ขายคอนโดตอนไหนได้กำไรดี มีเรื่องต้องรู้อะไรบ้าง

สำหรับคนที่สนใจในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโด มักจะมีคำถามตั้งต้นภายในใจว่า หากเราเริ่มลงทุนโดยการซื้อคอนโดมาแล้ว ควรจะประกาศขายคอนโดเมื่อไรดีให้ได้กำไรงามตามที่คาดหวังไว้ ซึ่งก่อนอื่นเลย ในการซื้อขายคอนโดเพื่อเก็งกำไร ควรต้องย้อนกลับมาดูจุดประสงค์และเป้าหมายในการลงทุนกันก่อน และจะต้องวางแผนการลงทุนตามเป้าหมายการลงทุนนั้น

ในการขายคอนโดเพื่อการลงทุนนั้นก็มีรูปแบบการลงทุนและเป้าหมายที่แตกต่างกันไปทั้งระยะสั้นและระยะยาว แต่ความเหมือนกันของนักลงทุนแทบทุกคนก็คือ ต้องการทำกำไรให้มากที่สุดจากการลงทุนครั้งนี้ ดังนั้นลองมาดูกันว่าการสร้างความแตกต่างของกำไรของการประกาศขายคอนโดแต่ละช่วง จะขึ้นอยู่กับปัจจัยอะไรบ้าง

ขายได้กำไรดี ต้องเริ่มจากการซื้อคอนโด

แน่นอนว่าโอกาสที่ดีที่สุดในการทำกำไรจากการขายคอนโด ต้องเริ่มต้นมาตั้งแต่การซื้อคอนโดมาได้ในราคาที่ต่ำกว่าตลาดทั่วไป ซึ่งการได้ซื้อในราคาที่ต่ำกว่าตลาดกว่าตลาดอย่างน้อย 15-20% ยิ่งทำให้ต้นทุนถูกลง กำไรมากขึ้น แต่ว่าช่วงเวลาไหนบ้างล่ะที่จะมีโอกาสในการซื้อคอนโดที่มีราคาต่ำกว่าตลาด?

การเปิดขายคอนโดโครงการใหม่ โดยเฉพาะโครงการจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ หรือโครงการในทำเลหายาก หรือโครงการในช่วงเวลาดีลพิเศษ มักจะมีการเปิดขายโดยแบ่งออกเป็น 4 รอบขาย ยิ่งถ้าได้ซื้อเป็นรอบแรก ๆ ที่เปิดการขาย หรือช่วงที่มีดีลพิเศษ ก็จะยิ่งได้ราคาที่ต่ำกว่าตลาด โดยระยะเวลาในการซื้อแบ่งเป็นดังนี้

1. รอบ VVIP หรือรอบ Pre booking 

ส่วนใหญ่การเปิดขายในรอบนี้จะเป็นการบอกต่อแก่ลูกค้าเก่าของโครงการที่ยังไม่มีการเปิดเผยในกลุ่มคนทั่วไปมากเท่าไร ซึ่งการขายในรอบนี้จะมีข้อได้เปรียบอย่างมากในการเลือกตำแหน่งห้องได้ก่อนคนอื่น ทำให้ได้ห้องที่วิวดี ไม่ได้แย่งชิงกับคนจำนวนมาก ในราคาที่ต่ำกว่ารอบอื่น ๆ โดยบางผู้ประกอบการก็จะเปิดให้ลูกค้าเลือกจองยูนิตก่อน โดยจะประเมินจำนวนลูกค้าที่ในรอบ VVIP ถ้ามีปริมาณมาก ก็จะยิ่งส่งผลต่อการตั้งราคาขายที่เหมาะสมในรอบต่อไป

