จ่ายส่วนนี้ที่เพิ่มขึ้น เพื่อเลือกจ้างบริษัทรับบริหารนิติบุคคลมาช่วยในการดูแลความเรียบร้อยและบริหารงานต่าง ๆ อย่างเป็นระบบมากขึ้น
หลายคนอาจหมดข้อสงสัยแล้วว่าหน้าที่ของนิติบุคคลมีความจำเป็นแค่ไหนกับหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดฯ เพราะการดูแลความเรียบร้อยและบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางนั้นถือเป็นงานที่ต้องมีความรับผิดชอบและจำเป็นต้องมีคนกลางที่เป็นตัวแทนลูกบ้านทุกคนมาดูแลอย่างจริงจัง เพื่อให้ทุกอย่างดำเนินงานไปได้อย่างมีประสิทธิภาพและสมบูรณ์แบบยิ่งขึ้น
นอกจากนี้ นิติบุคคลยังอาจช่วยเหลือคุณในเหตุการณ์หรือกรณีฉุกเฉิน เช่น ประสานกับเจ้าของห้องชั้นบนหากเกิดน้ำรั่วจากห้องด้านบน หรือประสานเรียกรถพยาบาลในกรณีมีผู้ป่วยฉุกเฉินที่บ้านเมื่อคุณไม่อยู่บ้าน
ในขณะเดียวกันลูกบ้านก็ต้องไม่ลืมหน้าที่ที่ควรปฏิบัติตามกฎระเบียบของชุมชนที่อยู่อาศัยอย่างเคร่งครัด และให้ความร่วมมือกับทางนิติบุคคลเพื่อเป็นการรักษาผลประโยชน์ของตัวเองและส่วนรวมด้วยเช่นกัน
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