2. รอบพรีเซล หรือ Presale 

การขายในรอบนี้จะเปิดเผยต่อคนทั่วไปมากขึ้น ซึ่งก็ต้องหมั่นติดตามข่าวคร่าวจากผู้ประกอบการแต่ละรายอีกครั้ง การเปิดขายในรอบ Presale มักจะพบเห็นการเข้าคิวต่อแถวของผู้ซื้อมากกว่าห้องอื่น ๆ เนื่องจากจะมีราคาที่ต่ำกว่าตลาด ใกล้เคียงกับการเปิดขายในรอบ VVIP แต่ว่าอาจจะจำนวนยูนิตให้เลือกน้อยกว่าและเป็นรองกว่า นอกจากนั้นการเปิดขายในช่วงนี้มักจะมีโปรโมชั่นและของแถมอื่น ๆ ด้วย

3. รอบการขายปกติ (รอบ Mass) 

ช่วงเวลาการขายที่ใช้ระยะเวลานานที่สุด โดยกินระยะเวลาตั้งแต่หลังจบรอบ Presale ไปจนถึงโครงการเกือบสร้างเสร็จ โดยจะเป็นการขายที่สำนักงานขาย มีห้องตัวอย่างให้ลูกค้าได้เยี่ยมชมตลอดเวลา โดยเฉพาะโครงการที่ผู้ประกอบการไม่ค่อยมีชื่อเสียงเท่าไร และยังไม่ผ่าน EIA Approved ก็จะยิ่งเปิดขายนาน ซึ่งโดยส่วนใหญ่การเปิดขายในรอบนี้ก็จะมีโปรโมชั่นมากระตุ้นการจองเป็นระยะ ๆ โดยราคาคอนโดในรอบนี้จะมีราคาสูงกว่ารอบ VVIP และรอบ Presale ประมาณ 5-10%

4. รอบใกล้วันโอน 

รอบสุดท้ายของการเปิดขาย ซึ่งเป็นช่วงที่ตึกสร้างเสร็จพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ โดยราคาขายในรอบนี้จะขึ้นอยู่กับว่ามีห้องเหลือขายเยอะมากน้อยแค่ไหน ซึ่งถ้าหากมีจำนวนยูนิตเหลือค่อนข้างเยอะแล้วผู้ประกอบการต้องการเร่งโอนหรือปิดโครงการ ก็อาจจะได้ลุ้นว่าจะมีการปรับราคาขายมาเท่ากับตอน Presale ได้

ส่วนข้อดีของการซื้อในช่วงนี้คือไม่ต้องเสียเวลาในการผ่อนดาวน์ สามารถทำเรื่องการขอสินเชื่อ และพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ได้เลยหากกู้ผ่าน นอกจากนี้ยังเป็นช่วงที่โครงการต่าง ๆ มักมีดีลพิเศษ หรือโปรโมชั่นพิเศษเพื่อเร่งการตัดสินใจของผู้ซื้อ

ขายคอนโดช่วงเวลาไหนได้กำไรมากที่สุด?

ช่วงเวลาการขายคอนโด ทั้ง 4 ระยะข้างต้นนี้ ส่งผลโดยตรงต่อการที่เราจะขายคอนโดต่อ ทั้งในด้านราคาและช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับ โดยจะสามารถแบ่งช่วงเวลาที่เราจะขายคอนโด เพื่อให้ได้กำไรออกเป็น 5 ระยะ ได้แก่

1. ช่วงตั้งแต่ก่อน Presale จนถึงรอบการขายปกติ (รอบ Mass) 

สำหรับในช่วงนี้เป็นช่วงเวลาขายคอนโดที่เหมาะกับนักเก็งกำไรใบจอง ซึ่งจะได้กำไรมากน้อยแค่ไหนก็ขึ้นอยู่กับว่าโครงการได้รับความสนใจแค่ไหนด้วย โดยกำไรจะอยู่ที่ประมาณ 20,000-50,000 บาท (ขึ้นอยู่กับรูปแบบโครงการและทำเล) ข้อดีของการขายคอนโดในช่วงนี้คือเป็นการลงทุนในระยะสั้น ไม่ต้องเสี่ยง แต่ข้อเสียก็คือบางโครงการจะมีการกำหนดค่าเปลี่ยนสัญญา ซึ่งก็อาจจะต้องเสียค่าใช้จ่ายตรงนี้เพิ่ม ทำให้กำไรลดลง

2. ช่วงเวลาตั้งแต่ 1-4 สัปดาห์หลังจากการทำสัญญา 

เป็นช่วงเวลาที่นิยมขายคอนโดกันมากที่สุดเพราะเป็นช่วงเวลาที่ดีที่สุดสำหรับการลงทุนในระยะสั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นการห้องในตำแหน่งดีที่ได้มาตั้งแต่ช่วง VVIP และ Presale และโครงการยังอยู่ในกระแสความสนใจอยู่ ข้อดีก็คือเสียเงินแค่ค่าทำสัญญา ไม่ต้องเสียเงินในการผ่อนดาวน์ต่อ สามารถสร้างกำไรได้ตามการตั้งราคาขาย

3. ช่วงเวลาตั้งแต่ 6 เดือน-2 ปีหลังจากการทำสัญญา 

สำหรับคนที่ต้องรอการขายคอนโดมาจนถึงจุดนี้ เป็นช่วงเวลาที่ไม่ค่อยเป็นใจเท่าไรนัก เพราะว่าต้องเสียเงินค่าผ่อนดาวน์ระหว่างรอการขาย นอกจากนั้นบางโครงการที่กำลังก่อสร้าง ก็อาจจะไม่มีสำนักงานขายให้คน walk-in และราคาก็ไม่ต่างจากห้องแบบ Resale มากนัก ทำให้โอกาสในการขายคอนโดนั้นลดน้อยลง

4. ช่วง 1-2 เดือนก่อนโอนกรรมสิทธิ์ 

นับเป็นช่วงเวลาที่คึกคักที่สุดสำหรับการขายคอนโด Resale เพราะโครงการใกล้เสร็จเป็นรูปเป็นร่างแล้ว ทำให้ลูกค้าสามารถตัดสินใจได้ง่ายขึ้น คนที่ซื้อมาตั้งแต่ช่วงก่อนหน้านี้แต่ยังขายไม่ได้ก็จะเร่งขาย เนื่องจากไม่อยากโดนยึดห้องคืนและไม่อยากโอนกรรมสิทธิ์

ข้อดีคือลูกค้าที่จะมาซื้อสามารถทำเรื่องกู้สินเชื่อจากธนาคารได้ และสำหรับคนที่ได้ตำแหน่งห้องที่ดี ก็จะยิ่งขายได้กำไรสูง ส่วนข้อเสียคือถ้าอยากขายให้ได้กำไรต้องทนรอให้ห้องอื่นขายไปให้หมดก่อน และต้องสู้กับโปรโมชั่นที่ทางโครงการออกมาเพื่อเร่งโอนกรรมสิทธิ์

5. ช่วง 1-5 ปีหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ 

เป็นช่วงที่สามารถสร้างกำไรได้มากที่สุดและเหมาะกับคนที่ชอบการลงทุนในระยะยาว เนื่องจากทุกยูนิตภายในโครงการมีการปรับราคาขึ้นหมดแล้ว ได้ Capital Gain ตามมูลค่าที่ดินที่สูงขึ้น และโครงการใหม่ในทำเลก็มีราคาสูง ทำให้โครงการเราเป็นตัวเลือกสำหรับลูกค้าที่มีความสามารถทางการเงินไม่ถึง

สำหรับการขายคอนโดเพื่อการลงทุน นอกจากจะต้องพิจารณาเรื่องจังหวะเวลาของการซื้อละการขายแล้ว สิ่งสำคัญคือต้องดูกระแสของโครงการ ชื่อเสียงของผู้ประกอบการ ศักยภาพทำเลของโครงการ รวมไปถึงความสามารถในการลงทุนของตัวเราเองด้วย เพราะอย่าลืมว่าทุกการลงทุนนั้นมีความเสี่ยงเสมอ ต้องเผื่อใจไว้ในเวลาที่การลงทุนไม่เป็นอย่างใจด้วย